Wer eine Immobilie kauft, sollte sich über eines von vornherein im Klaren sein: Die Kosten enden nicht beim Preis im Kaufvertrag und den Zinsen für den Kredit, bei der Grunderwerbsteuer, der Courtage für den Makler und den Gebühren für den Notar. Darüber hinaus gibt es eine ganze Reihe von regelmäßig und unregelmäßig anfallenden Kosten, die in die persönliche Kalkulation unbedingt einfließen sollten. Capital hat eine Checkliste für die wichtigsten Posten zusammengestellt.
#1 Instandhaltung
Reparaturen und Wartungsarbeiten richten sich nach Zustand und Alter des Gebäudes. Gerade bei älteren Häusern kann das ins Geld gehen. Nach einer Faustformel sollten Eigentümer für eine Renovierungsrücklage am besten großzügig mit etwa einem bis 1,5 Prozent des Kaufpreises kalkulieren, das deckt dann im Zweifelsfall gleich größere Sanierungsfälle wie feuchte Außenwände oder ein kaputtes Dach ab.
In einer Anlage mit mehreren Eigentumswohnungen ist es besonders wichtig, sich schon vor dem Kauf darüber zu informieren, ob die Eigentümergemeinschaft für die Sanierung des Gebäudes Rücklagen oder Umlagen beschlossen hat. Hinzu kommt, dass auch die Gemeinde den Wohnungs- oder Hauseigentümer zur Kasse bitten kann. An neuen Straßenlaternen oder einer neuen Kanalisation müssen sich Anlieger oft beteiligen. Die Höhe der Kosten richtet sich dabei nach der Größe des betreffenden Grundstücks.
#2 Verwaltung
Bei größeren Einheiten mit vielen Eigentümern wird in der Regel ein professioneller Verwalter engagiert. Er kümmert sich um die jährlichen Abrechnungen sowie die nötigen Versicherungen und beauftragt Hausmeister und Handwerker mit der Pflege und Instandhaltung. Zudem werden die Eigentümerversammlungen in der Regel von ihm angesetzt und organisiert. Der Vorteil einer solchen Verwaltung liegt auch darin, dass sie für eventuelle Schäden, die der Gemeinschaft entstehen, in vollem Umfang haftet. Das kann zum Beispiel wichtig werden, wenn Schäden an der Bausubstanz zu spät behoben werden und dadurch eine echte Sanierung notwendig wird.
Übernehmen die Eigentümer die Verwaltung hingegen selbst, liegt die Haftung bei ihnen. Die Kosten für einen professionellen Verwalter können zwischen 350 und 400 Euro pro Jahr und Wohnung betragen.
#3 Betrieb
Auch wenn die Wohnung oder das Haus jetzt zum Besitz gehören – an dem, was für Mieter die Nebenkosten sind, kommt der Eigentümer nicht vorbei. Kosten für Wasser, Abwasser, Straßenreinigung oder Schornsteinfeger müssen von ihm oder von der Gemeinschaft der Eigentümer getragen werden. Diese Betriebskosten können bei einer 100-Quadratmeter-Wohnung zwischen 90 und 180 Euro pro Monat ausmachen. Hinzu kommen noch Heizung und Warmwasser – alles zusammen wird bei einer Eigentümergemeinschaft meist über das „Hausgeld“ erhoben und an die Verwaltung gezahlt.
Zum Hausgeld gehören auch die Rücklagen für die Instandhaltung, die Kosten für den Verwalter und Kontogebühren. Ohne die Instandhaltung sollten Immobilienkäufer mit 3 bis 4 Euro pro Quadratmeter für die Nebenkosten rechnen, also 300 bis 400 Euro pro Monat, die zur Kreditrate hinzukommen.
#4 Laufende Kosten
Auch das sollte man im Blick behalten: Für Strom, Fernsehen, Telefon und Internet muss der Eigentümer in der selbst genutzten Wohnung natürlich ebenso aufkommen. Die Stromkosten liegen in einem Vierpersonenhaushalt nach Angaben von Vergleichsportalen bei etwa 85 Euro im Monat, abhängig vom Anbieter. Wird ein Durchlauferhitzer für die Warmwasserbereitung genutzt, ist der Verbrauch erheblich höher, wodurch diese Summe deutlich steigen kann. Flatrates für Festnetz und Internet beginnen ab etwa 20 Euro im Monat, können aber je nach Leistung auch weit darüber liegen.
Hinzu kommen Ausgaben für zusätzliche Versicherungen. Ratsam ist der Abschluss einer privaten Haftpflichtversicherung bei selbst genutztem Wohneigentum oder eine Haftpflichtpolice für Grundbesitzer, falls die Immobilie vermietet werden soll. Die Kosten sind in beiden Fällen mit unter 100 Euro vergleichsweise niedrig. Empfohlen wird zudem eine Wohngebäudeversicherung, die bei Schäden durch Brand, Gewitter oder starke Regenfälle Ersatz leistet. Eine Hausratversicherung, die das Inventar der Wohnung abdeckt und bei Brand oder Einbruch hilft, sollte ebenfalls abgeschlossen werden. Die Kosten liegen hier für eine 100-Quadratmeter-Wohnung bei etwa 100 Euro im Jahr.
#5 Anschlussfinanzierung
Der Kreditvertrag mag erst einmal günstig klingen, in Zeiten niedriger Zinsen scheinen die Kosten für die Finanzierung überschaubar. Allerdings endet eine Zinsbindungsfrist irgendwann – und dann muss eine Anschlussfinanzierung vereinbart werden. Damit sollte man sich früh auseinandersetzen und sich über das Risiko höherer Kosten im Klaren sein – gerade wenn man anfangs wenig tilgt. Verlangt die Bank einen höheren Zins für die Finanzierung der Restschuld, kann der Eigentümer das Finanzinstitut wechseln, um den Kredit abzulösen.
Allerdings ist ein solcher Wechsel auch mit Aufwand verbunden. So müssen unter Umständen die dem Kredit zugrunde liegenden Sicherheiten neu bewertet werden. Schwierig kann es sein, wenn zu Beginn des Kreditvertrags zwei Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten vereinbart werden. Die zweite Tranche wird in der Regel nicht von anderen Instituten für eine Anschlussfinanzierung übernommen.
Der Beitrag ist erschienen im Capital-Sonderheft „Der große Traum vom Haus“
