Mietspiegel und Immobilienpreise von München

Kurzbeschreibung

Wohnen war in München immer teuer, doch seit Corona toppen die Preise auch Weltstädte wie San Francisco. Wer etwas Eigenes sucht, braucht Millionen oder muss weit hinaus

Noch klafft neben den kleinen, grauen Häuschen der Barbarasiedlung ein riesengroßes Loch. Aber die Bagger rumpeln schon durch die denkmalgeschützte Gartenstadtsiedlung mitten in Schwabing. Und manche Baumaschine ist fast so hoch wie die zweistöckigen Häuser, die hier vor 100 Jahren für die ärmeren Familien von Militärbediensteten errichtet wurden. Bald wird hier ein hochmoderner, sechsgeschossiger Baustehen, das „Van B“. Dutzende vorspringende Erker aus Beton werden die Fassade zum Hingucker machen, obenauf ein stylishes Kupferdach. Ausgerechnet in dieser Umgebung stößt der Münchner Wohnungsmarkt in eine neue Dimension vor.

Nicht wegen der Schönheit oder Größe des Bauprojekts, es wird 120 Wohnungen haben und nur eines von Dutzenden Neubauprojekten sein, die hier noch dringend benötigt werden. Die neue Dimension ist der Preis: Eine Einzimmerwohnung kostet hier bis zu 1,2 Mio. Euro. Sie hat einen 37 Quadratmeter großen, offenen Wohn-Koch-Schlafraum und ein vier Quadratmeter kleines Bad. Dazu gehören noch 27 Quadratmeter Dachterrasse, vor allem sie hebt die Mini-Wohnung über die Millionenmarke. Trotzdem bleibt es ein halbwegs normales Einzimmerapartment, nicht einmal in bester Lage.

Extrem hohe Preise waren Wohnungskäufer in der bayerischen Hauptstadt schon gewohnt. In zentrumsnahen Top-Lagen wie dem Lehel und der Altstadt kostete der Quadratmeter im Neubau aber nun im letzten Jahr gigantische 26.000 Euro in der Spitze. Selbst im Durch- schnitt über alle Stadtviertel sind in München jetzt 12.400 Euro je Neubauquadratmeter fällig. Und fast ebenso viel zahlen Käufer innerhalb des Mittleren Rings auch schon für Bestandsimmobilien – nämlich 10.000 Euro für den Quadratmeter. Das scheint mittlerweile auch der Standardangebotspreis in vielen Anzeigen zu sein.

Wenn man sich da fragt, was sich ein Käufer an der Isar noch für eine halbe Million leisten kann, dann lautet die Antwort: In Citylagen bekommt man ein neues 30-Quadratmeter-Apartment für den Preis oder 50 Quadratmeter Neubau in weniger hippen Stadtteilen wie Pasing und Perlach. Im Bestand sind es rund 57 Quadratmeter, wenn man den städtischen Durchschnitt von 8 800 Euro zugrunde legt.

Damit ist München inzwischen teurer als San Francisco, Tokio oder New York. Selbst in Brooklyn listen Immobilienanbieter aktuell Zweizimmerwohnungen für umgerechnet rund 200.000 Euro auf. Mit vergleichbarer Ausstattung wohlgemerkt. An der Isar wird man in dieser Preisklasse nicht mehr fündig. Es sei denn, man lässt sich auf eines der vielen unkalkulierbaren Erbpachtangebote ein.

Immobilien- und Mietpreise in München

Karte

Der Immobilienmarkt in München

Maklerlyrik mit Wow-Effekt

Auch sprachlich hat der Münchner Wohnungsmarkt zu Weltmetropolen aufgeschlossen. Vom „Big City Life“ mit „Wow-Effekt“, vom „very urban living“ prahlen viele Entwickler. Wenn man aber für eine Million nicht viel mehr bekommt als ein Klappbett im Wandschrank nebst Kochzeile, sagt man dann nicht eher: „Wow, viel zu teuer?“ Das Votum scheint klar: Zwar seien „Premium-Mikrolagen“ wie das Lehel, Maxvorstadt und Bogenhausen weiter gefragt, sagt Geschäftsführer Daniel Ritter vom Makler von Poll Immobilien. Doch die Masse der Kaufwilligen sieht sich längst außerhalb der Innenstadt um.

Schon vor Corona waren Rand- lagen gefragt. Wegen der hohen Prei- se und Mieten in der Innenstadt zogen viele Münchner notgedrungen dorthin, wenn sie sich vergrößern wollten oder nach einer Trennung neu sortierten. Auch Neubauliebhaber landeten häufig am Stadtrand, denn vorwiegend dort wird gebaut. An den Grenzen von Pasing, Aubing, Allach und Freiham sieht man oft den Himmel vor lauter Kränen nicht.

Trotzdem langt der Zubau nicht. Die Bevölkerung der bayerischen Hauptstadt wächst, weil viele internationale Konzerne wie Microsoft und Google neue Mitarbeiter anheuern. Rund 150.000 Neubürger zogen seit 2010 in die Stadt, so viele Einwohner hat ganz Regensburg.

