Der Immobilienmarkt in Frankfurt am Main-Nordend-West
Von Christian Kirchner
In Frankfurts am dichtesten besiedeltem Stadtteil heißt das Spiel seit einiger Zeit Mietermikado. Denn wer sich bewegt oder bewegen muss, weil er Familienzuwachs bekommt oder zuziehen möchte, hat verloren: Für Mehrzimmerwohnungen guter Ausstattung in den im Viertel stark vertretenen Gründerzeitbauten können Vermieter inzwischen problemlos bis zu 15 Euro Kaltmiete durchsetzen. Ungebrochen ist die Popularität des Viertels bei Familien – sofern sie sich das Nordend noch leisten können.
Denn wer einen Platz hat, gibt ihn nur noch im Notfall her, egal ob als Eigentümer, ob Mieter - oder Inhaber eines sonnigen Sitzplatzes im Café in der Bornheimer Landstraße Nummer 64 am Friedberger Platz. Hier, wo einst die Frankfurter WG von Daniel Cohn-Bendit und Joschka Fischer war, drehen sich heute die Löffel fliegensonnenbebrillter Mütter und Tragetuch-Väter in Soja-Lattes – ein Gentrifizierungsidyll, wie man es nicht besser erfinden könnte.
Immer steiler klettern Preise und Mieten, quasi ohne messbaren Rücksetzer seit 2006. Damit straft gerade die Entwicklung der Mieten auch all jene Pessimisten Lügen, die in der Kaufpreisentwicklung eine Blase gesehen haben, die der Mietmarkt nicht hergebe: Denn unter 6000 Euro pro Quadratmeter wechselt westlich der Friedberger Landstraße kein Wohnraum guter Qualität und Lage mehr den Besitzer. Im östlichen Teil wird es nur wenig billiger.
Besonders stark gestiegen sind die Preise bei den knappen Neubauten: die Analysten von Jones Lang La Salle ermitteln hier einen kurzfristigen Preisanstieg binnen Jahresfrist um ein Fünftel auf 7500 Euro je Quadratmeter. Selbst schlecht isolierte Nachkriegsbauten mit niedrigen Decken und Sanierungsstau finden zu Preisen um 4500 Euro je Quadratmeter Abnehmer aus dem Kreis derjenigen, die das Mietermikado satt haben. Von Blasen sprechen dennoch nur wenige. „Der Zuzug nach Frankfurt ist ungebrochen, das bestimmt langfristig die Miet- und Preisentwicklung. Eine Preisblase sehen wir nicht“, sagt Daniel Ritter, Geschäftsführer von Poll Immobilien GmbH in Frankfurt.
Der neueste Trend: Luxussanierungen und Neubauten werden – wie etwa aktuell vor allem rund um den Friedberger Platz - zum Erstbezug gleich möbliert vermietet. Das vermeidet Ärger mit der Mietpreisbremse und den Vergleichen mit den örtlichen Mietspiegeln, wenn die Mieten 20 Euro je Quadratmeter deutlich überschreiten soll. Nicht nur im Nordend, stadtweit erlebt der Markt für möbliertes Wohnen ein Comeback. „Dieser Markt ist mit der Finanzkrise 2008 kurzfristig regelrecht kollabiert, weil Firmen die Budgets dafür gekürzt haben. Nun kommt er langsam wieder, fragen Relocation-Firmen gezielt nach“, so Burghardt.
Manche potenzielle Mieter bieten sogar von sich aus an, die Miete glatt zu verdoppeln, sofern eine Wohnung top ausgestattet wird – schließlich gilt es, die Budgets optimal auszunutzen. Kein Wunder, dass daher vor allem für die wenig preissensiblen Käufer Nachschub geschaffen wird: Im März angelaufen ist die Vermarktung von 66 Luxus-Neubauten auf dem Gelände des Diakonissenkrankenhauses unweit des Holzhausenparks. Ohnehin gilt der kleine Park als Preis-Epizentrum: In den umliegenden Straßen werden für Stilaltbauten längst mehr als 10.000 Euro pro Quadratmeter gezahlt.
Etwas günstiger mit im Schnitt rund 7000 Euro je Quadratmeter gehen derzeit rund 230 Wohnungen in der Nordendstraße in die Vermarktung, wo der Umbau des Marienkrankenhauses Platz schafft. Wie bei Frankfurter Neubauprojekten üblich, entsteht dabei zu knapp einem Drittel auch geförderter Wohnraum – das gilt auch für das heftig umstrittene Projekt „Innovationsquartier“ mit seinen gut 1000 Wohnungen.
