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Immobilienpreise und Mietspiegel: München-Schwabing

Immobilien- und Mietpreise in München-Schwabing

Der Immobilienmarkt in München-Schwabing

Von Nadine Oberhuber

Was Schwabing ist, muss man den allerwenigsten Menschen erklären. Warum ganz normale Wohnungen an verkehrsreichen Straßen hier aber mittlerweile für fünfstellige Summen inseriert werden, vielleicht schon. Denn das erschließt sich oft selbst alteingesessenen Immobilienexperten nicht. Zugegeben, wenn es ein Stadtviertel gibt, das den Ruf Münchens über die Stadtgrenzen hinaus geprägt hat, dann ist es das ehemalige Bohème- und Künstlerviertel im Norden der Stadt. Vom Glanz vergangener Zeiten ist allerdings in vielen Straßen nicht sehr viel mehr übrig geblieben als ein paar schicke Altbauten und Jugendstilfassaden. Von denen hat Schwabing freilich noch eine Menge.

Es war um die Jahrhundertwende der Ort, an dem sämtliche Berühmtheiten des Landes Station machten: Von den Malern des Blauen Reiter bis zu den Dichtern und Literaten Rilke, Ringelnatz, Kästner und Thomas Mann. Von den Simplicissimus-Satirikern bis zu den Nachkriegshelden Brecht und Koeppen. Schwabing und seine Kunstakademie machten München um 1900 erst zur Kunststadt, später in den 60er und 70er Jahren wurde das Viertel dann zum Sinnbild für die Schickeria und Bussi-Bussi-Gesellschaft, was Filmemacher Helmut Dietl in seinen legendären Fernsehserien festhielt, in Monaco Franze etwa. Den übrigens trifft man als Bronzestaue noch heute hier vor seinem Lieblingscafé sitzend. Schwabing war aber in den 60er Jahren auch Ort der beginnenden Jugend-Revolte und eine gefeierte Kabarett-Hochburg dank seiner Lach- und Schießgesellschaft. Heute ist es vor allem ein Szene- und Ausgehviertel, in dem die ganz Jungen ebenso ihren Kneipenplatz finden wie die Gesetzteren ihren Tisch im Edelrestaurant. Und vor allem: Das Viertel mit dem Englischen Gartens im Herzen.

Man muss allerdings aufpassen, was einem heute von Immobilienverkäufern als „Schwabing“ verkauft wird. Denn vieles von dem, was in Wohnungsannoncen behauptet, ein echtes Stück Schwabing zu sein, liegt in Wirklichkeit weit nördlich davon in Freimann. Es passiert häufig, dass Makler selbst Objekte weit nördlich des Frankfurter Rings noch mit dem begehrten Viertelnamen anbieten und als „absolut zentrumsnah“ anpreisen. Doch bis kurz vor der Allianz-Arena oder gar bis zum Müllberg reicht das Viertel nun wirklich nicht. Dort oben liegt vielmehr Freimann, das zwar zusammen mit Schwabing den Stadtbezirk 12 bildet und eines mit ihm gemeinsam hat: die U-Bahnlinie zur Innenstadt. Sonst aber sind es zwei völlig verschiedene Welten.

Zuletzt sind dort oben in Freimann rund um das ehemalige Gewerbegelände Domagkstraße in den vergangenen Jahren hunderte Wohnungen neu gebaut worden. Und einige dieser Neubauobjekte nennen sich nicht nur „Parkstadt Schwabing“, sondern firmieren in einschlägigen Immobilienportalen nun unter dem Label des Viertels. Warum, lässt sich leicht erahnen: Das hört sich allemal besser an, ist viel leichter verkäuflich und kann natürlich auch teurer angeboten werden als würde man wahrheitsgemäß Freimann, Kieferngarten oder Milbertshofen dazu sagen. Denn diese drei Viertel haben bei Einheimischen nicht unbedingt den allerbesten Ruf. Immobilien in Schwabing dagegen gehören mit zu den teuersten der Stadt, das war eigentlich schon immer so.

Tatsächlich reicht das wahre oder offizielle Schwabing nur vom Siegestor im Süden, zur Isar im Osten und bis zur Friedrichstraße und Mainzer Straße im Westen. Im Norden bildet der Ring die Grenze zu Freimann. Dazwischen knubbeln sich so viele Einwohner auf nur wenigen Hektar wie in keinem anderen Viertel. Es ist der am dichtesten besiedelte Teil der Stadt mit rund 75.000 Einwohnern. Dennoch haben drei große Parks in diesem Viertel Platz: der Leopoldpark, der Petuelpark und eben der Englische Garten. Das entschädigt viele Bewohner gerade im Sommer für die Enge. Die Wiesen im Englischen Garten sind geradezu chronisch überfüllt, sobald sich auch nur ein paar Sonnenstrahlen zeigen.

