Eine Immobilie zu verkaufen kann herausfordernd sein. Gerade privaten Immobilienbesitzern mangelt es in der Regel an Marktexpertise und Erfahrung. Egal, ob sie ihr Elternhaus geerbt haben oder der Verkauf ihres Eigenheims ansteht, das sie einst selbst mühsam umgebaut haben: In vielen Fällen ist die emotionale Bindung an das Haus groß. Und daher ist es schwer, den Wert der Immobilie objektiv einzuschätzen. Seit der Zinswende im Juni 2022, als die Zentralbanken die Leitzinsen erstmals nach langer Zeit wieder angehoben haben, ist ein Immobilienverkauf zudem alles andere als ein Selbstläufer. „Der Markt hat sich vom Verkäufer- zum Käufermarkt gedreht“, sagt Stefan Rauch, Vice President Sales bei Immoscout24. Die Nachfrage ist wieder da, verteilt sich jedoch auf ein deutlich größeres Angebot, von dem Käufer profitieren.
Gleichzeitig ist die Finanzierung wesentlich herausfordernder als vor der Zinswende, so Sales-Experte Rauch. Schlechte Zeiten also für Immobilieneigentümer mit Verkaufsplänen? Vielleicht. Doch mit diesen Experten-Tipps erzielen Verkäufer immer noch gute Preise und vermeiden unnötige Kosten.
Spekulationssteuer beachten
Zunächst sollten Verkäufer überprüfen, ob sie auf ihren Verkaufserlös die Spekulationssteuer entrichten müssten. Selbstbewohnte Immobilien fallen nicht unter diese Steuer. Als selbstbewohnt gilt eine Immobilie, wenn Verkäufer den Wohnraum im Verkaufsjahr sowie in den zwei vorherigen Kalenderjahren selbst genutzt haben. Eine ausschließlich vermietete Immobilie können Verkäufer erst zehn Jahre nach dem Kauf steuerfrei wieder veräußern. Die Spekulationssteuer kann die Kosten beim Verkauf empfindlich in die Höhe treiben – und so den Gewinn deutlich schmälern. „Wer eine vermietete Immobilie beispielsweise nach acht Jahren verkaufen will, sollte gut überlegen, ob es sich nicht doch lohnt, die letzten zwei Jahre zu warten“, sagt Julia Wagner, Leiterin der Abteilung Zivilrecht beim Eigentümerverband Haus und Grund.
Der Steuersatz orientiert sich an dem persönlichen Einkommenssteuersatz des Verkäufers. Ein Beispielsrechner von Immobilienscout24 gibt Aufschluss über die Höhe der Steuer im konkreten Fall: Der Verkäufer erzielt einen Verkaufspreis von 500.000 Euro. Die Immobilie hat er für 350.000 Euro gekauft und 35.000 Euro Kaufnebenkosten, inklusive Makler, Notar und Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank gezahlt. Der Gewinn aus dem Verkauf beträgt also 115.000 Euro. Er unterliegt einem Spekulationssteuersatz von 42 Prozent, da dies der Grenz-Einkommenssteuersatz des Verkäufers ist. Also beträgt die fällige Spekulationssteuer satte 48.300 Euro.
Die beste Investition beim Verkauf: der Makler
Die Steuerfrage ist geklärt, nun steht der Verkaufsprozess selbst an. „Viele Privatverkäufer unterschätzen den Aufwand, den der Verkauf einer Immobilie mit sich bringt“, sagt Immoscout-Experte Rauch. Er rate daher nahezu uneingeschränkt dazu, einen Makler mit dem Verkauf zu beauftragen. Das sieht auch Julia Wagner von Haus und Grund so: „Ich muss mich fragen, was ich als Privatperson leisten kann und will“, sagt die Expertin. Gerade, wenn ein Verkäufer weiter vom Objekt weg wohne, für Besichtigungen also auch lange Anfahrtswege in Kauf nehmen müsse, lohne es sich kaum, das alles selbst zu stemmen, so Wagner.
