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Immobilienpreise und Mietspiegel: Hamburg

Immobilien- und Mietpreise in Hamburg

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Der Immobilienmarkt in Hamburg

Anreize für Wohnungsbau

Die für den Neubau von Einfamilienhäusern ausgesprochene Einschränkung im Bezirk Hamburg­ Nord zeigt jedoch die Richtung auf, in die die Entwicklung im gesamten Stadt­ gebiet geht: Es wird höher und dich­ter gebaut, um mehr Wohnraum zu schaffen und im Sinne einer nach­ haltigen Stadtentwicklung den Ver­brauch von Baumaterial und Flächen zu mindern. So sind die großen Neubauge­biete wie die Neue Mitte Altona oder das in Winterhude am Stadtpark ge­legene Pergolenviertel von hohen Ge­schossbauten geprägt. Die Wohnun­gen sind gefragt, die Preise stattlich. In dem Neubauprojekt „My One“ im Pergolenviertel etwa werden gera­de Wohnungen für 7 500 Euro pro Quadratmeter angeboten, für einzel­ne Objekte werden sogar 9 500 Euro aufgerufen. Der Wunsch nach ei­nem Einfamilienhaus lässt sich hier in Form eines Townhouses verwirk­lichen – zu Preisen von 8 900 Euro pro Quadratmeter. Einen Kilometer weiter öst­lich beschreitet die Stadt neue Wege, indem sie einen sogenannten Angebotsplan schafft. Auf einer 3,15 Hektar großen Dreiecksfläche zwischen Bramfelder Chaussee, Fabricius- und Unnenland wird der Bebauungsplan so überarbeitet, dass dort fünf- bis sechsgeschossig statt bislang maximal zweigeschossig gebaut werden darf. Die Aufwertung soll den Eigentümern den Wohnungsbau oder den Verkauf ihrer Grundstücke an Immobilienentwickler schmackhaft machen. In Sachen Neubau gilt die Hansestadt im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten ohne- hin als Vorbild. In den vergangenen zwei Jahren wurden jeweils rund 10.000 Wohnungen fertiggestellt, die zu einem Drittel von Privatleuten gekauft wurden. Dennoch übertrifft in Hamburg die Nachfrage nach Eigentum das Angebot deutlich – was sich auch im Jahr der Pandemie in stark gestiegenen Preisen niedergeschlagen hat. Wohnungen im Bestand verteuerten sich hamburgweit um 7,5 Prozent, Neubauten immerhin um 6,6 Prozent. Die Steigerungsraten in den traditionell guten Wohnlagen an Alster und Elbe sowie in zentralen Trendvierteln wie St. Georg, Stern- schanze oder Altona sind dabei teils geringer als in weniger attraktiven Gegenden. Der Boom hat längst Stadtteile wie Niendorf erfasst, in die Familien klassischerweise vor der Enge und den hohen Preisen der Innenstadt fliehen. Dasselbe gilt für andere zentrumsferne Stadtteile wie Wandsbek oder Rahlstedt, wo der Alsterzufluss Wandse immerhin die ewige Sehnsucht der Hamburger nach dem Wasser stillt. Makler berichten von einer „Aufholjagd“, deren Tempo mit steigender Entfernung vom Stadtzentrum zunimmt. „Die steilste Preisentwicklung erleben wir derzeit im Umland“, erklärt Nicholas Kring, Gebietsleiter für Hamburg und Niedersachsen bei McMakler. „Im vergangenen Jahr sind die Preise in manchen Gemeinden um 15 Prozent nach oben geschnellt“, bestätigt An­dreas Gnielka, Geschäftsleiter beim Hamburger Makler Grossmann & Berger. Vor der Pandemie sei ein Haus im Umland für viele ein Kom­promiss gewesen. In Zeiten von Homeoffice hat sich der Nachteil eines längeren Arbeitswegs in die Stadt relativiert. Die Preise für Einfamilienhäuser werden seiner An­sicht nach daher stärker zulegen als die für andere Immobilien. Auch im Hamburger Stadt­gebiet ist diese Wohnform nach wie vor besonders begehrt, zum Beispiel im südlich der Elbe an der Grenze zu Niedersachsen gelegenen Stadtteil Neugraben­Fischbek. „In den Wohn­ gebieten Vogelkamp Neugraben und Fischbeker Heidbrook gab es einen Run auf Einfamilienhäuser,“ berich­tet Sabine de Buhr von der städtischen Entwicklungsgesellschaft IBA Hamburg. In den vergangenen Jahren wurden hier mehr als 500 Grundstücke für Einfamilien­-, Doppel-­ und Reihenhäuser verkauft. In beiden Gebieten sind derzeit keine weiteren Grundstücke zu erwerben. Für das an den Heidbrook angrenzende Gebiet Fischbeker Reethen startet der Verkauf nicht vor 2023. Wenn in Neugra­ben ­Fischbek einzelne Neubauob­jekte auf den Markt kommen, kosten sie laut iib­-Institut im Schnitt 3 400 Euro pro Quadratmeter.

