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Immobilien Warum Paare die gemeinsame Immobilie fair aufteilen sollten

Symbolbild Hauskauf
Symbolbild Hauskauf
© dpa
Zum Einzug herrscht meist Harmonie, doch das ändert sich manchmal schnell. Paare sollten die gemeinsame Immobilie deshalb früh fair aufteilen – sonst droht ein Rosenkrieg

Eigentlich wäre Armin Maurer (Name v. d. Red. geändert) schon stolzer Immobilienbesitzer, sogar zweifacher, wenn auch von zwei halben Wohnungen. Da war das Haus, das er mit seiner ersten Freundin auf dem Grundstück ihrer Eltern baute, jahrelanges Mörteln und Verputzen inklusive, als Ersatz für fehlendes Eigenkapital. Mit der nächsten Freundin kaufte er eine Eigentumswohnung – wobei sie den Kredit aufnahm, weil sie mehr gespart hatte. Aber die Raten zahlten beide, bis auch diese Beziehung in die Brüche ging. Deshalb hat Maurer heute gar keine eigene Wohnung, nicht mal eine halbe.

Was ein wenig skurril klingt, kommt bei unverheirateten Paaren, die sich eine Wohnung zulegen und später doch zerstreiten, gar nicht so selten vor: Am Ende steht oft einer ohne alles da – ohne Partner und ohne Dach überm Kopf. Der dringende Rat an alle Paare, die weder einen Trauschein haben noch eine eingetragene Lebenspartnerschaft, ist deshalb: Sie sollten unbedingt festhalten, wem bei einer Trennung welcher Anteil an der Immobilie zusteht. Und sie sollten sich dabei möglichst von einem Anwalt beraten lassen.

In so einem Partnerschaftsvertrag kann man auch regeln, wer im Trennungsfall in der Immobilie wohnen bleiben soll. Oder wer wie viel vom restlichen Kredit abbezahlt. Vor allem aber können sich beide mit so einem Vertrag bereits darauf einigen, dass sie im Ernstfall eine Teilungsversteigerung verhindern werden, sich lieber auf den gemeinsamen Verkauf einigen und den Erlös dann teilen. Bei Ver­steigerungen machen nämlich beide große Verluste, weil oft nur ein Bruchteil des Verkehrswerts erzielt wird. Capital hat die wichtigsten Tipps für Paare zusammengestellt:

#1 Eigenkapital

Meist bringen beide Partner unterschiedlich viel Geld mit. Nicht selten hat sogar nur einer, zum Beispiel nach einer Erbschaft, nennenswerte Ersparnisse, der andere hat dagegen gar nichts auf der hohen Kante. Da aber gerade das Eigenkapital die wesentliche Hürde ist, um überhaupt eine Immobilie kaufen zu können, sollte dieser Grundstock auch honoriert werden – unabhängig davon, wie sich beide später die Raten für den Kredit aufteilen.

Regeln lässt sich dies über die Eintragung im Grundbuch, denn dort kann man festhalten, wem die Immobilie zu welchen Anteilen gehört. Und man sollte dabei die Kaufnebenkosten unbedingt mit einrechnen, obwohl sie später in keiner Wertermittlung und in keinem Grundbuch auftauchen.

Angenommen die gemeinsame Wohnung oder das Haus soll 300.000, inklusive der Nebenkosten 330.000 Euro kosten. Die Frau bringt 82.500 Euro Eigenkapital mit, das sind schon mal 25 Prozent des Gesamtwerts. Zahlen beide später zu gleichen Teilen den Kredit ab, also die übrigen 75 Prozent, so müsste die Frau fairerweise dennoch mit 25 Prozent mehr im Grundbuch eingetragen werden, also mit 62,5 Prozent, während der Mann mit 37,5 Prozent an der Immobilie beteiligt ist.

Bringen beide Eigenkapital ein, aber zu unterschiedlichen Teilen, könnte es so aussehen: Die Frau 66.000 Euro (20 Prozent), der Mann 49.500 Euro (15 Prozent). Die übrigen 65 Prozent der Immobilie werden dann nach dem Anteil an den Kreditraten verteilt.

#2 Grundstück

Mitunter besitzt einer der Partner schon ein Grundstück. Das klingt erst mal gut, bedeutet aber für den anderen: Kommt nur der Grundstückseigentümer ins Grundbuch, gehört ihm später auch das Haus darauf – selbst wenn der Partner bei der Finanzierung immer die Hälfte zu Kapital und Kredit beisteuert.

Es gibt nur zwei Möglichkeiten, dieses Problem zu umgehen: Entweder kauft der „grundlose“ Partner dem anderen die Hälfte des Grundstücks ab – oder der andere überträgt ihm die Hälfte in Form einer Schenkung, damit beide zur Hälfte Grundeigentümer sind. Aber: Dabei wird entweder Grunderwerb- oder Schenkungsteuer fällig, beides kann hoch sein. Bei der Schenkung unter Unverheirateten ist der Freibetrag mit 20.000 Euro klein, bei 100.000 Euro Grundstückswert macht das schon 24.000 Euro Steuer. Da die Bodenpreise je nach Standort unterschiedlich hoch sind, in München etwa sollte man eher 800.000 Euro für ein haustaugliches Grundstück ansetzen, ist es in so einem Fall eventuell besser, gemeinsam ein neues Grundstück zu kaufen und den Bodenbesitz lieber zu versilbern.

