Inhaltsverzeichnis
Kurzbeschreibung
Von Susanne Osadnik
Zum Bezirk Nord gehören mit die teuersten innerstädtischen Lagen. In Winterhude, Eppendorf und Hoheluft-Ost wohnen zudem die meisten Singles Hamburgs. Das krasse Gegenteil sind die ländlichen Gegenden, die auch viel Lebensqualität bieten – wenn auch andere.
Das Bezirksamt Nord preist auf seiner eigenen Homepage sein Verwaltungsgebiet so an: Von Alsterdorf bis Winterhude – in den zehn Stadtteilen des Bezirks wohnt man urban, gutbürgerlich, familiär und grün. Alsterdorf mit seinen prachtvollen Villen[nbsp] und üppigen Gärten, das einst industriell geprägte Barmbek-Nord, das sich langsam zu einem innerstädtischen Wohnquartier für junge Leute entwickelt; das südliche Barmbek, das mit seinen vielen Gründerzeithäusern im Komponistenviertel und seiner Nähe zum Osterbekkanal längst zu den Wohnfavouriten der Stadt gehört. Das kleine Dulsberg, in den 1920er Jahren als Vorzeigequartier entstanden, steht für die größte Dichte an Rotklinkerarchitektur. Auch Hohenfelde gehört mit seinen 1,15 Quadratkilometern eher zu den kleinen Stadtteilen, hat es aber in sich. Mitten im Herzen der Stadt gibt es alles nebeneinander: junge und ältere Bevölkerung, Wohlhabende, Durchschnittsverdiener, luxuriöse Immobilien und zweckmäßigen Sozialbau. Und in den Hinterhöfen werkeln Handwerker und hippe kleine Dienstleister.
Immobilien- und Mietpreise in Hamburg-Hamburg-Nord
Karte
Der Immobilienmarkt in Hamburg-Hamburg-Nord
Von Susanne Osadnik
Zum Bezirk Nord gehören mit die teuersten innerstädtischen Lagen. In Winterhude, Eppendorf und Hoheluft-Ost wohnen zudem die meisten Singles Hamburgs. Das krasse Gegenteil sind die ländlichen Gegenden, die auch viel Lebensqualität bieten – wenn auch andere.
Das Bezirksamt Nord preist auf seiner eigenen Homepage sein Verwaltungsgebiet so an: Von Alsterdorf bis Winterhude – in den zehn Stadtteilen des Bezirks wohnt man urban, gutbürgerlich, familiär und grün. Alsterdorf mit seinen prachtvollen Villen[nbsp] und üppigen Gärten, das einst industriell geprägte Barmbek-Nord, das sich langsam zu einem innerstädtischen Wohnquartier für junge Leute entwickelt; das südliche Barmbek, das mit seinen vielen Gründerzeithäusern im Komponistenviertel und seiner Nähe zum Osterbekkanal längst zu den Wohnfavouriten der Stadt gehört. Das kleine Dulsberg, in den 1920er Jahren als Vorzeigequartier entstanden, steht für die größte Dichte an Rotklinkerarchitektur. Auch Hohenfelde gehört mit seinen 1,15 Quadratkilometern eher zu den kleinen Stadtteilen, hat es aber in sich. Mitten im Herzen der Stadt gibt es alles nebeneinander: junge und ältere Bevölkerung, Wohlhabende, Durchschnittsverdiener, luxuriöse Immobilien und zweckmäßigen Sozialbau. Und in den Hinterhöfen werkeln Handwerker und hippe kleine Dienstleister.
