Mietspiegel und Immobilienpreise von München-Maxvorstadt

Kurzbeschreibung

Von Nadine Oberhuber

Von ihrer Namensbekanntheit her konnte man die Maxvorstadt lange als Hidden Champion bezeichnen. Dabei hat das Viertel direkt nördlich der Altstadt so viele bekannte Sehenswürdigkeiten und namhafte Bauten wie kaum ein anderes. Doch vieles davon rechnen selbst Einheimische typischerweise dem ungleich berühmteren Stadtteil Schwabing zu, das Siegestor etwa und die Universität, die Pinakotheken und das Lenbachhaus, den Josephsplatz mit seinem alten verwilderten Friedhof. All das aber gehört zur Maxvorstadt und macht das Viertel nördlich von Stachus und Odeonsplatz aus.

Vor 200 Jahren ließ König Maximilian der Erste den neuen Stadtteil planen, um die Altstadt mit dem Vorort Schwabing zu verbinden. Gebaut wurde die Maxvorstadt dann unter Ludwig dem Ersten. Es entstand ein Viertel mit der Struktur einer Gartenstadt, denn damals wuchsen die Häuser ja aus einem Acker hervor. Es ist noch heute ein Stadtteil im weitgehend klassizistischen Stil mit rechtwinklig angelegtem Straßenraster. Das finden Neuankömmlinge mit schlechtem Orientierungssinn besonders praktisch, denn in der Maxvorstadt findet man sich leicht zurecht.

Üppige Grünstreifen findet man nur hier und da, dafür aber prächtige Plätze wie den Karolinenplatz mit seinem Obelisken und den Königsplatz mit der Glyptothek, einige alte Palais und Repräsentationsgebäude. Allerdings auch alte Nazi-Machbauten, an deren Ruf die Maxvorstadt immer noch schwer trägt. Drumherum gruppieren sich in oft baumlosen Straßen die Wohnhäuser. Inzwischen hat die Maxvorstadt rund 54.000 Einwohner und sie liegt mit 120 Menschen pro Hektar in der Besiedelungsdichte auf Platz vier.

Immobilien- und Mietpreise in München-Maxvorstadt

Karte

Der Immobilienmarkt in München-Maxvorstadt

Von Nadine Oberhuber

Von ihrer Namensbekanntheit her konnte man die Maxvorstadt lange als Hidden Champion bezeichnen. Dabei hat das Viertel direkt nördlich der Altstadt so viele bekannte Sehenswürdigkeiten und namhafte Bauten wie kaum ein anderes. Doch vieles davon rechnen selbst Einheimische typischerweise dem ungleich berühmteren Stadtteil Schwabing zu, das Siegestor etwa und die Universität, die Pinakotheken und das Lenbachhaus, den Josephsplatz mit seinem alten verwilderten Friedhof. All das aber gehört zur Maxvorstadt und macht das Viertel nördlich von Stachus und Odeonsplatz aus.

Vor 200 Jahren ließ König Maximilian der Erste den neuen Stadtteil planen, um die Altstadt mit dem Vorort Schwabing zu verbinden. Gebaut wurde die Maxvorstadt dann unter Ludwig dem Ersten. Es entstand ein Viertel mit der Struktur einer Gartenstadt, denn damals wuchsen die Häuser ja aus einem Acker hervor. Es ist noch heute ein Stadtteil im weitgehend klassizistischen Stil mit rechtwinklig angelegtem Straßenraster. Das finden Neuankömmlinge mit schlechtem Orientierungssinn besonders praktisch, denn in der Maxvorstadt findet man sich leicht zurecht.

Üppige Grünstreifen findet man nur hier und da, dafür aber prächtige Plätze wie den Karolinenplatz mit seinem Obelisken und den Königsplatz mit der Glyptothek, einige alte Palais und Repräsentationsgebäude. Allerdings auch alte Nazi-Machbauten, an deren Ruf die Maxvorstadt immer noch schwer trägt. Drumherum gruppieren sich in oft baumlosen Straßen die Wohnhäuser. Inzwischen hat die Maxvorstadt rund 54.000 Einwohner und sie liegt mit 120 Menschen pro Hektar in der Besiedelungsdichte auf Platz vier.