Makler hingegen kennen das Marktumfeld einer Immobilie und können so eine realistische Preiseinschätzung vornehmen. Das ist laut Immoscout-Fachmann Rauch ausschlaggebend für einen erfolgreichen Verkauf: „Der wichtigste Faktor für einen gewinnbringenden Verkauf ist eine gute Preiseinschätzung“. Zwar fällt für einen Makler eine Courtage an. Die aber teilen sich Käufer und Verkäufer meistens. Zudem richtet sich die Courtage nach der Höhe des Verkaufspreises. Für den Makler besteht also ein Anreiz, den bestmöglichen Kaufpreis zu erzielen.
Die Investition lohnt sich in den allermeisten Fällen auch deshalb, weil der Profi den Verkauf wesentlich effizienter abwickelt als die ungeübte Privatperson: So sind viele Makler gleichzeitig auch Immobiliengutachter. Sie verfügen über Netzwerke zu weiteren Dienstleistern, die beispielsweise professionelle Grundrisse erstellen oder die Immobilie für den Verkauf herrichten können. Nicht zuletzt fertigen Makler Fotografien an, stellen die Immobilien in Portale ein, übernehmen die Besichtigungen und wissen, was im Kaufvertrag stehen muss. In schlechten Marklagen kennen sie unter Umständen trotzdem noch potenzielle Käufer. „All das erspart Verkäufern viel Zeit, Stress und möglicherweise sogar Ärger – und das sind am Ende ja auch Kosten“, sagt Sales-Experte Rauch.
Welche Investitionen erhöhen den Gewinn?
Eine beliebte Marketing-Methode ist das sogenannte Home Staging. Dienstleister oder Makler setzen die Immobilie professionell in Szene, um sie auf Fotos und online bestmöglich zu präsentieren. Das vermittelt potenziellen Käufern ein Gefühl dafür, wie Omas Häuschen nach einer Renovierung aussehen könnte – ohne dass Verkäufer zu viel investieren müssen. Grundsätzlich raten Experten nämlich von kostspieligen Investitionen vor dem Verkauf ab. Ob man damit den Geschmack nachfolgender Bewohner trifft, ist eher Glückssache. Da sind sich etwa Haus-und-Grund-Expertin Wagner und Immoscout-Fachmann Rauch einig.
Teuerste Immobilien Deutschlands
Was waren die teuersten Immobilien 2023? Immowelt.de hat zur Beantwortung dieser Frage Angebote untersucht, die zwischen Januar und November 2023 auf der Plattform inseriert wurden. Wer glaubt, dass sich nur Luxusvillen in den Top 10 finden, der irrt. Eröffnet wurde das Ranking von der Lieblingsinsel unter Deutschlands Superreichen, Sylt. Dort im Landkreis Nordfriesland registrierte Immowelt.de die mit 12,75 Mio. Euro die zehntteuerste Immobilie in Deutschland. Käufer bekamen dafür den Angaben zufolge vergleichsweise bescheidene 275 Quadratmeter Wohnfläche und ein 1950 Quadratmeter großes Grundstück.
Luxusgeschäfte und elegante Gebäude aus dem 18. Jahrhundert prägen den Münchner Stadtteil Bogenhausen. Dort wurde laut Immowelt.de 2023 eine der teuersten Villen Deutschlands inseriert. Für das Anwesen mit 566 Quadratmeter Wohnfläche und 1023 Quadratmeter Grundstück wurden 12,9 Mio. Euro verlangt. Das Ranking basiert auf den Angebotspreisen, nicht auf den Summen, die tatsächlich gezahlt wurden.
Die Nummer sieben ist mit Blick auf den Standort einer der wenigen Ausreißer des Rankings. Dafür sorgten auch die gigantischen Ausmaße des Luxusanwesens im Landkreis Mettmann vor den Toren Düsseldorfs (im Bild der Wülfrath im Kreis Mettmann). Die Käufer versprachen 1690 Quadratmeter Wohnfläche und ein 14 Hektar großes Grundstück. Dafür wurden 13,5 Mio. Euro verlangt. Geradezu winzig machte sich daneben das zweite Luxusanwesen auf Platz sieben aus. Die Stadtvilla in Berlin-Mitte bot auf gerade einmal 178 Quadratmeter Grundstück 453 Quadratmeter Wohnfläche.
