7 Regeln für die Übertragung von Immobilien

Wer ein Haus kaufen will, muss zunächst entscheiden, wie viel er davon selbst bezahlt und welchen Betrag er leiht. Je mehr Geld der Immobilienkäufer selbst aufbringen kann, desto geringer ist der Kredit, den er aufnehmen muss – und damit seine monatliche Belastung. Den Kaufpreis eines Hauses sollte ein Käufer zu mindestens 20 Prozent aus eigener Tasche finanzieren können.

Eine Immobilie kostet nicht nur das, was auf dem Verkaufsschild steht. Käufer müssen mit bis zu 15 Prozent Nebenkosten rechnen. Darunter fallen etwa die Kosten für Notar und Grundbucheintrag, die Grunderwerbssteuer sowie möglicherweise eine Maklercourtage und ein Gutachten der Immobilie. Muss das Haus noch renoviert werden, sollte ein Käufer auch das in seinem Kostenplan einkalkulieren.

Wer seine Immobilie vor dem Kauf nicht ausreichend unter die Lupe nimmt, könnte böse Überraschungen erleben, etwa beschädigtes Mauerwerk oder kaputte Leitungen. Um teuren Reparaturen vorzubeugen, sollte der Käufer einen unabhängigen Sachverständigen engagieren, der die Immobilie begutachtet, oder zumindest selbst genaue Nachprüfungen anstellen.

Als Faustregel gilt: Alle Kosten – die Rückzahlung des Kredits inklusive Zinsen sowie die Nebenkosten – sollten zusammen nicht mehr als ein Drittel des verfügbaren Nettoeinkommens ausmachen. Wer also monatlich beispielsweise 2000 Euro zur Verfügung hat, sollte davon nur rund 660 Euro für den Kredit abzweigen.

Wer ein Immobiliendarlehen mit niedrigen Zinsen in kleinen Raten zurückzahlt, hat am Ende nicht unbedingt gespart – und muss sich womöglich auf steigende Zinsen einstellen. Bis zum 65. Lebensjahr sollte ein Käufer seine Immobilie abbezahlt haben. Das liegt auch daran, dass er mit zunehmendem Alter Geld etwa für den Krankheitsfall vorhalten muss.

Noch sind die Zinsen niedrig, doch wie lange das so bleibt, ist unklar. Läuft die Zinsbindung eines Immobilienkredits ab und der Käufer hat ihn noch nicht abbezahlt, muss er den Kredit verlängern. Sind die Zinsen inzwischen gestiegen, wird der Kredit für ihn teurer. Ein Forward-Darlehen kann Abhilfe schaffen: Schließt der Käufer bis zu fünfeinhalb Jahre vor Ablauf des Kredits ein solches ab, legt er damit den aktuellen Zinssatz für die Zukunft fest.

Ob Hagel kleinere Schäden verursacht oder ein ausbrechendes Feuer eine Komplettsanierung nach sich zieht: Immobilienkäufer sollten ihr Wunschobjekt absichern, beispielsweise mit einer Wohngebäudeversicherung. Dabei kann man die des Vorbesitzers übernehmen oder sich einen neuen Anbieter suchen. Wer die Immobilie vermieten will, sollte sich auch mit einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht absichern. Sie greift bei Schäden an Unbeteiligten, etwa wenn ein loser Dachziegel auf einen Passanten fällt.

KfW-Darlehen, Wohn-Riester, Baukindergeld: Immobilienkäufer können an vielen Stellen finanzielle Unterstützung bekommen. Die staatliche Förderbank KfW wie auch die einzelnen Bundesländer bieten Immobilienkäufern langfristige Darlehen mit günstigen Zinsen. Viele wissen nicht, dass auch die Kirche derlei Förderungen vergibt. Bei Wohn-Riester unterstützt wiederum der Staat Käufer mit jährlichen Zulagen und steuerlichen Vergünstigungen. Das Baukindergeld ist ein Zuschuss für jedes Kind einer Familie, die sich ein Haus kauft. An alle Förderungen sind Bedingungen geknüpft, die der Käufer im Einzelnen beachten muss.

Ist eine Immobilie noch nicht abbezahlt und ihr Käufer stirbt, müssen seine Angehörigen die verbleibende Kreditschuld übernehmen. Für diesen Fall sollte der Käufer eine Risikolebensversicherung abschließen, die nach seinem Tod seiner Familie ausgezahlt wird. Versichert der Käufer zusätzlich die Baufinanzierung, übernimmt die Versicherung die Restschuld.

Günstige Zinsen und die Aussicht auf ein eigenes Haus, in dem man bis ins hohe Alter unbeschwert lebt – das beflügelt viele Menschen bei ihrer Entscheidung für eine Immobilie. Ein Hauskauf hat den Vorteil, dass man später mietfrei wohnen kann. Doch mit Reparaturen und eventuellen Umbauten für mehr Barrierefreiheit können im Alter hohe Kosten auf Immobilienbesitzer zukommen. Für die Vorsorge nur auf Immobilien zu setzen, wäre also fahrlässig.

Wer eine Immobilie später vermieten oder weiterverkaufen will, für den reicht ein hübsches Haus allein nicht. Die Lage zählt, sonst drohen Verluste. Immobilienkäufer mit derlei Plänen sollten also darauf achten, dass in der Nähe des Hauses Ärzte, Kindergärten und Bahnanbindungen vorhanden sind.

Um ihren Kredit schneller abzubezahlen, sollten Immobilienkäufer über Sondertilgungen nachdenken. Dabei zahlen sie eine bestimmte Summe zusätzlich zu den vereinbarten Raten an das Kreditinstitut. Sondertilgungen bieten sich an, wenn ein Käufer beispielsweise eine große Erbschaft erwartet. Er kann dann festlegen, zu diesem Zeitpunkt eine größere Summe auf einmal zu zahlen.

Wer eine Immobilie kauft, um sie später in der Familie weiterzugeben, kann sie verschenken oder vererben. Eine Schenkung eignet sich, wenn der Besitzer ein großes Vermögen besitzt, weil er dadurch Steuern spart. Will er für das Alter vorsorgen oder hängen Schulden an der Immobilie, sollte er sie dagegen besser vererben.

Erst wenn ein Notar seinen Stempel unter den Kaufvertrag der Immobilie setzt, wird der Vertrag wirksam. Er besorgt auch alle Unterlagen für den Kauf und kümmert sich darum, dass das Eigentum im Grundbuch auf den Käufer umgeschrieben wird. Immobilienkäufer sollten also frühzeitig einen Notar engagieren.

Immobilienkäufer sollten sich ihrer Investition langfristig sicher sein. Wer überstürzt kauft, entdeckt Nachteile oft zu spät und will dann genauso hastig verkaufen. Darunter leidet zum einen der Verkaufspreis. Zum anderen muss der Käufer dem Kreditgeber meist eine Entschädigung zahlen, wenn er die Finanzierung vorzeitig abbricht. Diese sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung kann bei Immobilienkrediten mehrere tausend Euro kosten.