Das Neubauprojekt – eines der letzten großen seiner Art, die auf Frankfurter Stadtgebiet in Innenstadtnähe überhaupt noch möglich sind – wird zwar den Charakter des nordöstlichen Statteilgebiets fundamental verändern, die Überbauung der Autobahn 661 das Verwachsen mit dem noch dörflichen und preislich attraktiven Seckbach beschleunigen.
Die Frage ist allerdings: wann? Denn wie bei derlei Projekten üblich, läuft ein Kleinkrieg zwischen der Stadt, die Wohnraum schaffen lassen will, und Bürgerinitiativen, die Frischluftschneisen, Grüne Lungen und Kleingärten schützen wollen. Obwohl über das Projekt im Römer grundsätzlich Einigkeit herrscht, gibt es noch keinen finalen Beschluss, erst 2022 oder später dürften die Wohnungen bezugsfertig sein.
Und so trifft im Nordend – eines des geburtenstärksten Viertel Deutschlands – derzeit eine enorme Nachfrage auf ein knappes Angebot. Denn auch die wenigen verkaufswilligen Eigentümer spielen Mikado: Wer sich bewegt und von teils grotesken Internet-Angebotspreisen selbst für schlecht ausgestatteten Wohnraum in den Lärmachsen Friedberger Landstraße, Nibelungenallee und Rothschildallee heruntergeht, verliert– das Geld, das ihm Kaufwilligen dann vielleicht doch zahlen, weil sie die Nerven verlieren.
Doch wie lange noch? Hatten viele kauf- und umzugwillige Familien die Hoffnung, dass die Kaufpreise sich den lange Zeit nur langsam kletternden Mieten anpassen, steigen nun hingegen auch die Mieten kräftig. Familien stellen aber traditionell das Rückrat des Nordends, wo der Altenquotient – also der Anteil der Menschen über 65 – mit rund 18 Prozent deutlich unter dem der Stadt und anderer gefragter Top-Viertel Frankfurts liegt. Und: die ohnehin angespannte Platzlage weiterführender Schulen wird sich weiter verschärfen, denn bis 2025 steigt die Zahl der Kinder im Nordend im Alter zwischen 10 und 18 um über 40 Prozent.
Aus Kapitalanlegersicht gilt das Nordend mit Mietrenditen zwischen 2,5 und 3,5 Prozent nicht nur mangels Angebot als überreizt – lediglich im Westend und der Innenstadt ist die Kaufpreis-Miet-Ratio noch schlechter, wie aus den Daten des IIB-Instituts für Immobilienbewertung hervor geht. Vieles spricht daher dafür, dass künftig eine neue, spitzere Käufergruppe die Preiseentwicklung stützen muss.
Holzhausenviertel
Die besten Wohnlagen in Frankfurt - Holzhausenviertel
Annastraße, Justinian- und Eysseneckstraße – das kleine Quartier im westlichen Nordend unweit der Innenstadt ist eine der teuersten Ecken Frankfurts. Gepflegte Gründerzeitvillen und Altbauten aus den 1920er- bis 1930er-Jahren säumen die Straßen rund um den großen Holzhausenpark, in dem ein Schlösschen steht. „Das Viertel ist extrem begehrt, das Angebot extrem knapp“, fasst Olivier Peters von Sothebys International Realty die Situation zusammen. Wer hier wohnt, gehört mit hoher Wahrscheinlichkeit einer alteingesessenen Familie an, die ihr luxuriöses Quartier an die nächste Generation weitergibt. Ausnahmen bestätigen nur die Regel – und führen dazu, dass Kaufinteressenten sich gegenseitig überbieten. So kommt es beispielsweise zu einem Preis von gut 2 Mio. Euro für eine großzügige, sanierte Altbauvilla. Im Gegenzug darf der Käufer dann einen jährlichen Wertzuwachs von bis zu fünf Prozent erwarten. Mieter werden im Holzhausenviertel nur selten fündig. Für eine große Altbauetage mit Terrasse und Garten müssen sie je Quadratmeter mindestens 15 Euro zahlen.
capital.de, 13.04.2017
