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Immobilienpreise und Mietspiegel: Mülheim an der Ruhr

Immobilien- und Mietpreise in Mülheim an der Ruhr

Der Immobilienmarkt in Mülheim an der Ruhr

Cabrio fahren mit schütterem Haar – Die besten Wohnlagen in Mülheim an der Ruhr

Schon zu Beginn des vergangenen Jahrhunderts residierten Großunternehmer wie Fritz und Josef Thyssen in Mülheim an der Ruhr.
Die Anziehungskraft der Ruhrgebietsstadt ist nach wie vor groß: Heute soll gar einer der reichsten Männer der Welt, der ehemalige Aldi-Süd-Chef Karl Albrecht, in Ruhrnähe wohnen. Nicht nur dort lässt es sich gut im Grünen leben – knapp die Hälfte der Stadtfläche sind Grünanlagen, Wald- und Landwirtschaftsflächen. Zudem schlängelt sich die Ruhr auf einer Länge von 14 Kilometern durch das Stadtgebiet. Angesichts dieser Zahlen wird klar, warum so viele Mülheimer im Sommer offen Auto fahren. Im bundesweiten Cabrio-Städtevergleich belegte Mülheim Rang drei! Nur in München und Stuttgart war der prozentuale Anteil der Cabriolets noch höher.

Mülheim ist die attraktivste Stadt im Ruhrgebiet mit einem hohen Wohlstands-Niveau, so eine aktuelle Studie der Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft. Dabei wurden Faktoren wie Wohlstand, Arbeitsmarkt, Wirtschafts- und Sozialstruktur und Standort berücksichtigt. Mülheim ist die heimliche Hauptstadt der Einzelhandels-Zentralen mit dem Schwerpunkt Lebensmittel. Denn große, international ausgerichtete Konzerne wie Aldi-Süd und die Unternehmensgruppe Tengelmann mit den Handelsketten Kaiser`s, Tengelmann, OBI und KiK haben dort ihren Sitz. Dagegen hat in den vergangenen Jahren die wirtschaftliche Bedeutung der Montanunternehmen wie das der Mannesmannröhren-Werke und des Kraftwerkbauers Siemens-Sektor Energy abgenommen. Dennoch prägen diese beiden Industrieunternehmen noch immer den Norden Mülheims.

Die Stadt am Fluss belegt in der oben zitierten Studie insgesamt einen Platz im vorderen Drittel des Landes Nordrhein-Westfalen. Genauer: Rang 16 von 54 Kreisen und kreisfreien Städten. Damit liegt Mülheim landesweit stolze 27, 33 bzw. 36 Plätze vor den angrenzenden Großstädten Essen, Oberhausen und Duisburg. Ganz weit vorn, auf Rang drei im Land, landet die Stadt an der Ruhr in der Kategorie „Gemeindliche Steuerkraft“. Trotz relativ hoher Steuereinnahmen lebt die Stadt seit Jahrzehnten über ihre Verhältnisse. Sie hat deutlich mehr Schulden aufgetürmt als andere Gemeinden: die Verschuldung pro Kopf beträgt 2.430 Euro – das sind knapp 1.000 Euro mehr als im Bundesschnitt. Die Quittung: Rang 47 von 54 bei den Schulden landesweit. Dabei haben Mülheimer viel mehr Geldscheine in ihrer Brieftasche als Bürger der Nachbarstädte: Exakt 69.194 Euro erwirtschaftet hier jeder Erwerbstätige im Schnitt. Wie bei der Produktivität schafft Mülheim auch bei der Kaufkraft, also dem frei verfügbaren Einkommen, pro Einwohner den Sprung unter die besten fünf des Landes.

