Immobilien-Kompass Berlin Berlin-Tempelhof - Schöneberg
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Immobilienpreise und Mietspiegel: Berlin-Tempelhof – Schöneberg

Immobilien- und Mietpreise in Berlin-Tempelhof – Schöneberg

Der Immobilienmarkt in Berlin-Tempelhof – Schöneberg

Von Monika Dunkel

Der Bezirk Tempelhof-Schöneberg ist eine Zwangsehe zwei ungleicher Hälften, die bis heute nicht recht zueinander gefunden haben. Im Westen Schöneberg. Im Osten und Süden: Tempelhof. Die Fusion ist das Ergebnis einer Verwaltungsreform von 2001. Die Menschen bleiben ihrem Viertel treu, wer eine Wohnung in Schöneberg sucht, der zieht garantiert nie nach Tempelhof. Und umgekehrt.

Schöneberg steht in seinen edlen Ortsteilen Friedenau und Bayerisches Viertel für Stuckdecken und für großbürgerliches Wohnen, etwas weniger glamourös als Charlottenburg, aber längst nicht so hip wie Kreuzberg. Richtung Osten lockt der Wochenmarkt am Winterfeldtplatz, Akazien- und Goltzstraße nebenan sind mit ihrer Multikulti-Küche und ihren Geschäften was für die Bohème, und am Nollendorfplatz flaniert die schwule Szene.

Tempelhof ist deutlich kleinbürgerlicher geprägt mit schlichteren Wohnungen und Richtung Mariendorf einfachen Einfamilienhäusern und Neubaublocks in Marienfelde, dem südlichsten Teil des Bezirks. Insgesamt ist der Bezirk extrem heterogen und bietet Wohnmöglichkeiten für jeden Geschmack und fast jedes Einkommen – vom teuren Penthouse am Viktoria-Luise Platz nahe dem KaDeWe bis hin zu Nachkriegssiedlungen und Berlins erstem Reihenhausvierteln am Stadtrand.

Urbane Parks

Aufgewertet haben den Bezirk gleich zwei Flächen, die sich in den vergangenen Jahren entwickelt haben. Das Gleisdreieck, bis nach dem 2. Weltkrieg ein Güterbahnhof mitten in der Stadt, ist nun ein urbaner Park, was heißen soll, es gibt mehr als Bäume und Wiesen. Skater, Läufer, Radfahrer kommen auf ihre Kosten, es gibt Turngeräte für alle Altersklassen und viel, viel Platz auf insgesamt 26 Hektar, Ost –und Westpark zusammen. Rings um den Park, der seit 2013 fertig ist, sind viel neue Wohngebiete entstanden und entstehen derzeit auch noch. Das Projekt „Urbane Mitte“ soll nun noch Bürotürme und Arbeitsplätze bringen. Nicht ganz so dynamisch ist die Entwicklung rund um das Tempelhofer Feld, wo es zwar auch viel Platz für Gärten, Grillflächen und Drachensteigen gibt, aber weniger Bauaktivität. Die Investoren finden entweder zu wenig Freiflächen oder ziehen andere Viertel vor.

Besonders wertstabil

Wohneigentum ist vor allem in Schöneberg deutlich teurer geworden. Der Stadtteil orientiert sich merklich an Charlottenburg und Mitte. In Tempelhof und Umgebung verläuft die Entwicklung etwas träger. Hier hat der Markt für Investoren noch Potenzial. Derzeit gibt es dort nur wenige Neubauprojekte.

Geringer Zuzug

In Schöneberg-Tempelhof leben auf einer Fläche von 53 Quadratkilometern 345.000 Bewohner. Der Altersdurchschnitt liegt mit 44 Jahren leicht über dem Berliner Durchschnitt. In den vergangenen zehn Jahren hat sich die Einwohnerzahl um 17.200 erhöht. Damit gehört der Bezirk zu den Bezirken mit dem schwächsten Wachstum – was auch mit dem geringen Wohnungsangebot zu tun haben dürfte.

