Mietspiegel und Immobilienpreise von Berlin

Kurzbeschreibung

Steigende Preise und rigide politische Eingriffe treiben viele Berliner an den Stadtrand – und nach Brandenburg. Der Wohnungsmarkt steckt im Umbruch

Noch ragen nur ein Kran und kahle Fassaden in den Himmel. Einige bodentiefe Fenster sind mit Plastikfolie abgeklebt, vielen Balkonen fehlt noch die Brüstung. Aber es lässt sich erahnen, was hier im Berliner Stadtteil Charlottenburg entstehen soll: ein Neubauquartier, der „Charlottenbogen“, direkt an der Spree, aber nur zehn Minuten vom Ku’damm entfernt. Irgendwie im Grünen, aber doch in der Stadt, 164 Eigentumswohnungen für Hunderte Bewohner.

Das Projekt ist seit Langem geplant, doch ausgerechnet jetzt, da die Wohnungen langsam fertig werden, steckt der Berliner Immobilienmarkt im Umbruch: Über Jahre stieg die Einwohnerzahl in der Hauptstadt an, 2019 noch um mehr als 21.000. Doch im Pandemie-Jahr 2020 kam der Zustrom zum Erliegen.

Die Gründe dafür sind sicher vielfältig – als Erstes ist da der für Berlin so wichtige und jetzt versiegte Zuzug aus Europa. Es gibt aber noch andere Faktoren: Berlin ist teuer geworden, nach München, Frankfurt und Hamburg liegt die Stadt für angehende Eigentümer auf Platz vier der höchsten Quadratmeterpreise. Hinzu kommen der Mietendeckel, der Investoren, Vermieter und Mieter gleichermaßen verunsichert – und dann noch einmal die Corona- Pandemie, die bei vielen Stadtbewohnern 2020 eine neue Sehnsucht nach Platz und Grün geweckt hat. Alles zusammen wirbelt nun den Markt ganz schön durcheinander.

Für viele Experten überraschend setzte sich der Anstieg der Kaufpreise trotz all dieser Widrigkeiten 2020 ungebremst fort: Neu erbaute Häuser waren laut iib-Institut mit einem Quadratmeterpreis von 4 300 Euro im Durchschnitt 13,2 Prozent teurer als ein Jahr zuvor, die Preise für Neubauwohnungen stiegen etwas weniger stark – allerdings liegt hier der Quadratmeterpreis in- zwischen bei 7 200 Euro. Noch stärker stiegen die Preise für Bestandsimmobilien. In Mitte etwa kostet der Quadratmeter in einer Bestandswohnung inzwischen 5 800 Euro, im Neubau sogar 7 900 Euro. In alten Szenevierteln wie Friedrichshain-Kreuzberg liegt der Quadratmeterpreis im Neubau heute bei rund 8 000 Euro. Ältere Wohnungen im Bestand kommen auf 5 400 Euro.

Auch wenn der Zustrom im vergangenen Jahr abebbte, bleibt der Bedarf an neuen Wohnungen in Berlin hoch – und die Kluft zwischen Angebot und Bedarf ist 2020 eher noch größer geworden: Berechnungen des Immobilienmaklers Engel & Völkers zufolge fehlen in der Hauptstadt seit 2010 rund 118.000 Wohnungen. Doch statt also mehr zu bauen, geht der Trend eher in die andere Richtung: So wurden nach Angaben des Amts für Statistik Berlin-Brandenburg im zurückliegenden Jahr rund 2 000 Wohnungen weniger genehmigt als 2019 – es war der vierte Rückgang pro Jahr in Folge.

Immobilien- und Mietpreise in Berlin

Karte

Der Immobilienmarkt in Berlin

Es gärt unter dem Deckel

Zuallererst wirkte auch bei diesen Zahlen wohl das Coronavirus mit: „Corona hat den Neubau verzögert – durch langsamere Genehmigungs- verfahren und Probleme auf den Baustellen“, sagt Clemens Paschke, CEO von Ziegert EverEstate. Doch nach Ansicht von Ökonomen und Maklern zeigen sich im Rückgang der Baugenehmigungen auch bereits die Auswirkungen des berüchtigten Mietendeckels, der zu Jahresbeginn 2020 in Kraft trat. Im ersten Schritt hatte die Regelung zwar tatsächlich den gewünschten Effekt und senkte die Mieten in Bestandswohnungen zum Teil kräftig (Neubauten sind von dem Gesetz ausgenommen). So fielen Mieten in älteren Wohnungen laut einer Analyse des Immobilienportals Immoscout24 um fast acht Prozent. Allerdings: Die Senkungen stehen meist unter dem Vorbehalt, dass Gerichte noch über die Zulässigkeit des Mietendeckels urteilen müssen. Solange diese Entscheidungen ausstehen, haben weder Mieter noch Vermieter Planungssicherheit.