Hohe Nachfrage und begrenztes Angebot, vor allem in Wassernähe, machen Sylt zu einer der exklusivsten Wohngegenden Deutschlands. Auch Platz sechs des Rankings der teuersten Immobilien Deutschlands 2023 ging auf die Nordseeinsel und zwar in deren ehemalige Hauptstadt. Den sicherte sich den Angaben zufolge ein Neubau mit Reetdach in Keitum für 14,4 Mio. Euro.
Grünwald südlich von München gehört zu den reichsten Gemeinden Deutschlands. Dort wurde 2023 die viertteuerste Immobilie auf Immowelt.de eingestellt. Die 2019 errichtete Designvilla (516 Quadratmeter Wohnfläche, 1455 Quadratmeter Grundstück) sollte 15,0 Mio Euro kosten – und wurde doch von einem Loft in Berlin ausgestochen.
Eine Wohnung hat es in die Top 10 der teuersten Immobilien geschafft. Dieses riesige Apartment in Berlin-Pankow wurde bundesweit von nur drei Villen in den Schatten gestellt. 15,9 Mio. Euro sollte das Loft in einem denkmalgeschützten Fabrikgebäude im Szeneviertel Prenzlauer Berg kosten. Dafür wurden neun Zimmer auf einer Wohnfläche von 546 Quadratmeter nebst großer Dachterrasse geboten. Ob die Luxuswohnung verkauft wurde, dazu machte Immowelt.de wie bei allen Einträgen keine Angaben.
Der Hamburger Stadtteil Eimsbüttel ist gleichermaßen Heimat von Studierenden und Multi-Multi-Millionären. Eine dortige Stadtvilla schaffte es auf Platz drei der teuersten Anwesen Deutschlands 2023. Die Käufer verlangten den Angaben zufolge 27,9 Mio. Euro für das luxuriöse Stadthaus mit einer Wohnfläche von 890 Quadratmetern und einem 1400 Quadratmeter großen Grundstück. Eine Villa in der Nachbarschaft konnte das aber noch toppen.
Hamburg-Uhlenhorst ist für sehr reiche Hamburger insbesondere durch Grundstücke nahe der Außenalster von Interesse. Dort dürfte auch die zweitteuerste Villa Deutschlands 2023 zu finden sein. Das prächtige Anwesen mit 19 Zimmern auf 950 Quadratmeter Wohnfläche (Grundstück: 1130 Quadratmeter) wurde für 28,5 Mio. annonciert. Gemessen am Grundstückspreis pro Quadratmeter lag die Hamburger Villa deutschlandweit auf Platz eins. Doch den Titel der teuersten Immobilie Deutschlands schnappte sich ein Anwesen in Oberbayern.
Der Titel „Teuerstes Haus Deutschlands“ ging laut Immowelt.de 2023 nicht etwa nach Sylt, Berlin oder München. Die Plattform vergab den Spitzenplatz an ein Anwesen am Simssee in Oberbayern. „Der Landsitz im Voralpenland in der Nähe von Rosenheim verfügt über 26 Zimmer, die auf einer Wohnfläche von über 1100 Quadratmeter verteilt sind“, hieß es. „Neben der herrschaftlichen Villa erhalten Käufer auch ein rund zehn Hektar großes Grundstück.“ Das habe sicherlich einen erheblichen Teil des Kaufpreises von 29,5 Mio. Euro ausgemacht.
Eine Ausnahme betrifft die Energieeffizienz der Immobilie, die sich am Energieausweis ablesen lässt. Hier gilt: Je besser, desto höher die Zahlungsbereitschaft der Käufer. Nicht zuletzt, weil auch Banken ihre Immobilien-Portfolios im Hinblick auf Klimarisiken managen. „Bei Immobilien mit schlechter Energieeffizienz unterhalb des C- oder D-Standards müssen Verkäufer mit hohen Preisabschlägen rechnen“, sagt Strauch. Wenn eine Immobilie also eine schlechtere Energiebilanz aufweist, kann es sich lohnen, vor dem Verkauf in eine bessere Dämmung oder neue Fenster zu investieren. Das ist immer eine Einzelentscheidung. Und auch hier hilft der Profi: Immobiliengutachter oder Makler mit Zugang zu Rechentools können ermitteln, ob die Energiesanierung den Verkaufswert erhöhen würde.