Die schicken und reichen Stadtteile an der Alster sind Winterhude, Eppendorf und Uhlenhorst. Sie stehen für großbürgerliches Wohnen in Bestlagen. Irgendwie gehört auch Hoheluft Ost noch dazu. Für viele Hamburger ist es das „gefühlte“ Eppendorf. Dabei gibt es den Stadtteil zwischen Hoheluftchaussee und Lehmweg, Ring 2 und Eppendorfer Baum schon seit mehr als 50 Jahren. Und er gehört zu den begehrtesten und städtebaulich attraktivsten der ganzen Stadt. Eines der größten innerstädtischen Bauprojekte zu Beginn des Jahrtausends wurde hier mit dem[nbsp] preisgekrönten Falkenried Quartier verwirklicht: Entstanden sind fast 500 Eigentumswohnungen und Townhouses, Geschäftsflächen und Büroräume.
Vollkommen unprätentiös lebt es sich hingegen in Fuhlsbüttel, dem Stadtteil, in dem man der ersehnten Fernreise am nächsten ist. Denn hier wohnt man immer in Nähe des Helmut-Schmidt-Airports. Südlich des Flughafens schließt sich das ländliche Groß Borstel, einst Naherholungsgebiet der Hamburger, die an den Wochenenden in eines der vielen Tanzlokale kamen. Um 1900 soll Groß Borstel kaum 1500 Einwohner gehabt haben, dafür aber 15 Gaststätten. Heute ist es vor allem ruhig und grün – und ein bisschen abgelegen. Denn hier gibt es nicht mal einen eigenen S-Bahn-Anschluss.
Damit kann aber Langenhorn punkten. Mehr als 44.000 Einwohner zählt der grüne Stadtteil an der Grenze zu Schleswig-Holstein. Der Anteil an Senioren, aber auch jungen Familien ist hoch. Viele Langenhorner wohnen schon seit den 1960er-Jahren in Langenhorn, als auch Loki und Helmut Schmidt hier hinzogen. Damals wurden auf der grünen Wiese insgesamt 12.000 Wohnungen hochgezogen. Seit der Jahrtausendwende entdecken viele Hamburger Familien den knapp 14 Quadratkilometer großen Stadtteil wieder – zum einen, weil es hier mehr Reihenhäuser als sonst wo in Hamburg[nbsp] gibt, zum anderen, weil die Mieten hier passabel sind.
Das trifft auch auf Ohlsdorf zu, wo die Angebotsmiete bei durchschnittlich 9,80 Euro pro Quadratmeter (Immobilienscout, 3/2017) liegt. Bekannt ist Ohlsdorf hauptsächlich wegen seines Friedhofs – selbst bundesweit. Immerhin ist er mit fast 390 Hektar die größte Ruhestätte Europas. Die Ohlsdorfer leben ganz gut mit ihrer grünen Lunge – und ihrer großen Bandbreite an Wohnmöglichkeiten. Sie reichen von kleinen pittoresken Villen über Einfamilienhäuser mit Garten und modernen Neubausiedlungen bis zu hochgeschossigen Wohnhäusern. Rund 20 Prozent der Wohnungen entfallen auf Ein- und Zweifamilienhäuser; der Anteil an Sozialwohnungen liegt mit sechs Prozent unter dem Hamburger Durchschnitt. Laut Immobilienscout liegt die Angebotsmiete bei durchschnittlich 9,80 Euro pro Quadratmeter.
Der Bezirk Nord zählt mehr als 300.000 Einwohner, hat mit mehr als 60 Prozent überdurchschnittlich viele sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, unterdurchschnittlich wenige Sozialwohnungen und Hartz-IV-Empfänger, mehr als 1000 niedergelassene Ärzte, 173 Kindergärten und 29 Grundschulen, – und mit gut 63 Prozent mehr Singlehaushalte als jeder andere Bezirk der Stadt. Vor allem in Winterhude, Hoheluft Ost und Eppendorf ist die Zahl der Alleinlebenden besonders hoch. Laut Statistikamt Nord gibt es etwa allein in Winterhude zu 65 Prozent Einpersonenhaushalte. Entsprechend werden in diesen Stadtteilen auch immer häufiger kleinere Wohneinheiten gebaut. Denn die größeren Wohnungen können sich selbst in den wohlsituierten Gegenden Alleinverdiener nicht mehr unbedingt leisten.
