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Immobilienpreise und Mietspiegel: Frankfurt am Main

Immobilien- und Mietpreise in Frankfurt am Main

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Der Immobilienmarkt in Frankfurt am Main

Frankfurt - ab in den Süden ... vom Main

Von Stefan Schaaf

Für Frankfurter gibt es kein „Ab in den Süden“. Sie gehen einfach nach „Dribb de Bach“. Der Bach ist der Main, und drüben liegen die südlichen Stadtteile der Bankenmetropole. Dort erwarten Makler in den kommenden Jahren unter anderem die stärksten Preisanstiege bei Wohnimmobilien. Der Trend Richtung Süden spiegelt eine zentrale Entwicklung auf dem Markt in Frankfurt wider: Ausweichreaktionen, weil in den beliebten Vierteln Kaufpreise und Mieten gegen eine Decke stoßen.

Einfamilienhäuser und Wohnungen werden in Frankfurt auch in Zukunft Mangelware bleiben. Das gilt auch dann, wenn die Wirtschaft insgesamt und die Finanzbranche speziell in den kommenden Monaten unter dem Corona-Schock werden leiden müssen. Die hohe Wirtschaftsleistung der Stadt und die zentrale Lage werden aber auch weiter Menschen anziehen. Zudem ist die Geburtenrate hoch.

Allerdings: Nach dem rasanten Preisanstieg der vergangenen Jahre sind nun Grenzen erreicht. Makler berichten, dass immer mehr Einwohner trotz ihrer überdurchschnittlichen Kaufkraft bei vielen Angeboten abwinken – bei Preisen von 650.000 bis 700.000 Euro für eine Wohnung gebe es eine Schmerzgrenze.

Wer nicht gleich ins günstigere Umland flüchtet, der schließt Kompromisse innerhalb der Stadt. Neben den südlichen Stadtteilen Sachsenhausen sowie Nieder- und Oberrad profitiert davon ein Gürtel an Stadtteilen, der sich westlich und nördlich um die klassischen Gründerzeitviertel Bockenheim, Nordend und Bornheim zieht. Andere Frankfurter wiederum begnügen sich mit kleineren Wohnungen. Verkäufer sprechen dann gern von „effizienteren Grundrissen“. Bei den kleineren Wohnungen werden jedoch immer höhere Preise beziehungsweise Mieten pro Quadratmeter durchgesetzt. „Es geht nicht mehr alles zu allen Preisen“, sagt David Schmitt, geschäftsführender Gesellschafter beim Frankfurter Makler Engel & Völkers.

Auch die Mieten steigen weiter, aber langsamer als in den Vorjahren. Bei Bestandsimmobilien betrug der Mietanstieg 2019 nur noch 3,6 Prozent, nach 12,2 Prozent 2018. Und auch die Neubaumieten kletterten mit 8,9 Prozent weniger stark als zuvor. Die Deutsche Bank spricht in einer Studie von „ersten Anzeichen für eine verhaltenere Preis- und Miet­dynamik“. Bei Kaufpreisen zeigt sich der Trend allerdings noch nicht. Während sich der Preisauftrieb bei Neubauten abschwächt, hat er bei älteren Bestandsimmobilien noch mal angezogen.

Trotzdem: Die Abkühlung bedeutet nicht, dass Preise oder Mieten sinken werden. Noch immer wächst die Bevölkerung stärker als das Wohnungsangebot. In normalen Zeiten genügt ein kurzer Straßenbummel, um das zu verstehen: Englisch ist inzwischen oft die übliche Sprache in größeren Gruppen. Frankfurt zieht noch immer gut ausgebildete Fachkräfte aus aller Welt an, hinzu kommt ein starker Zuzug junger Menschen aus ganz Deutschland.

Frankfurt zählt nach wie vor zu den deutschen Großstädten mit dem stärksten Bevölkerungswachstum. Aktuell leben hier etwa 760.000 Menschen, das sind rund 90.000 mehr als noch vor zehn Jahren.

Die Konsequenz: „In allen Preislagen fehlen Wohnungen“, sagt Sebastian Grimm, der bei Jones Lang LaSalle (JLL) in Frankfurt für die Immobilien-Bewertung verantwortlich ist. Zwar hat 2019 erstmals seit Langem wieder der Neubau mit dem Bedarf in etwa mithalten können. Laut dem Immobilien-Branchenverband ZIA wurden im vergangenen Jahr in Frankfurt 5215 Wohnungen fertiggestellt, was über dem Bedarf von 4890 Einheiten lag. Doch zur Entspannung am Wohnungsmarkt kommt es trotzdem nicht. Denn seit 2012 hat sich in Frankfurt laut ZIA ein Mangel von gut 10000 Wohnungen aufgestaut. Das entspricht der Neubautätigkeit von zwei bis drei Jahren – und das in einer weiter wachsenden Stadt.

Zugleich drohen Neubauflächen knapp zu werden. „Die Stadt stößt an ihre Grenzen“, sagt Grimm. „Es gibt nur noch ausgewiesenes Bauland für rund 25.000 Wohnungen.“ Auseinandersetzungen mit Umlandgemeinden wegen der im Nordwesten geplanten „Josefstadt“ (12.000 Wohnungen) oder mit eingesessenen Anwohnern der zwischen Bornheim und Seckbach entstehenden „Günthersburghöfe“ (1500 Wohneinheiten) zeigen, wie schwer es geworden ist, neue Wohnflächen zu schaffen. „Es gab in den letzten Jahren eine eher überschaubare Bautätigkeit bei weiterhin starker Nachfrage“, beobachtet Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei von Poll Immobilien.

Für Investoren ist die Lage ambivalent: Denn trotz steigender Mieten und ultraniedriger Zinsen sinken für sie die Renditen weiter ab. Bei Neubauwohnungen können Anleger laut ZIA zu Beginn mit einer Bruttorendite von rund drei Prozent rechnen. 2012 waren es noch rund fünf Prozent. „Die Kaufpreise sind stärker gestiegen als die Mieten“, sagt Ritter.

Recht ruhig geworden ist es in Frankfurt rund um das Thema Brexit. Der erwartete Zustrom gut bezahlter Banker aus London an den Main ist weitgehend ausgeblieben, auch weil neue Stellen oft mit ansässigen Bankern besetzt werden, die sich bei Deutscher oder Commerzbank verabschiedet haben. Sollte es trotzdem zum „Crash-Brexit“ kommen, „könnte der Frankfurter Wohnungsmarkt erneut kräftige Nachfrage-Impulse erzielen“, heißt es in einer jüngsten Studie der Deutschen Bank.

Vielleicht kommen also die Brexit-Banker erst noch. Platz entsteht jedenfalls, an einigen neuen prestigeträchtigen Wohntürmen wird noch immer gebaut. Doch bei Preisen von 13.000 Euro und mehr pro Quadratmeter ist die Kundschaft letztlich überschaubar. „Bei Wohnhochhäusern ist die Sättigung fast da, die Luft wird dünn“, sagt Schmitt.

capital.de, 19.08.2020
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