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Immobilienpreise und Mietspiegel: München-Trudering-Riem

Immobilien- und Mietpreise in München-Trudering-Riem

Der Immobilienmarkt in München-Trudering-Riem

Von Nadine Oberhuber

Münchens Ferner Osten, so nennen die Einwohner ihren Stadtteil Trudering selbst. Und wer einmal hierher herausgepilgert ist, der weiß: Viele Ecken dieses Viertels sind tatsächlich sehr schwer zu erreichen. Tatsächlich ereilt dieses Schicksal jeden, der in München einmal grob falsch geparkt hat. Denn in Trudering ist die Autoverwahrstelle, an der man dann sein abgeschlepptes Auto wieder abholen kann. Und zwar nur unter Mühen: Die S-Bahn-Strecke verläuft nur ganz im Norden, die U-Bahn biegt vorher im großen Bogen ab nach Süden. Dazwischen aber liegt ein breitgewalztes Viertel aus idyllischen Einfamilienhäusern, das durch diverse Buslinien erschlossen wird und in dem man vor allem eines macht: wohnen und zwar ziemlich grün. Deswegen verirren sich Bewohner anderer Viertel nur selten hierher.

Arbeitsplätze und Gewerbe im größeren Stil gibt es nur entlang der Wasserburger Landstraße, wo sich Autohäuser, Tankstellen und Schnellrestaurants aneinander reihen und nicht gerade erahnen lassen, wie gemütlich es schon wenige Meter dahinter aussieht. In den übrigen Straßen Truderings sagen sich dann Flora und Fauna gute Nacht, wenn man so will. Denn die Florastraße gibt es hier tatsächlich und sie führt vorbei an etlichen Straßen, die man hier nach Sing- oder Greifvögeln benannt hat. Es gibt den Zeisig-, Kranich- und Drosselweg, die Adler- und Möwenstraße.

Das Dorf Trudering gab es an dieser Stelle schon früh, etwa so lange wie die Stadt München, die über 1200 Jahre alt ist. Gegründet wurde es von fränkischen Rittern. Der alte Dorfkern mit Bauernhaus und Kirche steht auch bis heute. Ein Großteil der Besiedlung kam aber erst zu Beginn des 20. Jahrhunderts hinzu, als Trudering im Stile einer Gartenstadt ausgebaut worden ist. Seitdem säumen Einfamilienhäuser mit Gärten hier fast jeden Weg.

Kein Wunder also, dass Trudering der Ort ist, an dem die meisten Familien wohnen. Es ist der kinderreichste Stadtteil Münchens, in dem 18 Prozent der Bevölkerung unter 15 Jahre alt sind. Genauso viele gehören zur Altersklasse der Senioren. Zudem ist es einer der wohlhabendsten, was man ihm nicht unbedingt auf den ersten Blick ansieht. Doch das Gros der Bewohner ist gut situiert und mit einem Anteil von 15 Prozent Topverdienern ist Trudering einer der kaufkraftstärksten Bezirke der Stadt. Und – das ist für München ungewöhnlich – es ist auch eine der wenigen ausgeprägten CSU-Hochburgen.

Was die Bewohner an ihrem Viertel besonders mögen: Dass es insgesamt so familienfreundlich ist, sagen sie selbst und dass es noch ein reges Vereinsleben gibt. Und dass Trudering so grün ist natürlich. Es gibt hier das größte zusammenhängende Waldgebiet der Stadt.

Viele Neubaugebiete wurden hier bereits in den 90er Jahren ausgewiesen und seitdem wächst das Viertel unaufhörlich ins Umland hinein. Vor 15 Jahren lebten noch 42.000 Bewohner hier, heute sind es über 70.000. Und so langsam gerät die Infrastruktur des Stadtteils an ihre Grenzen: Es gibt zwar 18 Schulen hier und viele Kindertagesstätten, aber es ist inzwischen trotzdem schwer, einen Platz zu bekommen.

Das Viertel ist autofreundlich gedacht, aber die Anwohner fürchten noch mehr Verkehrsbelastung und Staus zu Stoßzeiten,[nbsp] wenn weiter gebaut wird. Weil man hier eben auch auf das Auto angewiesen ist und der Weg zur Arbeit, der tägliche Einkauf oder die Fahrten zu Sport und Verein ohne Fahrzeug kaum zu machen sind, da alles so weit auseinandergezogen ist.

Aber wer es enger mag, der kann sich ja im Nordteil des Bezirks niederlassen: Riem bildet mit Trudering einen Verwaltungsbezirk und die heutige Messestadt auf dem Gelände des alten Flughafens ist auf wenig Raum dicht bebaut. Hier sind die Großwohnprojekte der jüngsten Jahre entstanden, die maßgeblich dazu geführt haben, dass sich die Einwohnerzahlen seit 1992 verdoppelt haben.

Wie attraktiv Riem zum Wohnen ist, darüber scheiden sich die Geister: Kritiker sagen, hier hätte die Stadt München ihren größten Fehler gemacht, den sie hoffentlich nicht wiederhole. Weil sie Wohnungen für tausende Menschen errichtet habe, die einfach nicht schön aussehen und in trister Riegelarchitektur aufragen. Und weil sie ein ganzes Stadtviertel einfach auf die grüne Wiese gepflanzt habe, wodurch sie tagsüber verwaist ist wie eine Geisterstadt. Weil Riem so wenig lebt, obwohl hier mittlerweile 13.000 Menschen aus 111 Nationen wohnen.

