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Immobilienpreise und Mietspiegel: Hamburg

Immobilien- und Mietpreise in Hamburg

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Der Immobilienmarkt in Hamburg

Hamburg - an der Alster stockt der Bau

Von Claus Hecking

Die gut drei Dutzend Baukräne, die rund um die Hafencity in den wolkenverhangenen Himmel ragen, müssen vor allem eins sein: wind- und wetterfest. Es bläst an diesem Freitag hier an der Elbe im einstigen Hafengebiet mal wieder gehörig: Hier entsteht seit 2003 ein ganz neuer Stadtteil, nicht allzu weit von der Elbphilharmonie und den Landungsbrücken entfernt. Ein großer Teil der Häuser und Wohnungen in der Hafencity ist längst fertiggestellt und seinen neuen Eigentümern übergeben worden. Aber an einigen Stellen wird noch gebaut, vor allem rund um den Baakenhafen.

Einst standen hier Kai- und Industrieanlagen entlang eines 1500 Meter langen Hafenbeckens. Nun wird der Baakenhafen zum Wohnquartier entwickelt. Rund 4200 Menschen sollen dereinst in 2100 Wohnungen leben, wenn alle Bauprojekte fertig sind. 2018 sind die ersten Bewohner des Quartiers eingezogen, 2023 soll die neue Bebauung abgeschlossen sein.

Ein „nachhaltiges, urbanes Dorf“ solle der Baakenhafen werden, wirbt die Hafencity-Website. Mitten in der Metropole, sozial gemischt und grün. Allzu viele Bäume sind nahe den Gebäuden allerdings bislang nicht zu entdecken, und es gibt nur einen einzigen kleinen Park. Der Platz ist knapp. Und oberste Priorität ist: Wohnraum schaffen. Wie überall in Hamburg.

Deutschlands zweitgrößte Stadt wächst und wächst: zuletzt in manchen Jahren um bis zu 20.000 Einwohner. Rund 1,9 Millionen Menschen leben mittlerweile in der Stadt, das sind laut Statistischem Bundesamt etwa 150.000 mehr als vor einem Jahrzehnt. Sie alle brauchen ein Dach über dem Kopf. Und trotz einer ambitionierten Wohnungsbaupolitik des Senats kann das Angebot bisher nicht mit der Nachfrage Schritt halten.

„Hamburg ist eine Zuzugsstadt“, sagt Jan Witte, Teamleiter Hamburg-City des Maklerhauses Engel & Völkers. „Der Wohnungsbau hat in den letzten Jahren merklich angezogen. Aber es reicht nicht, um den zusätzlichen Bedarf zu decken.“  Zwar sollen bis 2025 etwa 50.000 Wohnungen neu entstehen. Benötigt würden aber rund 10.000 Einheiten mehr, meint Witte.

Nicht nur in der Hafencity ist der Platz knapp, sondern auch in vielen anderen einigermaßen zen­tralen Vierteln. Weil der Markt so eng ist, werden Immobilien in Hamburg immer teurer. Kontinuierlich sind die Preise in der vergangenen Dekade gestiegen: ob für Häuser, Wohnungen oder Grundstücke; im Neubau wie im Bestand; von der A- bis zur C-Lage. Im Stadtkern, um ihn herum, weiter außerhalb oder in Randbezirken – fast überall verteuerten sich die Objekte. Und mit den Kaufpreisen schossen auch die Mieten nach oben.

Die Capital-Analyse für die Hamburger Stadtteile zeigt: Auch im vergangenen Jahr hielt der Trend noch an. Laut Erhebungen des iib Dr. Hettenbach Instituts sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen hamburgweit um gut sechs Prozent gestiegen. Bei Einfamilienhäusern waren es sogar plus acht Prozent.

Aber wie lange kann dieser Boom noch so weitergehen – gerade jetzt, in Zeiten von Corona? Da Großstädte wie Hamburg rigorose Ausgangsbeschränkungen erlassen, das öffentliche Leben erstirbt und die Wirtschaft in die schwerste ­Krise seit Ende des Zweiten Weltkriegs abzurutschen droht?

Schon seit einiger Zeit ist zu beobachten: Der Aufwärtstrend ist nicht mehr so breitflächig. „In einigen Stadtteilen ist der Hype nicht mehr so groß“, sagt etwa Andreas Gnielka, Bereichsleiter für Bestandsimmobilien beim Maklerhaus Grossmann & Berger.

So stiegen in den besonders zentralen und begehrten Vierteln rund um die Alster zwar noch die Preise – der Zuwachs sei aber mit drei bis fünf Prozent deutlich geringer als in den vorangegangenen Jahren. Das Niveau ist eben schon sehr hoch: Quadratmeterpreise von 6000 bis 8000 Euro sind in Stadtteilen wie Eimsbüttel, Winterhude oder Harvestehude durchaus üblich. Neubauprojekte am Baakenhafen wie etwa „Frank in der HafenCity“ sind mit 9000 Euro oder mehr noch teurer. Für die berühmte Mittelschicht ist das kaum bezahlbar.

Umso gefragter seien manche Außenbezirke, berichtet Gnielka: „Je weiter Sie aus Hamburg rausgehen, desto höhere Steigerungsraten können Sie entdecken.“ Plus zehn, 15 oder gar 20 Prozent per annum seien stellenweise noch möglich.

Auch weiter außerhalb gibt es mehrere Neubauvorhaben. Das ambitionierteste unter ihnen ist zweifellos Oberbillwerder. Hier, rund 15 Kilometer Luftlinie östlich der City, soll ein komplett neuer Stadtteil mit 7000 Wohnungen für bis zu 15.000 Bewohner entstehen. Ein S-Bahnhof (Allermöhe) ist in der Nähe, bis zum Hauptbahnhof dauert die Fahrt nur eine Viertelstunde.

Aber bis an diesem Ort wirklich Menschen in großer Zahl wohnen werden, dürfte es noch mindestens zehn Jahre dauern. Ob die Bauarbeiten wie vorgesehen im Jahr 2023 beginnen, ist fraglich. Viele Bewohner der benachbarten Viertel machen mobil gegen die Megabaustelle vor ihrer Haustür, Naturschützer wollen keine weitere Versiegelung in den noch halbwegs naturbelassenen Vier- und Marschlanden. Und die neue Koalition von SPD, Grünen und FDP in der Bezirksversammlung von Bergedorf hat einen Antrag verabschiedet, in dem sie fordert, erst die Zufahrt zur Bundesstraße fertigzustellen – und dann die Arbeiten zu starten. Und auch bei anderen großen Bauvorhaben stoßen Projektentwickler auf Schwierigkeiten.

capital.de, 17.08.2020
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