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Immobilienpreise und Mietspiegel: München

Immobilien- und Mietpreise in München

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Der Immobilienmarkt in München

Maklerlyrik mit Wow-Effekt

Auch sprachlich hat der Münchner Wohnungsmarkt zu Weltmetropolen aufgeschlossen. Vom „Big City Life“ mit „Wow-Effekt“, vom „very urban living“ prahlen viele Entwickler. Wenn man aber für eine Million nicht viel mehr bekommt als ein Klappbett im Wandschrank nebst Kochzeile, sagt man dann nicht eher: „Wow, viel zu teuer?“ Das Votum scheint klar: Zwar seien „Premium-Mikrolagen“ wie das Lehel, Maxvorstadt und Bogenhausen weiter gefragt, sagt Geschäftsführer Daniel Ritter vom Makler von Poll Immobilien. Doch die Masse der Kaufwilligen sieht sich längst außerhalb der Innenstadt um. Schon vor Corona waren Rand- lagen gefragt. Wegen der hohen Prei- se und Mieten in der Innenstadt zogen viele Münchner notgedrungen dorthin, wenn sie sich vergrößern wollten oder nach einer Trennung neu sortierten. Auch Neubauliebhaber landeten häufig am Stadtrand, denn vorwiegend dort wird gebaut. An den Grenzen von Pasing, Aubing, Allach und Freiham sieht man oft den Himmel vor lauter Kränen nicht. Trotzdem langt der Zubau nicht. Die Bevölkerung der bayerischen Hauptstadt wächst, weil viele internationale Konzerne wie Microsoft und Google neue Mitarbeiter anheuern. Rund 150.000 Neubürger zogen seit 2010 in die Stadt, so viele Einwohner hat ganz Regensburg. Und nun beginnen auch noch die Corona-Lockdowns zu wirken: Sie wecken bei vielen Innenstädtern zusätzliche Kauf- oder Umzugswünsche. Im Münchner Raum legte die Zahl der Immobilien-Suchanfragen 2020 enorm zu: In Zentrumslagen „nur“ um 31 Prozent, in den Außenbezirken stieg die Nachfrage sogar um 57 Prozent, ermittelte die Platt- form Immowelt. Kein Wunder: Wer als Käufer im Süden nur ein paar Kilometer weiter isaraufwärts nach einer Wohnung sucht, kann in Grünwald oder Oberhaching rund 20 Prozent im Neubau sparen und bis zu 30 Prozent im Bestand. Selbst in Starnberg, das ja mit dem Bonzen-Image kämpft, kann man rund 20 Prozent günstiger wohnen. Weiter weg von den Bergen, also im Norden bei Unterschleißheim und Ismaning sind mit Glück sogar 40 Prozent Ersparnis drin. Und nicht nur für Selbstnutzer sind die Außenbezirke interessant, sondern auch für Kapitalanleger. Die Mieten sind im Umland günstiger als jene 20 Euro pro Quadratmeter, die im Cityschnitt verlangt werden. Doch auch weiter draußen liegen sie bei 17 Euro im Neubau und verbreitet 15 Euro im Bestand. Umgerechnet blättern Käufer in Citylagen 46 Jahreseinkommen für den Immobilienkauf hin, im Umland meist 30 bis 35. Dort amortisiert sich der Kauf also schneller – zumindest noch. Denn die Pandemie verpasste zwar der Nachfrage einen Schub, drückte aber massiv auf die Zahl der inserierten Wohnungen, sagt Makler Ritter: „Das Angebot hat sich in München in den vergangenen zwölf Monaten nahezu halbiert. Dafür sank die Vermarktungsdauer im Schnitt enorm.“ Wenn Immobilien auf den Markt kommen, die nicht gerade Luxus sind, sind sie in Windeseile vergriffen. Das treibt die Preise zusätzlich: „In den meisten Umlandkreisen von München beobachten wir höhere Preissteigerungen als in den Zentrumslagen selber“, sagt Immobilienanalyst Michael Voigtländer vom Wirtschaftsinstitut IW. Das Preisniveau an den Rändern passt sich an die hohen Innenstadtpreise an. Und dieser Überlaufeffekt wird anhalten, da ist sich Voigtländer sicher: „Der Trend könnte sich künftig sogar noch verstärken durch die zunehmende Arbeit im Homeoffice.“ Auch Bulwiengesa-Analyst André Adami sieht das so: Vor allem Paare mit Kindern hätten oft gar keine andere Wahl, als weiter an den Stadtrand zu ziehen. Denn anders als Alleinlebende, die sich oft mit Einzimmerapartments bescheiden können, müssen Familien größer denken. „Familientaugliche Wohnungen finden sie in der Stadt München kaum noch unter 1 Mio. Euro“, sagt Adami. Hauskäufer müssen hier inzwischen wirklich Multimillionäre sein – zumindest auf dem Papier: Der Durchschnittshauspreis liegt bei 1,5 Mio. Euro im Stadtgebiet. Vor allem die Bodenpreise haben das bewirkt. Sie vervierfachten sich seit 2010, er- mittelte der Immobilienverband IVD. Und wo schon der Quadratmeter Grund 3 000 bis 5 000 Euro kostet, da kann man gar nicht mehr günstig bauen, egal wie reduziert der Bau ausfällt. Auch in Umlandgemeinden, vor allem zwischen Ammersee und Starnberger See, verteuerte sich der Boden derart, dass manche gar kein Bauland mehr ausweisen – um nicht noch mehr Bauwillige anzulocken, die die Preise treiben. Oder sie vergeben Grundstücke nur an Einheimische, so bleiben die Flächen wenigstens in Gemeindehänden. Für Münchner mit Eigenheimwunsch gilt daher: Je weiter draußen und je älter die Bausubstanz, desto eher lässt er sich noch verwirklichen. Im Nordwesten um Fürstenfeldbruck sind Bestandshäuser für rund 825.000 Euro zu haben. Dort wurden allerdings 2020 keine 100 Exemplare verkauft. Oder man baut gleich in Rosenheim, Ingolstadt oder Eichstätt, dann ist man zwar kein Münchner mehr, kommt aber mit Glück mit weniger Geld aus. Dafür wird man dann einer von über einer Million Pendlern, die täglich zur Arbeit an die Isar fahren. Jeder Sechste in der Region tut das bereits. Wie lebenswert die City aber bleibt, wenn die „very urban“-Viertel künftig noch Pendlerstaus und überfüllte Busse und Bahnen aushalten müssen, das ist die nächste Frage, der sich München stellen muss. Von Nadine Oberhuber
capital.de, 20.09.2021
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