Und irgendwie schafft es dieser Stadtteil dennoch, noch weiter an Bevölkerung zuzulegen. Im Osten der Leopoldstraße nämlich, der quirligen Verkehrsmeile, in deren Süden auch viele Straßenfeste stattfinden, wird neu gebaut. Auf dem 4,2-Hektar großen Areal standen einst ein unansehnliches Hotel und ein Metro-Großmarkt. Nun werden dort neue Gebäude errichtet mit etlichen zehntausend Quadratmetern Bürofläche und etwa 300 Wohnungen. Die ersten Häuser stehen und die Wohnungen sind bereits ein Verkaufsschlager. Allerdings nur bei einer sehr betuchten Klientel und Leuten, die zwar auf eher großem Fuß, aber wenigen Quadratmetern leben. Aktuell gibt es zum Beispiel noch Apartments mit 24 Quadratmetern für 254.000 Euro zu kaufen, die 35.000 Euro für den obligatorischen Parkplatz kommen noch einmal dazu, versteht sich. Macht 290.000 Euro für ein Eigenheim von der Größe eines Hotelzimmers.

Gefragt sind solche Wohnungen trotzdem, denn Schwabing ist auch für etwas anderes bekannt: Dafür, dass es ein Hort der Besserverdiener und Höhergebildeten ist. Die vorherrschende Bewohnerschicht sind qualifizierte Angestellte mittleren Alters. Kinder und Familien sieht man hier eher selten, Ältere inzwischen auch. Und Schwabing ist außerdem die Hochburg der Alleinlebenden: 54 Prozent aller Haushalte im Viertel sind Ein-Personen-Haushalte, in 30 Prozent der Wohnungen leben Paare, jedes dritte davon ist ein Doppelverdienerpaar. Macht zusammen 84 Prozent Haushalte, in denen maximal zwei Personen wohnen. Das Haushaltseinkommen der Schwabinger ist im Vergleich zum Stadtschnitt überdurchschnittlich hoch. Muss es auch sein, denn vor allem das Wohnen hier ist und war schon immer etwas teurer. Der Preis für einen Quadratmeter Eigentumswohnung fängt im Schnitt bei älteren Gebäuden bei 7000 Euro an. Entlang der stark befahrenen Schwere-Reiter-Straße muss man mit knapp 8000 Euro rechnen und in gefragten Wohngegenden um den Englischen Garten, also in Schwabing Ost, sind es bereits rund 9150 Euro, so viel zahlten Käufer dort 2016 durchschnittlich – für Bestandswohnungen wohlgemerkt. Vor fünf Jahren waren es noch ungefähr 5000 Euro, die Käufer hier in die Hand nehmen mussten.

Einzelne Häuser gibt es im Viertel nur sehr wenige und sie kommen ohnehin so gut wie nie auf den Markt. Inzwischen ist es hier schon der absolute Luxus, wenn man eine Wohnung im Neubau bekommt. In den raren neuen Objekten liegen die Preise noch über den Bestandspreisen, wenn auch nicht immer sehr stark. Sie kratzen nun oft an der 10.000-Euro-Marke. Selbst an der Schweren-Reiter-Straße muss man inzwischen knapp 10.000 Euro berappen in der neuen Siedlung, die dort als Erweiterung des Ackermannbogens entstanden ist. An der Münchener Freiheit sind es rund 9500 Euro. Neubauwohnungen entstehen in diesem Viertel ohnehin kaum noch, denn inzwischen sind so gut wie alle Lücken, die es dort gab, bebaut und auch ein Großteil der Ersatzbauten, die in den vergangenen Jahren marodere Einzelhäuser durch neuere ersetzt haben, steht bereits. Derzeit gibt es keine neuen Objekte. Eines der spannendsten künftigen Projekte wird aber die Errichtung des Kreativquartiers zwischen Schwere-Reiter- und Dachauer-Straße sein, in dem knapp 400 Wohnungen entstehen sollen. Die Bebauungspläne sind in Arbeit.

Weil es in der Zwischenzeit immer enger wird, steigen auch die Mieten. Inzwischen müssen Bewohner bei Neuverträgen im Schnitt mit 18 bis 19 Euro im Bestand rechnen (2011 waren es noch 14 bis 15 Euro) und mit 20 Euro oder mehr im Neubau. Direkt am Englischen Garten kann das Wohnen im edlen Neubau auch schon mal 27 Euro kosten. Das klingt so, als wäre der Immobilienkauf mit anschließender Vermietung auch für Kapitalanleger recht lukrativ. Die hohen Mieten trügen aber. Denn die rasant gestiegenen Kaufpreise, die in diesem Stadtteil knapp doppelt so hoch sind wie noch vor fünf Jahren, wiegen die rund fünf Euro Mietsteigerung in derselben Zeit nicht auf. Zumal die hohen Mieten nur für die wenigen Neuverträge gelten, aber im Großteil der angebotenen Wohnungen bereits Mieter leben, die ältere Verträge mit niedrigeren Mieten haben. In den allermeisten Fällen dürften die Bruttorenditen unter zwei Prozent liegen.

Und neuerdings übertreiben es die Verkäufer gewaltig: Für jeden Quadratmeter Schwabing werden zurzeit oft 10.000 Euro verlangt, selbst für renovierungsbedürftige Wohnungen in Wohntürmen aus den 70er Jahren. Für Normalbürger ist das utopisch.

capital.de, 21.03.2017
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