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Immobilienpreise und Mietspiegel: München

Immobilien- und Mietpreise in München

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Der Immobilienmarkt in München

München – ziemlich immun und noch teurer

Von Nadine Oberhuber

Nur eine Liste war zuletzt noch länger als die der Kaufinteressenten, wenn bezahlbare Wohnungen in Immobilienportalen auftauchten: die Liste der Firmen, die sich hier um Gewerbeflächen bewerben. Denn die stehen ebenfalls Schlange. Das Referat für Arbeit und Wirtschaft überlegt fieberhaft, wo es rund 300 dauerhaft wartende Firmen überhaupt noch unterbringen kann im dicht bebauten Großraum. Nun sollen 35 Hektar Fläche für neues Gewerbe ausgewiesen werden – daran entzündet sich ein Konflikt.

Denn dieser Platz fehlt dann fürs Wohnen. Allein seit 2018 sind 23.700 Arbeitsplätze in München neu entstanden. Die Zahl der neuen Wohnungen aber wächst längst nicht im selben Ausmaß, das treibt Mieten und Kaufpreise in immer astronomischere Höhen. Inzwischen sind 10.000 Euro je Quadratmeter schon fast normal. Und mit jedem Zuzügler dreht sich die Preisspirale weiter. Die meisten Neuankömmlinge können selbst Preise oder Mieten um die 30 Euro bezahlen. Denn die Unternehmen, die sie anheuern, sind Weltkonzerne mit guten Gehältern wie Apple, Google, Microsoft und Alibaba, bald auch SAP. Und verglichen mit dem Silicon Valley sind die Mieten in München immer noch erschwinglich.

Seitdem sprechen selbst die Bauträger und Vermieter Englisch: Sie schwärmen vom „Big City Life“ im „Hotspot Munich“, vom „Alpine Adventure“ in der „Capital of Good Living“. Und sie bieten Designerwohnungen an, in denen möblierte 16-Quadratmeter-Zimmer 1200 Euro Miete kosten. Das Problem ist: Viele Privatvermieter orientieren sich da­ran. Die meisten langjährigen ­Bewohner aber können auf diesem Niveau natürlich nicht mithalten.

Nun kommen der Branche allerdings Bedenken wegen der Corona-Krise: „Die Mischung aus weniger Reisetätigkeit von Fachkräften und der Fertigstellung vieler neuer Serviced Apartments könnte die Preise auf dem möblierten Wohnungsmarkt in München in diesem Jahr sinken lassen“, sagt Norbert Verbücheln, Geschäftsführer von Mr. Lodge. Es gibt 70 Prozent mehr Apartments als noch 2019. Vielleicht bleiben viele davon vorerst leer.

Auf breiter Front aber wird das kaum das Preisniveau drücken, schon gar nicht bei den Kaufobjekten. „München ist so gut wie ausverkauft. Die Nachfrage ist noch immer enorm viel größer als die Zahl der Objekte“, sagt Rudolf Dahn vom Makler Gerschlauer Immobilien: „Vor zwei Jahren hatten wir einen hysterischen Markt. Da kauften die Kunden, egal, was es kostete, und beschimpften uns, wenn sie nicht den Zuschlag bekamen. Heute achten viele Käufer zwar stärker aufs Preis-Leistungs-Verhältnis. Aber es jammern immer noch viele, dass sie ihr Geld nicht im Markt unterbringen.“

Es sind übrigens zu 90 Prozent Einheimische, die Eigentum an der Isar suchen, sagt Andreas Schulten von der Beratung Bulwiengesa, ausländische Käufer spielten kaum eine Rolle. Zudem seien es bei Neubauten vorwiegend Selbstnutzer, die Preise von im Schnitt 11.200 Euro zahlen. In Vierteln wie Au, Maxvorstadt oder Schwabing werden sogar bis zu 18.000 Euro aufgerufen. Für Kapitalanleger rechnen sich solche Preise nicht mehr – obwohl die Münchner Mieten im Neubau bei 21 Euro liegen.

Käufer sollten auch eine größere sechsstellige Summe flüssig haben. Denn inzwischen kosten 80 Prozent der Häuser laut Gutachterausschuss der Stadt über 1 Mio. Euro, fast jedes zweite mehr als 2 Mio. Euro. Auch jede dritte angebotene Eigentumswohnung knackt aktuell die Millionengrenze, und Bauträger haben noch jede Menge Luxus in petto: „Opernwohnungen“, die „Bel Etage mit Master Bedroom“ und „royale Penthouses“. In München wohnt man nicht, man „residiert“. Und allen, deren Hofstaat nur ein Einpersonenreich ist, preisen Bauträger den „Singletraum“ an: 56-Quadratmeter-Apartments für 900.000 Euro. Eher ein Albtraum, wenn man bedenkt, dass sie das selbst bei 400.000 Euro Eigenkapital und 2000-Euro-Monatsrate in 30 Jahren nicht abzahlen.

Dass solche Wohnungen dennoch Abnehmer finden, zeigt: In München gibt es genug Käufer, die kein Fremdkapital aufnehmen müssen. Da fühlen sich viele Mieter, die mit Kredit ins Eigentum kommen wollen, abgehängt – trotz Niedrigzinsen. „Selbst mit sechsstelligem Jahresgehalt kommt ein Kauf kaum noch infrage, wenn jemand nicht geerbt hat“, sagt Makler Thomas Aigner, Inhaber von Aigner Immobilien.

Im Schnitt nehmen Münchner 585.000 Euro in die Hand. Dafür sind beim Preis von 8400 Euro im Bestand 70 Quadratmeter drin. Zentrumsnah und im Neubau eher 55 Quadratmeter. Familienwohnungen für 80.0000 Euro aufwärts wuppen selbst Doppelverdiener nur, wenn ihnen die Eltern helfen. Kein Wunder also, dass sich auf jedes Inserat für eine bezahlbare Wohnung gleich Hunderte Interessenten melden.

capital.de, 20.08.2020
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