Für das jüngste Projekt mit Ein- und Zweizimmerwohnungen in Eppendorf mussten Käufer im Durchschnitt schon mehr als 7000 Euro pro Quadratmeter für ihre Eigentumswohnung bezahlen. Selbst für das schicke Eppendorf, wo das Durchschnittseinkommen mit 61.000 Euro das höchste des Bezirks ist, sind das üppige Preise. Aber auch für ältere Wohnungen muss man mit gut 5000 Euro pro Quadratmeter kalkulieren; die Mieten liegen zwischen 13 und 17 Euro kalt.
Auch in den anderen Top-Stadtteilen, die nicht nur erstklassige Wohnlagen, sondern auch schicke Restaurants, Boutiquen und Einkaufsmöglichkeiten bieten, ist das Preisniveau für Wohneigentum und Miete ähnlich hoch. Auf der Uhlenhorst mit ihren vielen Wassergrundstücken ist man im Neubaubereich längst bei mehr als 7500 Euro für den Quadratmeter angelangt; im vergangenen Jahr wurde aufgrund einiger Luxusneubauten sogar eine Durchschnittsmiete von mehr als 20 Euro pro Quadratmeter gezahlt.Grundsätzlich muss man hier, wie auch in Hoheluft-Ost oder Winterhude mit 13 bis 16 Euro Miete rechnen. Dass man in diesen Stadtteilen nicht mal mehr drei Prozent Rendite erwirtschaften kann, scheint Kapitalanleger indes nicht zu stören. „Wer hier kauft, muss nicht mit dem Cent rechnen,“ sagt ein lokaler Makler. „Und er weiß, dass es sich um unschlagbare Lagen handelt, die nie an Attraktivität verlieren werden. Andernorts kann man mehr verdienen, aber auch mehr verlieren, wenn der Standort nicht stimmt.“
Lage, Infrastruktur und Gebäudevielfalt stimmen auf jeden Fall in den beiden Teilen Barmbeks, wo es junge Familien hinzieht. Nach Einschätzung des Maklerhauses Grossmann [&] Berger (G[&]B) kann man zurzeit in Barmbek-Süd noch mit einer Rendite um 3,2 Prozent rechnen; in Barmbek-Nord wird die Rendite leicht darunter liegen. Denn der eigentlich unspektakulärere Norden wird durch das geplante „Pergolienviertel“ teurer werden, sind sich Marktbeobachter sicher: 1400 neue Wohnungen sollen ein neues Stadtquartier formen und neue Heimat für ein paar Tausend Menschen werden. Schon jetzt werden Neubauten in Barmbek Nord und Süd mit mehr als 5000 Euro pro Quadratmeter kalkuliert; im Norden könnten es schon 2017/2018 rund 6000 Euro sein.
Familien, die auf ein täglich quirliges urbanes Umfeld verzichten können, sind in Langenhorn, Groß Borstel, Ohlsdorf oder Fuhlsbüttel besser aufgehoben. Zumal sie hier noch Eigentumswohnungen zwischen 2800 und 3500 Euro pro Quadratmeter kaufen können. Eines der vielen Reihenhäuser in Langenhorn bekommt man noch für knapp 300.000 Euro; die Mieten liegen wie in Fuhlsbüttel größtenteils noch unter zehn Euro kalt für den Quadratmeter. Und auch die Renditen können sich noch sehen lassen: Mit 3,5 bis 3,8 Prozent sind sie mit die höchsten im ganzen Bezirk. Allerdings ist es nur noch eine Frage der Zeit bis auch sie sinken werden. Denn allein in Fuhlsbüttel geht G[&]B von Preissteigerungen um zehn Prozent für Eigentumswohnungen aus – in diesem Jahr. Ohlsdorf käme nach den Prognosen auf 9,4 %, Langenhorn auf 7,7 %. Und selbst in Groß Borstel könnte sich Wohneigentum um 5,7 % verteuern.