Kaum Neubauaktivität

Die Baufertigstellungen im Geschosswohnungsbau haben sich im Jahr 2015 um 20 Prozent auf 276 Wohnungen erhöht. In den nächsten Jahren wird es in Schöneberg nur vereinzelt größere Projekte geben (Carré Voltaire an der Kurfürstenstr. 136 gehört zu den größten),[nbsp] da es kaum noch Freiflächen für Neubauprojekte gibt. Eine Ausnahme bildet das Gebiet rund ums Südkreuz. Mit 1913 verkauften Eigentumswohnungen lag die Quote je 1000 Einwohner bei 5,6 [nbsp]– und damit leicht unter dem Berliner Durchschnitt mit einer Quote von 6,1.

Beliebt bei Familien

In Tempelhof-Schöneberg leben nach den jüngsten Erhebungen 50 Prozent der Einwohner allein in einer Wohnung. Genauso viele wie vor zehn Jahren. 30 Prozent der Bewohner leben in einem Haushalt mit zwei Personen, 20 Prozent wohnen zusammen mit zwei oder mehr Personen. Insgesamt ist der Anteil der Zweipersonenhaushalte zugunsten der Mehrpersonenhaushalte gschrumpft.

Beamtenbezirk

29 Prozent der Menschen in Tempelhof-Schöneberg haben einen Migrationshintergrund, das sind drei Prozent mehr als der Berliner Durchschnitt. Überdurchschnittlich ist dagegen der Bildungsstand. Die Abiturquote liegt bei 48 Prozent und damit sieben Prozent über dem Berliner Durchschnitt – aber beispielsweise 13 Prozent unter Friedrichshain-Kreuzberg. Nur 28 Prozent der Bewohner von Tempelhof-Schöneberg haben einen Realschulabschluss, das sind immerhin zwölf Prozent weniger als im Berliner Schnitt. Mit 24 Prozent liegt die Hauptschulquote sogar fünf Prozent über den durchschnittlichen 19 Prozent der Hauptstadt. Das hat das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg ermittelt. 68 Prozent der Erwerbstätigen sind angestellt, 19 Prozent selbständig, sieben Prozent Arbeiter und [nbsp]sechs Prozent Beamte.

Viele Gutverdiener

Fast die Hälfte der 2015 angebotenen Eigentumswohnungen kostete über 2500 Euro je Quadratmeter, 22 Prozent lagen unter 2000 Euro und waren damit vergleichsweise erschwinglich. Auffällig hier: Gesucht werden in dem Bezirk vor allem gute bis sehr gute Wohnungen mit Quadrameterpreisen zwischen 3500 und 5000 Euro. Auch wenn gut die Hälfte der Haushalte in Tempelhof-Schöneberg im Monat mit weniger als 2000 Euro Nettoeinkommen auskommen müssen, leben in dem Bezirk viele Spitzenverdiener. Über 14 Prozent der Haushalte haben ein monatliches Einkommen jenseits der 4000 Euro. Das durchschnittliche Nettohaushaltseinkommen in das zweithöchste in Berlin.

Weite Preisspanne

Die Preise für Bestandsimmobilien sind im Vergleich zum Vorjahr moderat gestiegen. Sprünge wie in den sogenannten Szenevierteln gab es in Tempelhof-Schöneberg nicht. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohneigentum (Bestand) lag zwischen 2935 Euro in Tempelhof und 3330 Euro in Schöneberg. In Friedenau, Mariendorf und Marienfelde lag er bei rund 2100 Euro. Eine ähnliche Spanne gibt es auch bei neu gebauten Eigentumswohnungen. Sie reicht von knapp 3000 Euro in Lichtenrade bis 5600 Euro in Schöneberg, dazwischen wiederum die anderen Stadtteile.

Mieten günstig

Die Mieten sind dafür sehr moderat. In Bestandsimmobilien kostet der Quadratmeter in Marienfelde und Lichtenrade noch unter acht Euro. In Schöneberg und Friedenau liegen die Mieten minimal über der Zehn-Euro-Marke. In Tempelhof zahlen Mieter neun Euro. Verglichen mit Trendvierteln wie Kreuzberg oder Neukölln aber immer noch deutlich günstiger. Für Mieten in Neubauten müssen in etwa zwei bis drei Euro Aufschlag pro Quadratmeter gerechnet werden.

Schöneberg bleibt top

Bei Einfamilienhäusern ist Schöneberg erneut das teuerste Pflaster im Bezirk. Bestandsimmobilien kosten über 5000 Euro pro Quadratmeter, Neubauhäuser sind kaum auf dem Markt.

capital.de, 30.03.2017
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