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Immobilienpreise und Mietspiegel: Dormagen

Immobilien- und Mietpreise in Dormagen

Der Immobilienmarkt in Dormagen

Günstige Standort-Alternative für Anspruchsvolle – Die besten Wohnlagen in Dormagen

Vom ersten Eindruck dürfen sich Besucher nicht täuschen lassen, wenn sie das erste Mal ins rheinische Dormagen kommen. Verlassen sie nämlich aus Köln kommend die Autobahn, fahren sie zunächst einmal an mehreren schmucklosen, bis etwa 12 Stockwerke hohen Mehrfamilienhäusern vorbei. Diese prangen, wenig einladend direkt an der Straße Richtung Zentrum.
Doch wer sich Dormagen genauer anschaut, erkennt schnell, dass diese nicht sehr feine architektonische Begrüßung nicht viel mit dem zu tun hat, was die Stadt an Wohnlagen zu bieten hat. Und vor allem fällt auf, dass es hier eigentlich weniger Wohntürme gibt als in vielen anderen Städten ähnlicher Größe. Stattdessen bietet Dormagen viele schöne Standorte zum Leben, sowohl in der Kernstadt als auch in den Stadtteilen. Für die besseren Standorte gibt es eine hohe Nachfrage, da Dormagen verkehrsgünstig gelegen ist. Nur wenig mehr als zehn Kilometer sind es aus den nördlichen Stadtteilen bis ins Düsseldorfer Zentrum. Und auch Köln ist – außerhalb des Berufsverkehrs – in weniger als einer halben Stunde zu erreichen. Der Regional-Express benötigt sogar nur 12 Minuten bis zur Domplatte. „Arbeitet ein Partner in einer der beiden Metropolen, ist Dormagen ein begehrter Wohnstandort, erst recht wenn kleine Kinder zur Familie gehören“, schildert die Dormagener Maklerin Petra Laufenberg ihre Erfahrungen: „Dann ziehen die Familien, die eine größere Bleibe suchen, wegen der günstigeren Preise oft aus der Großstadt nach Dormagen.“

Jetzt will Dormagen mit diesem Standort-Vorteil sogar ganz gezielt die besonders begüterte Klientel anlocken, die sich ansonsten in den Top-Wohnlagen von Düsseldorf, Neuss, Meerbusch oder Köln ansiedelt. Auf deren Bedürfnisse stellt sich die Dormagener Immobilienbranche jetzt ganz gezielt ein. Im Stadtteil Delhoven – in dem neuen Baugebiet „Gartensiedlung“ in Waldnähe – werden gezielt nur Grundstücke mit rund 5000 Quadratmetern Größe angeboten, also hervorragend geeignet für eine repräsentative Villenbebauung. Und dafür dürften sich auch Kunden finden. Denn Grundstücke sind nicht nur viel billiger als die entsprechenden Gegenstücke an den Toplagen in Düsseldorf-Kaiserswerth, Meerbusch-Meererbusch oder am Egelspfad in Köln-Müngersdorf. Zudem sind bei den etablierten Konkurrenz-Standorten kaum noch freie Grundstücke im Angebot, in Dormagen hingegen sind es alleine in Delhoven 19 üppige Parzellen.

Dass die gewünschten Interessenten da zuschlagen ist gar nicht so unwahrscheinlich, da es dort neben Natur und der verkehrsgünstigen Lage auch noch vieles andere geboten wird, was diesem gut situierten Kundekreis wichtig ist. In nicht einmal fünf Kilometer Entfernung gibt es den 27-Loch-Golfplatz Velderhof, der Fernsehkoch Horst Lichter bietet in der Nähe seine Leckereien an, in der Regel nur auf Bestellung für ausgewählte Kunden – und das Elitegymnasium Knechtsteden, in den Mauern eines Klosters, lockt mit seinem guten Ruf ohnehin schon seit vielen Jahren den Nachwuchs der Großstädter an.