Angesichts der Lage ziehen sich jedoch offensichtlich immer mehr Vermieter aus dem Markt zurück oder warten zumindest ab, wenn alte Mieter ausziehen: So ging etwa auf Immoscout24 das Angebot an Mietwohnungen um 19 Prozent zurück. Die Folge: Wer heute in Berlin eine Wohnung zur Miete sucht, hat es schwerer als vor einem Jahr. Konkurrierten im Januar des vergangenen Jahres 128 Menschen um eine Wohnung, die unter den Mietendeckel fiel, waren es laut Immoscout24 in diesem Januar 214.

Wer sich nun mit dem Gedanken trägt, in Berlin eine Wohnung oder gar ein ganzes Haus zur Geldanlage zu erwerben, überlegt sich das unter diesen Umständen lieber zweimal – oder lässt es gleich: „Bei einigen Immobilieninvestoren gilt Berlin als Hochrisikogebiet“, sagt Clemens Paschke. Sein Kollege Jürgen Michael Schick, Geschäftsführer von Michael Schick Immobilien, sagt sogar: „Viele Projektentwickler haben Berlin mittlerweile den Rücken gekehrt.“

Allerdings heißt das nicht, dass der Markt für Kaufimmobilien in Berlin komplett zusammengebrochen wäre. Er tickt heute nur ganz anders als noch vor zwei Jahren. Die neue Sehnsucht nach Platz und Grün etwa treibt die Preise plötzlich in den Randbezirken der Metropole und im näheren Umland außerhalb der Stadtgrenze.

Ran an den Rand

So entwickelten sich die Preise 2020 im alten Plattenbauviertel Marzahn-Hellersdorf besonders stürmisch. Dort gebe es noch freie Flächen, und die Bewohner zögen innerhalb des Stadtteils in modernere Bauten, sagt Paschke. Die Preise für Neubauhäuser stiegen dort um 12,1 Prozent an, die für Neubauwohnungen um 13,2 Prozent. Dennoch zählen die Preise hier mit 3 700 respektive 4 300 Euro je Quadratmeter immer noch zu den günstigsten der ganzen Stadt.

Der Zulauf auf die Randbezirke ist zudem überall zu beobachten: „Aus Mitte zieht man nach Frohnau, aus Prenzlauer Berg nach Pankow und aus Charlottenburg nach Spandau“, sagt Schick. In Pankow, direkt an der Grenze zum Prenzlauer Berg, entstehen unter dem Namen „Pan&Co“ 51 Eigentumswohnungen. Parks und das Stadtzentrum sind in der Nähe. Die Preise in Pankow, eh nicht mehr günstig, haben 2020 noch mal deutlich angezogen: Im Durch- schnitt stiegen sie laut iib-Institut im Neubau um 11,1 Prozent, der Quadratmeterpreis liegt bei 6 000 Euro.

Rein ins Grüne, aber trotzdem nah an der Innenstadt leben – das verspricht auch das „Achterdeck“. Direkt an der Dahme soll in Köpenick gleich ein ganzes Wohnquartier entstehen: acht Stadthäuser mit 187 gehobenen Eigentumswohnungen. Der berühmte Vorort sei mit seinen zahlreichen Wassergrundstücken und der schönen Altstadt ja ohnehin attraktiv, sagt Paschke, er profitiere nun aber auch noch von der Nähe zur neuen Tesla-Fabrik in Grünheide.

Auch in Köpenick sind die Kaufpreise für Neubauwohnungen laut iib-Institut im vergangenen Jahr um 12,5 Prozent angestiegen, auf im Durchschnitt 5 400 Euro pro Quadratmeter. Die Preise im „Achterdeck“ bewegen sich, je nach Wohnform und Ausstattung, ebenfalls in diesem Rahmen.

Die Abwanderung aus der Innenstadt endet aber nicht an der Stadtgrenze. „Wir merken eine Wanderungsbewegung von Nutzern und Wohnungsunternehmen über die Stadtgrenze hinweg ins Brandenburgische“, sagt Schick. Die steigende Nachfrage schlägt sich auch in den Preisen nieder: Der Preis für ein Einfamilienhaus im Speckgürtel stieg im letzten Jahr stärker als in Berlin.

Im Südosten locken gleich zwei wichtige Infrastrukturprojekte: der neue Berliner Großflughafen und die Tesla-Fabrik in Grünheide. Paschke spricht vom „Tesla-Effekt“. Tesla habe die Bekanntheit der Region gesteigert und das Interesse von Investoren geweckt. Mit der Fabrik habe man eine Verstärkung der Nachfrage erlebt, sagt auch Philip Hetzer, Mitglied der Geschäftsführung bei Engel & Völkers: „Die trifft aber noch nicht auf ein großes Angebot, in dieser Gegend könnte noch etwas entstehen.“

Es sind solche Megaprojekte, die – trotz Mietendeckel, unsicherer Politik und langsamer Verwaltung – Marktkennern den Glauben an den Berliner Immobilienmarkt zurück- geben. Das Marktumfeld beurteilt Hetzer daher immer noch als stabil. „Der Berliner Markt und die Berliner Käufer sind robust“, so Hetzer.

Von Charlotte Raskopf

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