Lange Zinsgarantien, wenig Risiko, lieber ein bisschen teurer und dafür umso sicherer: So tickt der typische deutsche Bauherr. Sicherheit ist den Deutschen traditionell sehr wichtig. Neun von zehn Bundesbürgern fühlen sich laut einer Forsa-Umfrage allein beim Gedanken an Schulden unwohl. Dazu passt, dass die Deutschen mehr Geld für Versicherungen ausgegeben als der durchschnittliche Europäer. Auch die deutsche Politik rühmt sich gern der „schwarzen Null“.
Zahlen des Finanzdienstleisters Dr. Klein deuten auf den ersten Blick darauf hin, dass die strikte Anti-Schulden-Haltung zuletzt etwas aufgeweicht ist. Für die Finanzierung von Immobilien nehmen die Deutschen nämlich immer höhere Kredite auf. Im Oktober dieses Jahres erreichte die durchschnittliche Kredithöhe den höchsten Wert seit zwei Jahren. Bauherren und Käufer verschuldeten sich im Schnitt mit stolzen 234.000 Euro. Zum Vergleich: Im Oktober vergangenen Jahres betrug der durchschnittliche Baukredit noch 204.000 Euro und fiel damit rund zwölf Prozent niedriger aus.
Die höhere durchschnittliche Kreditsumme bedeutet indes nicht unbedingt, dass sich Bauherren prozentual höher verschulden, sagt Michael Neumann, Vorstand des Finanzdienstleisters Dr. Klein. „Auch die absolute Summe des Eigenkapitals nimmt zu“, erklärt er. Das heißt: Bauherren und Hauskäufer bringen im Schnitt mehr eigenes Geld in die Finanzierung ein. Die Zunahme des Eigenkapitals lässt sich am sogenannten Beleihungsauslauf ablesen. Dieser zeigt den Anteil des Kaufpreises oder der Baukosten an, der mit Hilfe der Bank finanziert wird. „Er ist mit momentan rund 82 Prozent zwar etwas gestiegen, befindet sich aber immer noch auf konstantem Niveau“, sagt Neumann.
Trotz Bauboom wenig Eigenheimbesitzer
Auch in anderer Hinsicht bleiben sich die Deutschen treu. So besitzen trotz des Bau-Booms der vergangenen Jahre noch immer vergleichsweise wenige Bundesbürger Wohneigentum. Die Quote der Immobilienbesitzer stagniert seit Jahren bei rund 45 Prozent. Im europäischen Vergleich ist das wenig. So wohnen beispielsweise zwei Drittel der Franzosen und drei Viertel der Spanier in den eigenen vier Wänden.
Dass die Deutschen lieber zur Miete wohnen, liegt laut Neumann vor allem daran, dass sich Bauherren in Deutschland mit Bürokratie und hohen Kosten herumschlagen müssen. „Vor allem die Erwerbsnebenkosten wie Maklercourtage und Grunderwerbsteuer sind in Deutschland vergleichsweise hoch“, sagt er. Auch die deutsche Gründlichkeit treibt die Kosten in die Höhe. So haben fast 90 Prozent der Darlehensnehmer von Dr. Klein im vergangenen Jahr in ein Massivhaus investiert. Schweden dagegen bauen ihre Häuser lieber aus Holz – und kommen so deutlich günstiger davon.
Ein bisschen un-deutscher dürfte es bei der Immobilienfinanzierung in der kommenden Zeit aber doch zugehen. Solange die Immobilienpreise weiter steigen, werden angehende Immobilienbesitzer nämlich voraussichtlich noch höhere Kredite aufnehmen, prognostiziert Neumann. „Gerade in den Ballungsgebieten sehe ich keine Trendwende“, sagt er. Bei der Kreditentwicklung spielen nicht nur die steigenden Immobilienpreise eine Rolle, sondern auch die Zinsen, die nach wie vor auf Rekordtief liegen. Ökonomen gehen davon aus, dass der Leitzins in der Eurozone frühestens im kommenden Jahr steigt, und auch dann nur moderat. Fremdfinanzierungen bleiben also bis auf weiteres günstig.
Das bringt das neue Jahr für Mieter und Vermieter
Bislang hat die im Jahr 2015 eingeführte Mietpreisbremse nur wenig Besserung gebracht. Das soll sich im neuen Jahr ändern. Kurz vor dem Jahreswechsel hat der Bundesrat die bisherigen Regelungen deutlich verschärft. Vermieter müssen neuen Mietern künftig unaufgefordert die Miete des Vormieters offenlegen. Dadurch soll der neue Mieter leichter nachprüfen können, ob die Miethöhe zulässig ist. Hintergrund: In angespannten Wohnungsmärkten darf die neue Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Verstößt der Vermieter gegen diese Regel, darf ihn der Mieter schriftlich rügen. Der Vermieter muss ihm die zu viel gezahlte Miete anschließend erstatten. Das gilt übrigens auch dann, wenn der Vermieter sich weigert, die vorherige Miete offen zu legen. Anders als bisher muss der Mieter nämlich nicht mehr nachweisen, dass der Vermieter gegen die aktuellen Regelungen verstoßen hat. Die Nachweispflicht liegt künftig allein beim Vermieter.