Tagsüber kommen noch viel mehr Menschen hierher, nämlich viermal so viele. Zum einen die rund 100.000 Studenten der Ludwig-Maximilians-Universität, von Technischer Uni und den Kunst- und Musikhochschulen. Sie machen das Viertel auch zu einem der jüngsten im Stadtgebiet, manche nennen die Maxvorstadt deshalb auch den „Jungbrunnen von München“. Ein Großteil der Bewohner ist zwischen 20 und 30 Jahre alt, es gibt sehr viele Ein-Personen-Haushalte und die Fluktuation der Bewohner ist dementsprechend hoch.

Alte Leute und Kinder aber sucht man im Uni- und Museumsviertel eher vergeblich. Zum anderen gibt es viele Büros und Behörden zwischen Odeons- und Stiglmaierplatz. Etliche Banken und Versicherungen haben hier ihre Hauptsitze, bayerische Ministerien und auch eine der großen Münchner Brauereien, die Spaten-Löwenbräugruppe, hat hier noch ihre Produktionshallen.

Trotz der vielen Tageseinwanderer lebt die Maxvorstadt auch abends und nachts. Rund um die Universität pulsiert ein beliebtes Weggehviertel und es gibt sogar noch Traditionskneipen wie den Alten Simpl in der Türkenstraße, benannt nach der Satirezeitschrift Simplicissimus und einst Treffpunkt der Schwabinger Künstlerzsene. Sie sieht nach über 100 Jahren noch genauso aus wie damals. Und die Max Emanuel Brauerei, in der längst niemand mehr braut, die dafür aber mit gemütlichem Wirtshauscharme lockt und mit Innenhofbiergarten – mitten in der Stadt.

Die Beliebtheit des Viertels hat für die Bewohner ihren Preis. Die Preise und Mieten haben kräftig angezogen. Schon vor zehn Jahren waren Mietverträge nicht günstig, bereits damals verlangten Hausbesitzer im Schnitt 14 Euro je Quadratmeter, inzwischen sind es bei der Neuvermietung eher 20, rund um die Uni sogar 22 Euro. Also rund 30 Prozent mehr als 2006.

Bei den Miethöhen unterscheiden sich übrigens Neubauten und Bestandswohnungen kaum noch, das ist eher ungewöhnlich. Wegen der schnellen Fluktuation im Viertel haben es anscheinend viele Hausbesitzer geschafft, das durchschnittliche Mietlevel mit jeder Neuvermietung schneller anzuheben. Somit mögen klassische Studentenbuden mit 660 bis 700 Euro schon teuer sein, richtig heftig ist die Steigerung aber für all diejenigen, die aus dem Studentenalter heraus sind und eine Zwei- bis Dreizimmerwohnung im Viertel suchen. Wer kann es sich schon leisten, 1500 Euro oder mehr für eine Wohnung auszugeben?

Kein Wunder, dass neuerdings eher Betuchte hierher ziehen. Sie zahlen diese Preise auch in älteren Häusern dafür, dass sie möglichst innenstadtnah wohnen können. Ob das dem jetzigen Jungbrunnen gut tut, darf man bezweifeln. Der Trend wird sich aber fortsetzen, so lassen die Neubauprojekte vermuten, die im Viertel gerade entstanden sind oder geplant werden: Es werden sehr wenige und recht kleine Immobilien errichtet, die aber zu horrenden Preisen angeboten werden.

Aktuell gibt es zwei Objekte: Das Ludwig Urban Living an der Ecke Türkenstraße beim Karolinenplatz soll wohl 2018 fertig werden. Mit dem subversiven Charme der alten Künstlerkneipen hat es trotz seiner klassizistischen Fassade aber nichts gemeinsam. Es wird als Edelneubau mit Luxusaustattung beworben und als „die ideale Opernwohnung“. Hier entstehen 70 Wohneinheiten und es sind noch fünf davon frei, eine kleine, große und eine riesengroße Wohnung, obwohl der Verkauf seit 2015 läuft. Das ist beim Blick auf die Preise nicht verwunderlich: Das 37-Quadratmeter-Appartment kostet fast eine halbe Million Euro, 100 Quadratmeter sind für 1,5 Millionen Euro zu haben und 5-Zimmer mit Dachterrasse gibt es zum Quadratmeterpreis von 18.400 Euro, in Summe also für vier Millionen Euro. Vielleicht gibt es einfach zu wenige Opernbesucher, die sich eine Zweitwohnung in dieser Kategorie leisten.

