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Immobilienpreise und Mietspiegel: München-Bogenhausen

Immobilien- und Mietpreise in München-Bogenhausen

Der Immobilienmarkt in München-Bogenhausen

Von Nadine Oberhuber

Mitten in der Stadt wohnen in einer herrschaftlichen Villa mit angrenzendem Park und eigenem Strand? Auch das geht in München. Und dafür muss man nicht einmal von blauem Geblüt sein, es hilft allerdings ungemein, wenn man zum Geldadel gehört. Denn die wohl höchste Villendichte der Stadt findet sich im Stadtteil Bogenhausen. Jenem Viertel nördlich der Prinzregentenstraße, das schon seit Jahrzehnten als Lieblingsquartier der Prominenten gilt – neben Grünwald – und dementsprechend hohe Immobilienpreise aufruft. Hier trifft sich die Society beim „Käfer“ an der Feinkosttheke oder beim Edelrestaurant Aquarello in der Mühlbauer Straße, geht abends ins Prinzregententheater aus oder besucht bei einem Spaziergang über den alten Friedhof von St. Georg eine der Berühmtheiten der Stadt: der Fassbinder, der Eichinger, der Sedlmayr und Helmut Fischer liegen hier begraben.

Kein Wunder, denn schön ist es am östlichen Isarufer. Hier werden ganze Straßenzüge von Baudenkmälern gesäumt, entlang der Maria-Theresia-Straße, Möhlstraße oder Ismaninger Straße etwa stehen einige der schönsten Altbauten im klassizistischen, barockisierenden oder neobarocken Stil. Viele von ihnen haben größere Gärten, einige grenzen direkt an die Isargrünanlagen an und haben dadurch ihren eigenen Isarstrand-Zugang. Doch auch viele Stadthäuser entlang der vielbefahrenen Ismaninger Straße sind architektonische Schätze der Jahrhundertwende. In einigen Straßen scheint die Zeit fast ein wenig stehengeblieben zu sein, in der Spätgründerzeit. Damals wurde aus dem einstigen Dorf Bogenhausen ein neuer Stadtteil Münchens rechts der Isar.

Inzwischen hat der Bezirk 86.000 Einwohner und damit schon die Größe einer Kleinstadt erreicht. Vor 15 Jahren waren es noch 15.000 Einwohner weniger. Das Viertel wächst rasch, seine Sozialstruktur aber gilt als recht ausgewogen – auch wenn es hier viermal so viele Angestellte und Beamte wie Arbeiter gibt. Und auch, wenn die hohe Zahl der Einwohner nach viel Enge klingt: Gemessen an der Bewohnerzahl je Hektar rangiert Bogenhausen weit unten auf der Liste der dichtbewohntesten Münchener Stadtteile, auf Platz 20 von 25 nämlich.

Denn das Viertel ist riesig und reicht vom ursprünglichen Dorfkern (Alt-Bogenhausen) im Süden bis weit in den Nordosten hinein, Johanneskirchen, Englschalking und Daglfing gehören auch noch dazu. Selbst im alten Süden findet sich noch viel Grün in Parks, am Isarufer und sogar Kleingartenvereine gibt es hier noch. Lediglich rund um den Arabellapark knubbeln sich seit einigen Jahren die Wohn- und Geschäftstürme wie das Hypohochhaus und der Baywa-Turm, etliche wuchtige Hotelbauten und vielstöckige Wohnanlagen – und gelegentlich kommt ein neuer Turm dazu. Die Bavarian Towers zum Beispiel, ein 15stöckiges hochmodernes Hotel- und Büroensemble, das noch im laufenden Jahr fertig gestellt werden soll.

Im Norden und Osten dagegen grenzt Bogenhausen an die freien Äcker des Umlands an. Jedenfalls noch. Denn viele dieser Flächen werden nicht mehr lange Äcker bleiben. Das Viertel wächst bereits in den kommenden Jahren nahtlos in sie hinein.

Neu gebaut wird hier überall, auch im historischen Kern rund um den Herzogpark. Dort sogar so stark, dass manche Beobachter sagen, das alte Villenviertel verliere allmählich seinen Charakter. Einst wohnte hier Thomas Mann, dessen Villa Ex-Goldman-Sachs-Chef Alexander Dibelius immerhin äußerlich originalgetreu wieder aufbauen ließ. Der Neubau wechselte vor zwei Jahren den Besitzer und gilt seitdem mit 30 Millionen Euro als teuerstes Wohnhaus der Stadt.