#3 Eigenleistung

Hat ein Partner oder seine Angehörigen beim Bau viel mitgeholfen, gibt es bei der Trennung oft Streit über den Wert dieser Eigenleistung. Dieses Problem stellt sich übrigens auch unter Eheleuten. Denn auch bei einer Scheidung müssen Anwälte über den Zugewinnausgleich entscheiden und ermitteln: Was ist diese Arbeitsleistung wert gewesen?

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass sowohl die Arbeitsleistung des Ex-­Partners wie auch – in vielen Familien nicht unüblich – die Arbeit des ehemaligen Schwiegervaters zu entlohnen ist, wenn auch er sich weit über die üblichen Beiträge zum gemeinsamen Lebensunterhalt hinaus in das Bau­projekt eingebracht hat (XII ZR 190/08).

Nicht eindeutig geklärt ist aber, wie hoch der Stundensatz ausfallen darf, den die Heimwerker ansetzen dürfen. Manche Anwälte halten rund 60 Prozent einer üblichen Handwerkerstunde für angemessen. Das kann bei einem Jahr Bauzeit und 50 Wochenenden teuer werden, wenn so 1000 Arbeitsstunden zusammenkommen. Am besten sollten Paare vor dem Bau festhalten, was ihnen der Arbeitseinsatz des anderen wert ist – oder lieber gleich einen Handwerker beauftragen.

#4 Grundbuch

Wenn sonst nichts festgehalten ist, gilt: Wer im Grundbuch steht, dem gehört die Immobilie. Ist dort nur einer genannt, gilt er als Alleinbesitzer. Stehen beide im Grundbuch, sind sie hälftig beteiligt. Haben aber beide ­unterschiedliche Anteile am Besitz, weil sie unterschiedlich hohe Ersparnisse einbringen oder weil einer mehr vom Kredit abträgt als der andere, dann sollten sie auch im Grundbuch mit unterschiedlichen Anteilen bedacht werden. Denn dort können die Besitzer genauso gut mit beliebigen Anteilen eingetragen sein, von einem bis 99 Prozent ist alles möglich. Der dümmste Fall ist übrigens dieser: Einer steht im Grundbuch (ihm gehört später auch die Immobilie), der andere aber steht im Kreditvertrag (und übernimmt später die Restschulden).

Es gibt allerdings auch eine Konstellation, bei der es sinnvoll sein kann, wenn einer zwar mitzahlt, aber nicht im Grundbuch auftaucht: Dies gilt dann, wenn zum Beispiel der Mann noch nicht geschieden ist und eine Ex-Partnerin samt Kindern noch ausgezahlt werden muss. In diesem Fall könnte die künftige Ex-Frau nämlich auf die neue Wohnung und den Zugewinnausgleich daraus Anspruch erheben – denn zum Zeitpunkt des neuen Hausprojekts sind beide ja noch verheiratet.

#5 Kreditvertrag und Rate

Simpel ist bei einem Kredit nur eines: Wer den Vertrag unterschrieben hat, der haftet auch dafür, dass die Raten gezahlt werden. Stehen also beide Partner im Vertrag, kann die Bank im Trennungsfall von jedem der beiden verlangen, dass die volle Monatsrate weiter gezahlt wird. Das sollte man notfalls wuppen können – oder die Kreditrate zumindest entsprechend anpassen können. Nun können beide Partner auch zwei getrennte Kreditverträge unterzeichnen, theoretisch sogar bei zwei Banken. Das kann sinnvoll sein, wenn sie sehr unterschiedliche Eigenkapitalbeträge mitbringen. Aber: Banken machen so etwas höchst ungern, weil jede Bank eine erstrangige Eintragung ins Grundbuch wünscht.

Manche Banken bieten beiden Partnern einzelne Verträge, verlangen aber Zinsaufschläge dafür. Lohnen tut sich so etwas also nicht. Zudem kann man die unterschiedlichen Anteile ja im Grundbuch festschreiben. Hat Partner A also 20 Prozent Eigenkapital eingebracht und Partner B 10 Prozent. Und zahlt A auch zwei Drittel des Kredits ab, der die übrigen 70 Prozent der Immobilie ausmacht, Partner B dagegen ein Drittel, so erhält Partner A 67 Prozent der Eigentumsanteile (20 plus 47, also Zweidrittel von 70) und Partner B bekommt 33 Prozent (10 plus 23, also ein Drittel von 70). So lassen sich alle erdenklichen Verteilungen im Grundbuch durchdeklinieren.

#6 Testament

Auch an den Fall der unfreiwilligen Trennung sollte man denken. Wichtig ist für Unverheiratete in jedem Fall ein Testament, denn allzu oft erheben Erben Anspruch auf die Immobilie, und spätestens dann geht der unverheiratete Partner, der dort lebenslang gewohnt hat, leer aus. Zumindest wenn es nichts Schriftliches gibt. Wird er allerdings als Alleinerbe bedacht, kann es sein, dass er die Wohnung verkaufen muss, allein um die Erbschaftsteuer zu bezahlen. Denn unverheiratete Partner verfügen nur über 20.000 Euro Freibetrag (verheiratete 500.000 Euro) und müssen auf den Rest 30 Prozent Erbschaftsteuer zahlen. Man kann dem Hinterbliebenen auch ein lebenslanges Wohnrecht zusichern oder ein Vorkaufsrecht für die Anteile der Immobilie, die ihm nicht gehören – und die sonst als Pflichtanteile an engere Verwandte gehen.

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