Immobilien-Kompass Berlin Berlin-Charlottenburg - Wilmersdorf
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Immobilienpreise und Mietspiegel: Berlin-Charlottenburg – Wilmersdorf

Immobilien- und Mietpreise in Berlin-Charlottenburg – Wilmersdorf

Der Immobilienmarkt in Berlin-Charlottenburg – Wilmersdorf

Von Monika Dunkel

Ku’damm und Kranzler, Kinder vom Bahnhof Zoo, Wilmersdorfer Witwen, fast jeder weiß jetzt Bescheid, wo wir sind in Berlin. Charlottenburg-Wilmersdorf ist West-Berliner Kern- und Herzland. Die Klischees indes sind in die Jahre gekommen, der Bezirk in vollem Umbruch, am Ku'damm hat die Stadt investiert, Teile sind verkehrsberuhigt, die Bürgersteige neu, Luxusmarken und Flair zurück. Am Bahnhof Zoo sind die Junkies weg, einen ICE-Halt gibt es allerdings auch nicht mehr. Aber immerhin: das legendäre Kaffeehaus Kranzler hat im Dezember 2016 wieder aufgemacht. Es ist ein Neuanfang mit einem Mann, der sich aufs Kaffeerösten versteht, ins Erdgeschoss ist das britische Label „Superdry“ gezogen. Wer hier herzieht, stößt auf viel Grün, Wilmersdorf wartet mit dem halben Grunewald und einem Stück Havel auf, noblen Wohngegenden und dem Teufelsberg. Charlottenburg bringt das Olympiastadion mit viel grüner Umgebung ein.

Neue Skyline rund um den Zoo

Dass es hier in den letzten Jahre hoch her geht, merkt, wer zur Kaiser-Wilhelm-Gedächtniskirche am Breitscheidplatz heraufblickt, die langsam hinter den neuen Hochhäusern „Zoofenster“ und „Upper West“ verschwindet. Beide Türme besetzen Hotels, in dem einen das Walddorf-Astoria, im anderen Motel One. Die begehrten großbürgerlichen Wohnviertel liegen am Rande der Boulevards und rund um die Kantstraße und den Savignyplatz.

Die Renaissance des Westteils schlägt sich auch deutlich in den Immobilienpreisen nieder. Neubauprojekte in Charlottenburg kosten im Durchschnitt 6000 Euro den Quadratmeter. Vor zehn waren das noch 2340 Euro. Wilmersdorf liegt etwas zurück mit 5360 Euro für Neubauwohnungen. Anders als in den Szenevierteln im Osten der Stadt, gibt es hier kaum Engpässe bei Kita-Plätzen und Schulen. Die Menschen im Stadtteil sind schlicht ein paar Jahre älter als im „pregnant hill“, dem kinderreichen Prenzlauer Berg.

Zwei Welten

Der Bezirk gehört mit einer Fläche von 65 Quadratkilometern und 334.351 Einwohnern zu den mittelgroßen. Zugezogen sind in den vergangenen zehn Jahren rund 25.500 Menschen. Es gibt sieben Ortsteile, die soziale Kluft dürfte dabei in Charlottenburg besonders groß sein. Zwischen den Penthäusern am Kurfürstendamm und den Mietwohnungen im Kiez am Klausenerplatz und im abgestiegenen Charlottenburg-Nord liegen Welten. Im bürgerlichen Wilmersdorf hingegen mit seinen ruhigen, stilvollen Wohngegenden ist der Drift geringer – dies ist nach wie vor ein gesuchtes Quartier für alle, die sich etabliert haben, die die stark gestiegenen Mieten zahlen können und das Nachtleben weniger interessiert. Echte städtebauliche Highlights gehören dazu, wie der Ludwigkirchplatz mit seinen Kneipen, Restaurants und individuellen Läden, und der historische Kern um die Wilhelmsaue; der Volkspark steuert das innerstädtische Grün bei, ebenso der Preußenpark, der an jedem schönen Wochenende zur großen Garküche wird.