Ob die Stadtplaner die künftigen Großwohnprojekte besser angehen, wie sie beteuern, bleibt abzuwarten. Immerhin zwölf aktuelle Neubauprojekte sind jedenfalls für Trudering derzeit im Bau und in der Vermarktung. Im angrenzenden Stadtteil Perlach noch einmal 13 weitere. Der Münchener Osten gehört damit zu den am stärksten wachsenden Gebieten innerhalb der Stadtgrenzen.

Derzeit sind es ausnahmslos kleinere Bauprojekte, allesamt mit fünf bis 20 Wohnungen, Großwohnblocks sind nicht darunter. Selbst bei den größeren Immobilien mit 20 Wohnungen unter einem Dach wird aber schnell klar, an wen sie sich richten: Die Grundrisse haben zwar meist „nur“ zwei bis drei Zimmer, aber dafür extrem große Wohn-Essbereiche und dreistellige Quadratmeterzahlen. Sie sind zumeist für drei- bis vierköpfige Familien gedacht, oder noch größer angelegt. Bei Preisen von rund 6800 Euro pro Quadratmeter muss man dann aber auch mit 700.000 bis 800.000 Euro pro Wohnung rechnen, mindestens.

Einige wenige Doppelhaushälften entstehen hier auch neu und vor allem sie sind etwas, was man in dieser Stadt sonst kaum noch findet oder neu bauen kann. Denn an den meisten Standorten sind die Flächen so rar und unerschwinglich, dass selbst Bauträger es sich kaum noch leisten können, nur ein oder zwei Häuschen auf den teueren Grund zu stellen. Dementsprechend muss man aber auch für eine Doppelhaushälfte in Trudering rund 1,25 Millionen Euro hinblättern. Dafür bekommt man dann rund 170 Quadratmeter Wohnfläche und das ist dann schon fast ein Schnäppchen. Die Preise für neue Einfamilienhäuser reichen zurzeit von 7400 bis 7900 pro Quadratmeter. Bestandshäuser sind mit 6000 bis 6300 Euro etwas günstiger, kosten also ebenfalls rund eine Million bei 160 Quadratmetern Wohnfläche. Aber dafür sind sie auch extrem rar.

Günstiger ist der Kauf von Bestandswohnungen im Viertel, die bei etwa 5700 bis 5800 Euro liegen. In der Messestadt Riem gibt es sogar Neubauwohnungen für nur 5900 Euro pro Quadratmeter, wenn man Glück hat. Insgesamt sind die Preise in Trudering damit noch längst nicht so hoch wie fast überall sonst im Stadtgebiet, aber sie haben ebenfalls um 70 Prozent angezogen in den vergangenen fünf Jahren. Die Mieten sind ebenfalls von 11,70 Euro auf 14,40 bis 14,80 gestiegen in den älteren Vierteln. Für Neubauwohnungen in der Messestadt kann man zurzeit 16 Euro verlangen, in Trudering und der Gartenstadt Trudering 17 Euro oder etwas mehr. Das ergäbe für den Optimalfall (6800 Euro Kaufpreis je Quadratmeter, plus Kaufnebenkosten und 17 Euro Miete) eine Mietrendite von 2,7 Prozent, brutto allerdings, also ohne sonstige Instandhaltungs- und Finanzierungskosten.

Trudering wird alleine schon deshalb schnell weiterwachsen, weil es noch Platz dafür hat. Es bleibt auch vor allem für Familien interessant. Wer jedoch Autofahrer und Arbeitspendler ist, der bezahlt das Leben im fernen Osten vermutlich mit einer Menge Zeit und einigen Nerven. Wer dagegen auf öffentliche Verkehrsmittel angewiesen ist, wird es hier auch künftig schwer haben. Obwohl sich die Stadtteilpolitiker bereits Gedanken machen, wie der Stadtteil verkehrsberuhigt werden kann, wie sich Radwege erweitern lassen und wie es gelingt, das Generationenwohnen zu stärken insbesondere im alten Dorfkern.

Trudering/Waldtrudering

Die besten Wohnlagen in München – Trudering/Waldtrudering

Die reichsten Münchner Haushalte finden sich weder in Bogenhausen noch in Schwabing oder Nymphenburg. Nein, sie verstecken sich in Trudering, genauer gesagt im Ortsteil Waldtrudering. Die Statistik der Stadt München weist für fast 15 Prozent der Haushalte ein Nettoeinkommen von 7500 Euro im Monat aus. Doppelverdiener, Unternehmer und Selbstständige lassen sich hier gerne nieder.

Immobilienkäufer bevorzugen das Gebiet südlich der Wasserburger Landstraße. Hier erzielen freistehende Häuser und Villen schnell 2,5 Mio. Euro. Im nördlichen Teil, so die Sorge, kann es lauter sein. In manchen Gärten ist die vorbeifahrende Bahn zu hören. Doch es gibt auch ruhige Ecken, die dem südlichen Waldtrudering nicht nachstehen. Für Neubauwohnungen muss man zwischen 3500 und 8000 Euro pro Quadratmeter bezahlen.

Insgesamt hat sich der östliche Stadtrand mit dem Bauboom der letzten Jahre stark verändert. Immer wieder werden Baulücken und ehemalige Vorgärten mit Doppelhäusern oder kleineren Mehrfamilienanlagen zugebaut. Alteingesessene jammern über die Verschandelung der Gegend. Das „Bündnis Gartenstadt München“ macht sich gegen die Nachverdichtung stark und fordert „Baumrecht vor Baurecht“.

Die Infrastruktur kann mit der Nachverdichtung kaum Schritt halten. Zwar wurde im Herbst 2013 das lang geforderte Gymnasium Trudering eröffnet, ebenso die Kinderkrippe in der Neubausiedlung an der Bajuwarenstraße, doch Eltern fordern weitere Kita- und Hortplätze im Bezirk.

capital.de, 21.03.2017
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