In ihrer eigenen City geben Mülheimer nur noch wenig Geld aus. So hat der Vorzeige-Boulevard, die Schlossstraße, in den vergangenen Jahren massiv an Attraktivität verloren. Mittlerweile reicht es lediglich für Rang 130 von insgesamt 170 bundesweit getesteten Haupteinkaufsstraßen, was die Passanten-Frequenz angeht. Zu dominant sind auf der Konsummeile Mülheims allseits bekannte Filialbetriebe und Billig-Shops. Dagegen sind die angesehenen und Eigentümer geführten Fachgeschäfte von Jahr zur Jahr immer weniger geworden. Hinzu kommt, dass ab Mitte 2010 auch noch das letzte in der Innenstadt verbliebene Vollsortiment-Kaufhaus schließen wird. Die fehlende Anziehungskraft der Innenstadt hat in den letzten zwölf Jahren zu überdurchschnittlich stark fallenden Mietpreisen für ebenerdige Ladenlokale in 1a-City-Lage geführt. Auch mussten Top-Immobilien in bester Citylage hohe Wertverluste hinnehmen.

Diesen Negativ-Trend umkehren soll nun „Ruhrbania“. Der Kern des dezentralen, ziemlich umstrittenen Stadtentwicklungsprojekts: Nach jahrelangen Umbauarbeiten wird die Innenstadt bald bis zum Flussufer reichen. Rund um den noch zu bauenden Yachthafen soll ein Mix aus Gastronomie und Wohnen entstehen. Konzipiert wurde Ruhrbania vor allem für ältere Menschen. Und davon leben in Mülheim deutlich mehr als anderswo. Schon seit Jahren belegt die Stadt landesweit einen Spitzenplatz hinsichtlich des hohen Anteils der Senioren. Mit einem Durchschnittsalter von 44,8 Jahren ist Mülheim die älteste kreisfreie Stadt in NRW.

Junge Leute kann Mülheim gut gebrauchen. Also holte die Stadt kürzlich die Fachhochschule Westliches Ruhrgebiet mit den Fächern Mathematik, Informatik, Naturwissenschaften und Technik nach Mülheim. Schon zum Wintersemester 2009 werden die ersten 300 der insgesamt 2.000 Studenten erwartet. Noch offen, wo der Neubau der FH letztlich errichtet wird. Sollte ein großer Teil der Studenten auch in Mülheim wohnen, dürfte sich dies tendenziell Wert steigernd auf Bestandsimmobilien auswirken.

In den kommenden zwölf Monaten werden die Preise für Immobilien und Mieten in Mülheim erst mal konstant bleiben. Wie sich auf längere Sicht die stetig rückläufige Einwohnerzahl Mülheims auf die Preise für Wohnraum auswirken wird, lässt sich derzeit nicht seriös vorhersagen. Die Fakten: Heute leben in Mülheim 169.592 Menschen – Anfang der 70er-Jahre waren es noch knapp 193.000! Tendenz: weiter abnehmend. Nach einem aktuellen, regionalen Wohnungsmarktbericht werden es im Jahre 2025 nur noch rund 152.500 Einwohner sein. Auch die Zahl der Haushalte wird sich dann um etwa 6.000 verringern. Mit der Folge, dass bis 2025 rund 8.000 Wohnungen wegen fehlender Nachfrage vom Markt verschwinden und etwa 2.000 neue Wohneinheiten geschaffen werden. Der Mülheimer Süden dürfte davon deutlich weniger betroffen sein als der Norden. Zählen doch seit Jahrzehnten die südlichen Stadtteile wie Saarn, Menden-Holthausen, Speldorf sowie Teile von Broich zu den bevorzugten Zuzugsgebieten der benachbarten Städte. Und dies dürfte auch so bleiben.

Broich/Uhlenhorst

Die besten Wohnlagen in Mülheim – Broich/Uhlenhorst

Millionäre residieren in herrschaftlichen Villen mit parkähnlichen Grundstücken im noblen und diskreten Uhlenhorst, der überwiegend zum Stadtteil Broich gehört. Dieser reicht von der Kreuzung Uhlenhorstweg/Großenbaumer Straße bis zur Stadtgrenze Duisburg. Schon vor rund 100 Jahren zog es Stahlmagnaten und Großindustrielle wie Fritz Thyssen und Gustav und Hugo Stinnes in die „Broich-Speldorfer Wald- und Gartenstadt A.G.“, den Uhlenhorst. Die im Jahre 1906 gegründete Aktiengesellschaft verkaufte das Waldgelände für 5000 Mark pro Morgen – ein Morgen sind etwa 2500 Quadratmeter. Nur am Rande der Wald- und Gartenstadt durften Grundstücke kleiner als fünf Morgen – also etwa 12.500 Quadratmeter – sein. Siedlungen waren generell tabu. So hatten es damals die sehr wohlhabenden Initiatoren, allesamt Industrielle, zur Erhaltung des Waldcharakters beschlossen.

