LeserfrageMüssen Feriendomizile in Deutschland versteuert werden?

Davon träumen viele: Ferienhäuser auf Mallorca
Davon träumen viele: Ferienhäuser auf MallorcaPhoto by Thomas MARCHAND on Unsplash

Für Ferienwohnungen oder Anlageimmobilien im Ausland gilt grundsätzlich: Die Mieterträge werden dort versteuert, wo sie anfallen. Also im jeweiligen Land, nicht in Deutschland. Wo die Steuern zu zahlen sind, hängt nämlich nicht vom Hauptwohnsitz des Eigentümers ab, sondern vom Standort der Immobilie. So können Bundesbürger durch Mieten aus Auslandsimmobilien oft Steuern sparen, da in anderen Staaten die Steuersätze meist niedriger sind als hierzulande. Also alles ganz einfach? Nun, nicht in jedem Fall.

Am unkompliziertesten verhält es sich mit Einkünften aus Immobilien in EU-Ländern. 2009 wurde für sie der sogenannte Progressionsvorbehalt abgeschafft. Das heißt: Mieten aus EU-Auslandsimmobilien werden nicht auf das heimische Einkommen angerechnet. Sie erhöhen also auch nicht den Steuersatz, der hierzulande aufs Einkommen gezahlt wird. Zuvor war das sehr wohl der Fall, und für andere Einkunftsarten gilt das auch weiter. Einzig für Immobilienerträge aus Spanien besteht der Progressionsvorbehalt noch, ansonsten hebt Paragraf 32 ­Absatz 1 des Einkommensteuergesetzes ihn für EU-Mieteinnahmen auf. Man muss sie auch nicht in der hiesigen Steuererklärung angeben.

Anders allerdings ist es, wenn man eine Immobilie in Drittstaaten außerhalb der EU besitzt. Dann nämlich müssen die Mieteinnahmen in der deutschen Steuererklärung angegeben werden. Sie dürfen zwar nicht vom deutschen Fiskus doppelt besteuert werden – aber: Das ­Finanzamt kann noch Nachzahlungen fordern, falls die Steuern im Ausland sehr gering waren.

Maßgeblich dafür ist das Doppelbesteuerungsabkommen mit dem jeweiligen Land: Funktioniert es nach der sogenannten Anrechnungsmethode (die für Spanien, Finnland und die Schweiz gilt), dann werden die Mieteinnahmen in Deutschland angerechnet. Sie mehren also das Gesamt­einkommen – und können so Nachzahlungen fällig machen. Der deutsche Fiskus nämlich besteuert den Bürger dann so, als habe er die Mieten im Inland erzielt – und erhebt die Differenz zu den niedrigen Steuern im Ausland. Sieht das Doppelbesteuerungsabkommen dagegen die sogenannte Freistellungsmethode vor, gilt das gleiche Prinzip wie bei Miet­erträgen aus EU-Ländern.

Von den Einnahmen können Vermieter natürlich noch die Kosten abziehen: Handwerker- und Verwalterausgaben, Kreditzinsen, Gebäudeversicherung und Abschreibungen mindern die Einnahmen. Gerade bei sporadischer Vermietung bleiben danach oft keine hohen versteuerbaren Summen übrig. Doch Vorsicht, wenn man die Wohnung auch selbst nutzt: Dann kann nur ein Teil der Kosten abgezogen werden. Wer 70 Prozent der Zeit vermietet und 30 Prozent selbst nutzt, kann auch nur 70 Prozent der Kosten abziehen.


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