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Immobilienpreise und Mietspiegel: Berlin-Neukölln

Immobilien- und Mietpreise in Berlin-Neukölln

Der Immobilienmarkt in Berlin-Neukölln

Die besten Wohnlagen in Berlin – Neukölln

Von Jens Brambusch

Kein Bezirk polarisiert so sehr wie Neukölln. Für die einen ist es der Szene-Hotspot der Hauptstadt schlechthin. Für die anderen ein Bezirk, um den sie einen möglichst großen Bogen machen, ein sozialer Brennpunkt. Oder im Maklersprech: Ein Bezirk mit Potenzial, mit Ecken und Kanten und im Gegensatz zu Friedrichshain-Kreuzberg noch ungeschliffen.

Mit 328.000 Einwohnern hat Neukölln die Größe einer mittleren Großstadt, über 160 Nationen sind hier heimisch. Der Altersdurchschnitt beträgt 41,3 Jahre. Nirgendwo wird Multikulti so sehr gelebt wie hier – mit all seinen Facetten. Positiv wie negativ.

Spätestens seit die Mieten in Stadtteilen wie Kreuzberg in schwindelerregende Höhe geklettert sind, zieht Neukölln die junge – oft brotlose – Kunstszene an wie ein Magnet. Theaterwerkstätten, Ateliers und Galerien prägen Neukölln ebenso wie die Hipsterläden und immer neuen Bars neben Dönerimbissen und türkischen Gemüseläden. Dabei ist Neukölln ebenso wenig in eine Schublade zu stecken, wie die meisten Berliner Bezirke.

Beliebtes Kreuzkölln

Die Ortsteile Neukölln, Britz, Buckow, Rudow und Gropiusstadt haben eine komplett unterschiedliche Bebauungsstruktur, was sich auch in den Preise widerspiegelt. Es gibt die hochverdichteten Strukturen im Norden mit klassischer Altbaustruktur und Wohnblöcken aus den 1930er Jahren. Im Süden dominiert eine fast vorstädtische Bebauung mit Reihen-, Ein- und Zweifamilienhäusern. Als beliebteste Quartiere gelten der Reuterkiez, die Straßen am Richardplatz und entlang des Landwehrkanals an der Grenze zu Kreuzberg, bekannt als Kreuzkölln.

Kaum noch Freiflächen

In dem Bezirk mit 45 Quadratkilometern Fläche gibt es allerdings kaum noch Neubauaktivitäten. Geschuldet ist das einem Mangel an Freiflächen. Und so wurden im Jahr 2015 nur 34 Neubauprojekte im Geschossbau fertiggestellt, 86 Prozent weniger als noch im Vorjahr. Das geht aus dem Bericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte hervor. Mit 1175 verkauften Immobilien lag die Quote je 1000 Einwohner bei 3,6. Ein bescheidener Wert im Vergleich zum Berliner Durchschnitt, der bei 6,1 liegt.

Jeder zweite wohnt allein

In Neukölln leben nach den jüngsten Erhebungen 53 Prozent der Einwohner allein in einer Wohnung. Der Wert hat sich seit zehn Jahren kaum verändert. Ein Viertel der Bewohner lebt in einem Haushalt mit zwei Personen, 22 Prozent wohnen zusammen mit zwei oder mehr Personen.

Viele Migranten

43 Prozent der Menschen in Neukölln haben einen Migrationshintergrund. Das ist Berliner Spitze und liegt 17 Prozent über dem Durchschnitt. 38 Prozent der Neuköllner haben Abitur. Etwas weniger als im Berliner Schnitt. Das hat das Amt für Statistik Berlin-Brandenburg ermittelt. 68 Prozent der Erwerbstätigen sind angestellt, 17 Prozent selbständig, zwölf Prozent Arbeiter und drei Prozent Beamte.

Geringes Einkommen

Auf dem Markt für Wohneigentum dominierten zuletzt mit rund 70 Prozent die Angebote unter 3000 Euro pro Quadratmeter. Wohnungen zwischen 3000 und 5000 Euro pro Quadratmeter machten rund ein Viertel aus, Preise über 5000 Euro pro Quadratmeter wurden so gut wie gar nicht aufgerufen. Kein Wunder, liegt das Haushaltsnettoeinkommen in Neukölln in zwei Dritteln aller Haushalte unter 2000 Euro. Die Zahl der Besserverdienenden ist überschaubar. Nur 2,1 Prozent der Haushalte haben im Monat mehr als 5000 Euro zur Verfügung.

Kein Geheimtipp mehr

Generell überwiegen in Neukölln einfache Wohnlagen, die aber heiß begehrt sind. In den vergangenen Jahren sind die Preise sowohl für Eigentum wie auch für die Mieten stark gestiegen – auch wenn Neukölln für Berliner Verhältnisse immer noch als erschwinglich gilt. Den Status als „Geheimtipp“ hat Neukölln aber verloren. Trotzdem gibt es immer noch viele Investitionsmöglichkeiten, denn der Bestand an unsaniertem Wohnraum ist noch relativ hoch.

Teure Mieten

Für Bestandsimmobilien müssen Käufer mit Preisen von durchschnittlich 3060 Euro rechnen, immerhin 400 Euro mehr als im Vorjahr. Neubauten kosten bereits im Schnitt 4161 Euro pro Quadratmeter. Und auch die Miete für Wohnungen hat im vergangenen Jahr die 10-Euro-Marke mit reichlich Luft übersprungen. Sie kletterte von 9,41 Euro pro Quadratmeter auf gleich 11,14 Euro. Im Neubau sogar auf über 13 Euro. Die Preise für Einfamilienhäuser, die meist im südlichen Teil des Bezirks liegen und mit dem szenigen Neukölln nichts zu tun haben, liegen noch bei dezenten 2690 Euro pro Quadratmeter. Neue Einfamilienhäuser sind jedoch nicht mehr unter 3290 Euro pro Quadratmeter zu bekommen.

capital.de, 31.03.2017
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