Das zweite Objekt am Stiglmaierplatz, das Ten Elements, ist erheblich kleiner mit nur elf Wohnungen, davon einem Townhouse im Innenhof. Es kommt von außen schlicht daher, ist aber von innen nicht weniger edel. Und schon die Bautafel mit der Visualisierung löste bei den Anwohnern einen Aufschrei aus. Denn auch hier liegen die Quadratmeterpreise der verbliebenen zwei Einheiten zwischen 13.000 und 15.000 Euro, was eine knappe Million für die 76 Quadratmeterwohnung bedeutet. Die teuerste Wohnung kostet 1,8 Millionen Euro. Gentrifizierung sei das, wettern die Anwohner, denn das Haus liegt im Gebiet der Erhaltungssatzung. Die Stadt wollte sich also nach eigenen Aussagen bemühen, dass hier die Bewohnerstruktur bestehen bleibt und eben keine Luxuswohnungen entstehen.

Erst 2019 wird das „etwas günstigere“ Ensemble Therese Maxvorstadt an der Hessstraße fertig sein, in dem auch 30-Quadratmeter-Appartments für gut 300.000 Euro zu erstehen waren. Doch bereits jetzt sind alle Wohnungen verkauft bis auf eine 200-Quadratmetereinheit für ebenfalls 1,8 Millionen Euro. Weitere Luxusbauten, die von Bauträgern für die kommenden Jahre rund um die Pinakotheken angekündigt werden, lassen nicht erahnen, dass dort später Wohnungen für Normal- und Gutverdiener entstehen. Ohnehin sind diese paar Neubauten eines, wenn es darum geht, Münchens Wohnraumproblem zu lösen: Nicht einmal ein Tropfen auf dem heißen Stein. Aber sie verändern das Gefüge im Viertel gewaltig.

Denn das Gros der Münchner und Zuzügler sucht keine Zweitwohnung für Opernbesuche, sondern viele wären froh, überhaupt eine Wohnung zu finden, ob zum Mieten oder Kaufen. Innerhalb der letzten zehn Jahre hat sich allein in der Maxvorstadt die Bevölkerungszahl um 30 Prozent erhöht von 42.000 auf 54.000. Das dies möglich war, liegt an der Nachverdichtung. Immobilienprojekte haben auf früheren Baulücken oder ungenutzten Arealen neuen Wohnraum geschaffen, die Nymphenburger Höfe an der Löwenbräu-Brauerei etwa oder die Lenbachgärten unweit des Stachus. Mehr Wohnraum im ganzen Viertel gibt es seitdem schon, mehr bezahlbare Wohnungen allerdings nicht, bemängeln Mietervereine und Stadtteilpolitiker. Denn schon diese Immobilien waren Wohnanlagen mit gehobener Ausstattung und üppigen Preisen.

Inzwischen ist für vierstellige Summen pro Quadratmeter fast nichts Neues mehr im Viertel zu bekommen und diese hohen Neubaupreise schwappen auch zunehmend auf die Bestandsbauten über. So verhindern die neuen Luxuswohnungen im Grunde zweierlei: Dass mehr Mieter, die sich Eigentum leisten wollen, im Viertel wohnen bleiben können. Und dass dadurch im Stadtgebiet wieder bezahlbare Wohnungen frei würden, in die Normalverdiener einziehen könnten.

Das Problem in der Zukunft wird überdies sein: Mittlerweile sind kaum Flächen übrig, die in der ohnehin schon sehr versiegelten Maxvorstadt noch genutzt werden könnten. Grünflächen gibt es sowieso kaum, außer dem Rasen rund um die Pinakotheken, am Königsplatz, dem alten nördlichen Friedhof und dem Massmannpark. Und die wird ja wohl niemand zubetonieren wollen. Wo also soll hier überhaupt neuer Wohnraum entstehen, wenn das Viertel lebendig und jung bleiben soll (denn Viertel für die ältere Klientel gibt es ja schließlich schon genug)? Vielleicht müssen die Machthaber von heute wieder auf die Wiesen vor den Toren der Stadt ausweichen, so wie einst König Max.

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