Ein Einfamilienhaus im Grünen, 250 Quadratmeter mit Garten, vor mehr als 25 Jahren gekauft und rundum saniert. Gedämmte Wände, dreifachverglaste Fenster, moderne Heizung. Sogar eine Sauna mit Whirlpool hat der Eigentümer im Keller installiert. Nun möchte er das liebgewonnene Eigenheim verkaufen – und steht vor der Frage: Wie viel ist die Immobilie heute wert? Sind 300.000 Euro angemessen? Oder doch nur 250.000 Euro?
Die meisten Hausbesitzer verschätzen sich beim Wert ihrer Immobilie gewaltig, zeigt eine Umfrage des Online-Maklers McMakler. Vier von zehn Eigentümern liegen mit ihrer Bewertung deutlich über dem aktuellen Marktpreis. „Immobilien akkurat zu bewerten ist für Laien eine große Herausforderung. Die aktuelle Euphorie auf dem Immobilienmarkt veranlasst viele zu einer Fehleinschätzung“, sagt Lukas Pieczonca, Geschäftsführer von McMakler. Hat der Verkäufer das Haus bisher selbst bewohnt, fallen die Schätzungen meist noch unrealistischer aus. Erinnerungen und Emotionen trüben den Blick. Immobilienbesitzer sind dann nicht mehr objektiv, erklärt Pieczonca. Die Folge: Sie sprechen der Sauna oder der Gasheizung einen höheren Wert zu, als sie verdienen.
Tools helfen bei der Einschätzung
Im Verkaufsgespräch können falsche Preisvorstellungen fatal sein. Denn Käufer informieren sich ebenfalls über den Wert einer Immobilie und suchen nach Mängeln, um den Preis zu drücken. „In begehrten Lagen mag eine hohe Differenz kein Problem sein, weil sich schon ein Käufer finden wird. In schwierigen Märkten riskieren Verkäufer mit unrealistischen Preisvorstellungen jedoch, dass die Verhandlung platzt“, sagt Alexander Wiech vom Eigentümerverband Haus und Grund. Dann müssen sie die Immobilie erneut inserieren. „Das wirkt unseriös und macht bei potentiellen Käufern schnell einen ganz schlechten Eindruck“, sagt Wiech.
Verkäufer kommen um eine zweite Meinung nicht herum. Der Immobilien-Kompass auf Capital.de kann bei der Einschätzung helfen. Wer eine erste schnelle Einschätzung benötigt, wie viel ein Haus oder eine Wohnung aktuell wert ist, findet im Internet auf Portalen wie Immobilienscout24 oder Immonet entsprechende Tools. Deren Algorithmus bewertet die Lage anhand der Adresse. Qualität und Zustand der Ausstattung müssen Verkäufer selbst einschätzen. Aus all diesen Daten ermittelt das Programm einen groben Verkehrswert. Das ist der Preis, den die Immobilie am Markt durchschnittlich erzielt.
Gutachten von Sachverständigen kosten
Solche Mini-Gutachten sind in der Regel kostenlos. Sie eignen sich, um die eigene Preisvorstellung einem ersten Realitätscheck zu unterziehen, sagt Haus-und-Grund-Experte Wiech. Je mehr die Immobilie vom Standard abweicht, desto ungenauer werden jedoch die Schätzungen der Online-Rechner. Dann kommen Immobilienbesitzer um ein professionelles Gutachten nicht mehr herum. „Wer einen Sachverständigen mit einem Gutachten beauftragt, erhält neben einer Schätzung des Verkehrswerts auch eine ausführliche Analyse zu Bauschäden und Investitionsbedarf“, erklärt Wiech.
Wichtig: Der Beruf des Gutachters ist gesetzlich nicht geschützt. Wer Wert auf ein Profi-Urteil legt, sollte daher Anbieter mit guten Referenzen wählen. Auf den Internetseiten der Industrie- und Handelskammern finden Eigentümer eine bundesweite Datenbank mit den Adressen aller öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Auf Nummer sicher geht auch, wer sich an bekannte Prüfdienstleister wie TÜV oder Dekra wendet.
Der Blick des Profis hat seinen Preis: Ein Gutachten von einem vereidigten Sachverständigen kostet je nach Aufwand zwischen 1000 und 3000 Euro. Aber selbst wenn Immobilienbesitzer tiefer in die Tasche greifen müssen – am Ende rechne sich die Investition fast immer, sagt Wiech.