Eine Neuerung gibt es auch bei der Modernisierungsumlage: Sie bekommt in diesem Jahr einen Preisdeckel. Statt wie bisher elf Prozent dürfen Vermieter künftig nur noch acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Zusätzlich darf die Miete nach Sanierungsarbeiten innerhalb von sechs Jahren nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Bei günstigen Wohnungen gelten sogar noch strengere Regeln: Beträgt die Nettokaltmiete weniger als 7 Euro je Quadratmeter, muss sich der Vermieter an eine Kappungsgrenze von 2 Euro pro Quadratmeter halten. Gezieltes Herausmodernisieren – also das Verdrängen angestammter Mieter durch horrende Preiserhöhungen – gilt künftig als Ordnungswidrigkeit. Das Bußgeld für Verstöße liegt bei bis zu 100.000 Euro. Außerdem haben geschädigte Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz.
Ende September hat die Regierung auf dem Wohnungsgipfel ein Eckpunkte-Papier mit Maßnahmen gegen die Wohnungsnot beschlossen. Unter anderem will sie den Bau erschwinglicher Mietwohnungen mit Steuererleichterungen fördern. Wer eine Immobilie baut, soll die Kosten über eine Sonderabschreibung besser von der Steuer absetzen können. Beim Ausbau von Dachgeschossen oder beim Umbau von Gewerbeflächen zu Mietwohnungen sieht die Politik ähnliche Steuererleichterungen vor. Künftig dürfen Bauherren über einen Zeitraum von vier Jahren einen Sondersatz von je fünf Prozent der Kosten abschreiben – zusätzlich zur normalen steuerlichen Abschreibung. Dabei dürfen die Baukosten allerdings nicht mehr als 3000 Euro pro Quadratmeter betragen. Bauherren dürfen außerdem maximal 2000 Euro für die Sonderabschreibung ansetzen. Der Bundestag hat die Einführung der Sonderabschreibung im November 2018 beschlossen. Ursprünglich sollte der Bundesrat den Gesetzesentwurf am 14. Dezember verabschieden. Kurz vor Beginn der Sitzung nahm das Gremium die Sonderabschreibung jedoch wieder von der Tagesordnung. Wann sich der Bundesrat erneut mit dem Thema befassen wird, ist noch offen.
Bislang errechnet sich die Höhe der Grundsteuer auf Basis des sogenannten Einheitswerts. Damit bemisst das Finanzamt den Wert eines Grundstücks. Weil sich der Einheitswert aber über die Zeit hinweg ändert, müsste er eigentlich regelmäßig neu angepasst werden – laut Gesetz war hierfür einst ein Zeitraum von sechs Jahren vorgesehen. Der Einheitswert wurde dennoch seit Jahrzehnten nicht mehr angepasst. Das Bundesverfassungsgericht hat deshalb im April entschieden, dass die Grundsteuer in ihrer jetzigen Form verfassungswidrig ist. Bis Ende 2019 muss der Gesetzgeber eine andere Lösung finden. Zur Diskussion stehen derzeit drei Modelle: Das Flächen-Modell, das Bodenwertmodell sowie das Kostenwertmodell. Beim Flächen-Modell wird die Grundsteuer allein nach der Fläche von Grundstücken und Gebäuden berechnet. Das Bodenwertmodell ermittelt die Höhe der fälligen Steuer in erster Linie anhand des Grundstückswertes. Beim Kostenwertmodell fließen neben dem Grundstückswert auch Bau- oder Sanierungskosten für die Häuser auf dem Grundstück in die Berechnung mit ein. Welches Modell am Ende das Rennen machen wird, ist offen.
Bei Mietwohnungen gilt das Bestellerprinzip bereits seit rund drei Jahren. 2019 könnte es erstmals auch für Immobilienkäufe gelten. Das Bundesjustizministerium prüft derzeit einen solchen Schritt. Beim Bestellerprinzip bezahlt derjenige den Makler, der ihn beauftragt. Das ist in aller Regel der Verkäufer. Bislang können es Verkäufer und Makler beim Immobilienverkauf halten, wie sie wollten. In Berlin, Bremen, Hamburg, Hessen und Brandenburg ist es gängige Praxis, dass der Käufer die Provision komplett zahlt, in anderen Bundesländern wird sie zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
Die Erneuerbare-Energien-Umlage, die jeder Haushalt mit seiner Stromrechnung zahlt, sinkt 2019 um rund fünf Prozent auf 6,405 Cent je Kilowattstunde. Bei einem Verbrauch von 4000 Kilowattstunden pro Jahr zahlt ein Haushalt demnach statt rund 272 Euro nur noch 256 Euro EEG-Umlage. Das heißt jedoch nicht, dass Mieter und Eigentümer künftig automatisch mehr Geld in der Tasche haben: Einige Anbieter haben bereits höhere Netzentgelte angekündigt.