„Üppige Grundstücke mit Waldbestand und Wiesen von bis zu 80.000 Quadratmetern lassen sich heute wegen des hohen Personalbedarfs nur noch schwer verkaufen“, sagt der Mülheimer Makler Michael Scheffler. Es geht nur deutlich kleiner: Für ein 3800 Quadratmeter großes Grundstück mit 1000 Quadratmeter Bauland sind vor kurzem 450.000 Euro bezahlt worden. Die Preise in Top-Lagen wie dem oberen Teil des Broicher Waldwegs, der Fuchsgrube, Tannenstraße und Hammerstein schwanken für Villen mit halbwegs normaler Grundstücksgröße zwischen einer und drei Millionen Euro.

Die renommierte Wohnlage hat sich inzwischen auch in Fußballerkreisen bis nach Gelsenkirchen herumgesprochen. Kevin Kuranyi wohnte zwischenzeitlich in einer Villa zur Miete. Wer auch dort wohnen will, wo einst Industrielle logierten, kann dies beispielsweise im restaurierten, historischen Thyssen-Landhaus, eingebunden in einen 34.000 Quadratmeter großen Park. Bei Erstbezug musste für eine Eigentumswohnung um die 3500 Euro pro Quadratmeter entrichtet werden. „Beim Wiederverkauf konnte kürzlich ein minimal höherer Preis erzielt werden“, sagt Scheffler. Zusätzlich einzukalkulieren sind hier die Kosten für einen Zweitwagen – abgeschieden zu wohnen hat eben seinen Preis.

Selbeck/Mintard

Die besten Wohnlagen in Mülheim – Selbeck/Mintard

Ganz im Süden Mülheims, etwa zehn Kilometer weg von der Innenstadt, liegt Selbeck. Rund herum Felder und Weidelandschaft, gerade mal eine Autominute vom Breitscheider Autobahnkreuz entfernt. Rechts und links der sehr stark befahrenen Bundesstraße, der B1, finden Selbecker Einkaufsmöglichkeiten. Öffentliche Busse fahren bis in den späten Abend halbstündlich zur Mülheimer Innenstadt. Kaum Verkehrslärm hingegen abseits der B1, wie im Stockweg und Marktscheiderhof. Überall überwiegen Einfamilienhäuser – auch im Neubaugebiet Am Timpen. Noble Villen gibt es hier nicht. Daran hat auch der in den 90er-Jahren errichtete Golfplatz mit 18 Löchern nichts geändert.

Die Fahrt von der Mendener Brücke nach Mintard lässt die Herzen der Cabrio-Fahrer höher schlagen: Schlängelt sich die Straße doch durch das weite Ruhrtal, entlang von Alleen, vorbei an Feldern, Reiterhöfen, Wiesen und Wäldern. Hoher Freizeitwert – vor allem für Jogger und Fahrradfahrer. Mintard liegt südlich von Saarn absolut ruhig und idyllisch, geprägt von Einfamilienhäusern in mittlerer Preislage. Die lange Geschichte des Vororts belegen zahlreiche alte Fachwerkhäuser auf der Dorfstraße und die wenige Schritte davon entfernte St. Laurentius Dorfkirche aus dem 11. Jahrhundert. Sie gehört zu den beliebtesten Hochzeitskirchen Mülheims. Von der Terrasse des Landhauses Dicken am Damm, direkt an der Anlegestelle der Mülheimer Weißen Flotte, lässt sich bei Kaffee und Kuchen gut entspannen. Zum Einkaufen gibt es einen Frühstücks-Kiosk und zum Geld holen einen Automat – genug für ein ländliches Leben.

capital.de, 31.01.2017
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