Die Hafencity wächst weiter

Der Stadtteil Wilhelmsburg, auf ei­ner Insel zwischen Norder­- und Sü­derelbe gelegen, wird seit Jahren als künftiges Trendviertel gehandelt, wurde diesen Erwartungen aber bis­ lang nur bedingt gerecht. Vielleicht bringen neue Projekte den erhofften Aufschwung: Nur wenige Minuten mit Bus und Bahn vom Hauptbahn­hof entfernt entstehen unter Ob­hut der IBA mehrere Neubaugebiete mit rund 5 000 Wohneinheiten. Zunächst werden im stellenweise ländlich geprägten Georgswerder 190 Einheiten mit Mietwohnungen, Ein­ und Zweifamilien­ sowie Reihenhäusern gebaut. Die Grundstücke für freistehende Einfamilienhäuser sind auf 25 begrenzt. Verkaufsstart ist frühestens im kommenden Jahr. Im Blickpunkt der Immobilien­interessenten steht nach wie vor auch die Hafencity. Europas größtes innerstädtisches Stadtentwicklungs­projekt schreitet Richtung Osten vo­ran, wo im neuen Quartier Baaken­hafen dem öffentlich geförderten Wohnungsbau mehr Platz eingeräumt wird. Eigentumswohnungen nahe dem Wasser werden allerdings zu ortsüblichen Preisen verkauft, so etwa im Neubauprojekt „The Wave“, wo je nach Lage und Aussicht Prei­ se von 9 500 bis über 17.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen werden. Deutlich günstiger errichten von der Stadt geförderte Baugemeinschaften hier Wohnraum. So wirbt die Bauge­meinschaft „Am Leuchtturm“ mit ei­nem Quadratmeterpreis von 5 700 Euro um Mitglieder. 5 000 Menschen leben heute in der Hafencity. Bis 2025 sollen es 15.000 sein. Konkretisiert haben sich auch die Pläne für den südlich der Elbe gegenüberliegenden Grasbrook. Hier sind ebenfalls auf ehemaligen Hafenflächen weitere 3 000 Wohneinheiten geplant. Das ambitionierte Bauprogramm konnte dazu führen, dass der Preiszyklus auf dem Hamburger Immobilienmarkt früher zu Ende geht als anderswo. Die Deutsche Bank rechnet damit, dass der Markt in der Hansestadt bereits 2022 einen vorläufigen Höchstpunkt erreichen könnte. Regionale Makler rechnen allerdings damit, dass die Preise trotz der coronabedingten gesamtwirtschaftlichen Unsicherheiten weiter zulegen, wenngleich auch langsamer. Auch Mieten, die zuletzt in Hamburg bei durchschnittlich 13,50 Euro pro Quadratmeter für Bestands- und bei 16,30 Euro für Neubauwohnungen lagen, dürften in Zukunft nur moderat steigen. Schlechte Nachrichten für Kapitalanleger, die schon heute bei einem Neukauf in vielen Vierteln kaum mehr Mietrenditen von drei Prozent erzielen. Lukrativere Investments finden sich in den Gemeinden vor den Toren der Hansestadt. Von Andrea Bittelmeyer
capital.de, 20.09.2021
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