Doch nicht jeder baut so, dass die Atmosphäre erhalten bleibt. Eine weitere legendäre Villa fiel der Abrissbirne zum Opfer, die Villa des Multimilliardärs Friedrich Karl Flick. Der Neubau mit 11 Luxus-Eigentumswohnungen wirkt nicht gerade glamourös, ist aber seit Mitte 2016 voll verkauft. Und weitere Häuser im Stil quadratisch-praktisch-weiß sollen hier noch folgen. Für Wohnungen in solchen Mehrfamilienanwesen muss man gut und gerne zwei bis vier Millionen Euro zahlen, dafür bekommt man etwa 140 bis 330 edel ausgestattete Quadratmeter Wohnfläche. Der wahre Luxus dürfte allerdings die Lage sein, direkt an der Isar. Inzwischen ist ein Quadratmeterpreis von 12.300 Euro im Neubau eher die Regel als die Ausnahme in Altbogenhausen. Am Herzogpark sind es schon knapp 13.000 Euro. Für Eigentumswohnungen wohlgemerkt, ein einzelnes Haus können sich hier sowieso nur Millionenerben bauen, wenn ihnen jemand zufällig ein Grundstück ohne denkmalgeschützte Villa vermacht. Die Wahrscheinlichkeit dafür dürfte ähnlich hoch sein wie die Aussicht auf einen Lottogewinn.

Die Preise im gewachsenen Teil von Bogenhausen direkt an der Isar sind inzwischen doppelt so hoch wie vor fünf Jahren, als der Quadratmeter im Neubau noch 6700 Euro kostete. Unglaublich aber wahr: Vor zehn Jahren kam man noch mit weniger als 3500 Euro am Herzogpark hin, in Altbogenhausen genügten 3100 Euro für den Quadratmeter. Für solche Preise kann man nicht mal mehr in den entlegenen Rändern des Bezirks eine abgewohnte Wohnung aus den 70er Jahren kaufen – und in den Altbauvierteln heute gerade mal eine 150-Quadratmeterwohnung mieten. In Daglfing, Englschalking oder Johanniskirchen liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Gebrauchtimmobilien derzeit zwischen 5350 Euro (Johanneskirchen) und knapp 6000 Euro (Daglfing). Im Neubau muss man dort auch bereits mit 6100 bis 8400 Euro rechnen. Eine halbe Million Euro kann man für knapp 60 Quadratmeter im Neubau locker hinlegen.

Längst sind auch die Mieten nichts mehr für Kleinverdiener: Stolze 18 bis 19 Euro pro Quadratmeter muss man am Herzogpark im Neubau hinlegen, in älteren Häusern kommt man noch mit 11 bis 12 Euro hin, doch eine Altbauetage wird es dafür nicht gerade geben, eher eine Wohnung in einem der Normalhäuser, von denen man aber mit etwas Glück auf ein Baudenkmal gucken kann. Auch in den östlichen Teilen Bogenhausens liegen die Mieten im Bestand im Schnitt bei gut 14 Euro. Denn hier ist die Bausubstanz im Schnitt noch jünger und die Verkehrsanbindung ist im gesamten Viertel außergewöhnlich gut: Eine U- und eine S-Bahnlinie durchziehen Bogenhausen von Nord nach Süd, zum Ostbahnhof, der Anschluss an die S-Bahn-Stammstrecke bringt, ist es ebenfalls nicht weit. Bis zum Flughafen dauert es rund 30 Minuten und die Autobahn A94 fängt sozusagen direkt am Ostende von Bogenhausen an. Zudem zieht sich der Mittlere Ring mit seinem Tunnel am Effnerplatz durch den Stadtteil hindurch, der die schnelle Umfahrung des Stadtkerns ermöglicht. Eigentlich haben Bewohner aber alles Wichtige vor der Haustür, vom Shoppingcenter „Forum Bogenhausen“ über die städtischen Kliniken am Arabellapark, viele Schulen, Theatern, Museen und Sportplätzen bis zum Prinzregentenbad und zum Cosima-Wellenbad. Hier gibt es alles – und bald auch noch mehr Wohnungen.

Insgesamt sechs größere Neubauprojekte sind zurzeit im Verkauf, damit gehört Bogenhausen derzeit schon zu den schnell wachsenden Vierteln. Im kommenden Jahr soll nun auch das alte Kasernengelände am Prinz-Eugen-Park Gestalt annehmen. Hier werden 1800 Wohnungen für 4000 Menschen gebaut. Darunter werden auch viele Genossenschaftswohnungen sein sowie geförderte Mietwohnungen für Geringverdiener. Zudem hat sich die Stadt München gerade erst ein Vorkaufsrecht gesichert für die Flächen östlich der S-Bahn-Linie zum Flughafen. Dort soll bald das größte Neubaugebiet Münchens entstehen, in dem demnächst 30.000 Menschen leben sollen. Das ist noch größer als der neue Stadtteil, der in Freiham aus dem Boden gestampft wird.

capital.de, 21.03.2017
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