Und nun beginnen auch noch die Corona-Lockdowns zu wirken: Sie wecken bei vielen Innenstädtern zusätzliche Kauf- oder Umzugswünsche. Im Münchner Raum legte die Zahl der Immobilien-Suchanfragen 2020 enorm zu: In Zentrumslagen „nur“ um 31 Prozent, in den Außenbezirken stieg die Nachfrage sogar um 57 Prozent, ermittelte die Platt- form Immowelt.

Kein Wunder: Wer als Käufer im Süden nur ein paar Kilometer weiter isaraufwärts nach einer Wohnung sucht, kann in Grünwald oder Oberhaching rund 20 Prozent im Neubau sparen und bis zu 30 Prozent im Bestand. Selbst in Starnberg, das ja mit dem Bonzen-Image kämpft, kann man rund 20 Prozent günstiger wohnen. Weiter weg von den Bergen, also im Norden bei Unterschleißheim und Ismaning sind mit Glück sogar 40 Prozent Ersparnis drin. Und nicht nur für Selbstnutzer sind die Außenbezirke interessant, sondern auch für Kapitalanleger.

Die Mieten sind im Umland günstiger als jene 20 Euro pro Quadratmeter, die im Cityschnitt verlangt werden. Doch auch weiter draußen liegen sie bei 17 Euro im Neubau und verbreitet 15 Euro im Bestand. Umgerechnet blättern Käufer in Citylagen 46 Jahreseinkommen für den Immobilienkauf hin, im Umland meist 30 bis 35. Dort amortisiert sich der Kauf also schneller – zumindest noch.

Denn die Pandemie verpasste zwar der Nachfrage einen Schub, drückte aber massiv auf die Zahl der inserierten Wohnungen, sagt Makler Ritter: „Das Angebot hat sich in München in den vergangenen zwölf Monaten nahezu halbiert. Dafür sank die Vermarktungsdauer im Schnitt enorm.“ Wenn Immobilien auf den Markt kommen, die nicht gerade Luxus sind, sind sie in Windeseile vergriffen. Das treibt die Preise zusätzlich: „In den meisten Umlandkreisen von München beobachten wir höhere Preissteigerungen als in den Zentrumslagen selber“, sagt Immobilienanalyst Michael Voigtländer vom Wirtschaftsinstitut IW. Das Preisniveau an den Rändern passt sich an die hohen Innenstadtpreise an.

Und dieser Überlaufeffekt wird anhalten, da ist sich Voigtländer sicher: „Der Trend könnte sich künftig sogar noch verstärken durch die zunehmende Arbeit im Homeoffice.“ Auch Bulwiengesa-Analyst André Adami sieht das so: Vor allem Paare mit Kindern hätten oft gar keine andere Wahl, als weiter an den Stadtrand zu ziehen. Denn anders als Alleinlebende, die sich oft mit Einzimmerapartments bescheiden können, müssen Familien größer denken. „Familientaugliche Wohnungen finden sie in der Stadt München kaum noch unter 1 Mio. Euro“, sagt Adami.

Hauskäufer müssen hier inzwischen wirklich Multimillionäre sein – zumindest auf dem Papier: Der Durchschnittshauspreis liegt bei 1,5 Mio. Euro im Stadtgebiet. Vor allem die Bodenpreise haben das bewirkt. Sie vervierfachten sich seit 2010, er- mittelte der Immobilienverband IVD. Und wo schon der Quadratmeter Grund 3 000 bis 5 000 Euro kostet, da kann man gar nicht mehr günstig bauen, egal wie reduziert der Bau ausfällt. Auch in Umlandgemeinden, vor allem zwischen Ammersee und Starnberger See, verteuerte sich der Boden derart, dass manche gar kein Bauland mehr ausweisen – um nicht noch mehr Bauwillige anzulocken, die die Preise treiben. Oder sie vergeben Grundstücke nur an Einheimische, so bleiben die Flächen wenigstens in Gemeindehänden.

Für Münchner mit Eigenheimwunsch gilt daher: Je weiter draußen und je älter die Bausubstanz, desto eher lässt er sich noch verwirklichen. Im Nordwesten um Fürstenfeldbruck sind Bestandshäuser für rund 825.000 Euro zu haben. Dort wurden allerdings 2020 keine 100 Exemplare verkauft. Oder man baut gleich in Rosenheim, Ingolstadt oder Eichstätt, dann ist man zwar kein Münchner mehr, kommt aber mit Glück mit weniger Geld aus. Dafür wird man dann einer von über einer Million Pendlern, die täglich zur Arbeit an die Isar fahren. Jeder Sechste in der Region tut das bereits.

Wie lebenswert die City aber bleibt, wenn die „very urban“-Viertel künftig noch Pendlerstaus und überfüllte Busse und Bahnen aushalten müssen, das ist die nächste Frage, der sich München stellen muss.

Von Nadine Oberhuber

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