Viele Eigentümer

Der Bezirk gehört seit Jahrzehnten traditionell zu den Käufermärkten, nirgendwo sonst in Berlin leben so viele Wohnungseigentümer. Zuletzt zogen die Verkäufe von Wohnungen nochmals deutlich an. Im Jahr 2015 wurden in Charlottenburg-Wilmersdorf 34 Prozent mehr Wohnungen verkauft als noch im Vorjahr. Das geht aus dem Bericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte hervor. Mit 3449 verkauften Immobilien lag die Quote je 1000 Einwohner bei 10,1. Der Durchschnitt in Berlin liegt bei 6,1. Genau 341 Wohnungen wurden im Jahr 2015 fertiggestellt, ein Minus von 29 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Aktuell sind aber viele Projekte genehmigt und in Planung.

Warten auf Schönefeld

Wie an vielen Orten in Berlin warten sie auch in Charlottenburg-Nord darauf, dass Berlins peinlichste Baustelle endlich einmal fertig wird. Denn der Ortsteil grenzt an Reinickendorf und ist damit nicht weit vom Flughafen Tegel und seinem Lärm entfernt. Wenn es soweit ist, könnte das Quartier rund um den Jakob-Kaiser-Platz deutlich gewinnen. Kaufpreise und Mieten sind hier die niedrigsten im Bezirk.

Schön, schöner, Grunewald

Der Grunewald ist ein exklusives Refugium für Menschen, die nicht auf die Million achten müssen. Die Projektidee hatte einst Otto von Bismarck. Er selbst fädelte 1889 den Verkauf von 234 Hektar an ein Bankenkonsortium ein, setzte beim Kaiser den Ausbau des Kurfürstendamms zum 54 Meter breiten Boulevard durch. Damit war die standesgemäße Zufahrt gesichert. Vier Privatseen wurden ausgehoben, bekamen klingende Namen und fertig war der Nobelvorort, der bis heute zu den feinsten Gegenden der Stadt gehört. Zwar ist das Schwimmen in den Seen verboten, zu viele Algen verderben das Wasser und ganz so ruhig und weitläufig wie vor hundert Jahren ist es wohl auch nicht mehr. Aber wer reich ist, kann es schlechter treffen. Kauf- und Mietpreise gehören hier denn auch mit zu den höchsten der Stadt. Bestandsimmobilien gibt es im Schnitt für 4600 Euro den Quadratmeter, im Neubau verlangen die Verkäufer schon knapp 9000 Euro im Durchschnitt. Mieten im Neubau kosten 15 Euro, im Bestand knapp zwölf Euro. Wem es hier zu teuer ist, kann nach Schmargendorf oder auch nach Halensee ausweichen.

Allein zu Hause

Im Bezirk leben nach den jüngsten Erhebungen 59 Prozent der Einwohner allein in einer Wohnung. Damit liegt der Stadtteil im Trend. Vor zehn Jahren waren es allerdings schon genau so viele. 26 Prozent der Bewohner leben in einem Haushalt mit zwei Personen, 15 Prozent wohnen zusammen mit zwei oder mehr Personen. Vor zehn Jahren waren es 14 Prozent.

Viele Gutverdiener und Selbstständige

Charlottenburg-Wilmersdorf hat den höchsten Anteil an Höchst-Verdienern in Berlin. Immerhin sechs Prozent der Haushalte kommen auf ein Haushaltsnettoeinkommen von über 6000 Euro im Monat. Der Bezirk gehört außerdem zu den ältesten in der Stadt. Der Anteil der über 65-Jährigen liegt derzeit schon bei knapp einem Viertel und wächst schneller als im Durchschnitt der Stadt. Daraus ergibt sich großes Potenzial für altersgerechte Wohnungen. Überdurchschnittlich ist auch der Bildungsgrad. Immerhin 58 Prozent der Bewohner des westlichen Bezirks haben Abitur. Im Berliner Schnitt sind es 41 Prozent. Außerdem arbeitet jeder Vierte als Selbstständiger - das ist berlinweit die höchste Quote, Arbeiter sind nur vier Prozent, im Berlinschnitt sind das drei Mal mehr. Das hat das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg ermittelt.

Teures Fleckchen

Wohneigentum ist teuer. Bestandsimmobilien für unter 2000 Euro pro Quadratmeter sind so gut wie vom Markt verschwunden. Das größte Angebot bei Eigentumswohnungen gibt es im gehobenen Segment von 3500 bis 5000 Euro den Quadratmeter. Aber auch das Luxussegment ab 5000 Euro ist mit einem Viertel aller Angebote stark vorhanden.

capital.de, 30.03.2017
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