Doch nicht nur dieses neue Baugebiet macht Dormagens besonderen Wohncharme aus. Auch die Dormagener City mit vielen hochwertigen und ruhigen Wohnstraßen, der Stadtteil Zons, wo man in den mittelalterlichen Mauern einer ehemaligen Festung wohnen, oder Stürzelberg, wo die Eigentümer in einigen Lagen ebenfalls direkt auf den Rhein schauen, bieten Besonderes.

Stürzelberg

Die besten Wohnlagen in Dormagen – Stürzelberg

Wenn man aus Düsseldorf kommend über die Fleher Brücke den Rhein überquert, erreicht man in wenigen Autominuten Stürzelberg, den nördlichsten Stadtteil Dormagens. Diese Nähe zur Landeshauptstadt hätte 1969 fast dazu geführt, dass Stürzelberg noch dieser zugeschlagen worden wäre. Und heute ist der Ort aufgrund der geographischen Lage gerade bei Düsseldorf-Pendlern äußerst beliebt. Denen bieten sich leider wenige Flächen zum Bauen, da der Ort auf der einen Seite vom Rhein und auf der anderen Seite von den Landschaftsschutzgebieten „Im Grind “ und der „Zonser Heide“ eingeschlossen sind. Die Konsequenz ist ein hohes Preisniveau. Luxuriös sanierte, freistehende Häuser kommen hier schon mal auf Preise von fast einer halben Million Euro.

In Stürzelberg sieht man eine ähnliche Entwicklung wie im Malerviertel (nahe der Innenstadt). Auch hier trennen sie ältere Hausbesitzer von ihren großen Häusern auf großen Grundstücken und junge Familien nutzen die Chance, Eigenheime in sehr guten Wohnlagen zu erwerben und diese dann liebevoll zu sanieren.

Neue Baugrundstücke werden möglicherweise auf dem Gelände des bisherigen Sportplatzes entstehen. Diesen will die Stadt ans andere Ende des Dorfes, auf eine Freifläche Richtung der Bundesstraße B9 verlegen. Die Nachfrage für etwa 40 Immobilien wäre problemlos da, wie schon bei dem nahen Neubauviertel mit Oleander- und Zedernweg. Hier wurde die Baulücke genutzt, die durch den Abriss des alten katholischen Jugendheimes und des Kürzen einiger üppiger Gärten entstand.

Sürzelberg hat seine Beliebtheit den letzten Jahren auch der Tatsache zu verdanken, dass sich die Einzelhandels-Situation deutlich verbesserte, durch einen Einkaufsmarkt und viele kleinere Geschäfte im Center am Ortseingang. „Das gab den Immobilienpreisen noch einmal einen Schub und zeigt, wie wichtig die eine gute Infrastruktur ist“, erläutert Immobilienmaklerin Petra Laufenberg.

Delhoven

Die besten Wohnlagen in Dormagen – Delhoven

Bereits heute bietet Delhoven, direkt am Wald gelegen, eine Einwohnerschaft mit einem der höchsten Pro-Kopf-Einkommen des Rheinlandes. Kein Wunder, dass sich angesichts dieser Nachbarschaft die Investoren des neuen Villengebiets in der Gartensiedlung einen Erfolg erhoffen. Die Lage des Stadtteils ist optimal: Innenstadt und Autobahnanschlussstelle sind schnell zu erreichen. Die Naherholungsgebiete Tannenbusch und Knechtstedener Wald grenzen direkt an den Stadtteil an. Auch die Nahversorgung ist besser als im benachbarten Straberg, da es in Delhoven sowohl einen Supermarkt als auch Banken, Ärzte, Cafés und Restaurants gibt. Einzigartig in Delhoven ist der Waldkindergarten.

In unmittelbarer Nähe befindet sich ein NRW-weit bekanntes Bildungs- und Kulturzentrum: das Kloster Knechtsteden. Hier gibt es an der mittelalterlichen Basilika das private Norbert-Gymnasium, welches neben einem Sportinternat auch eine „Academy for Junior Managers“ und ein Medienzentrum anbietet. Auch kulturell wird in der mittelalterlichen Basilika viel geboten: von der Theaterscheune, über regelmäßiges Kabarett bis zu den festlichen Tage alter Musik im Winter. Auch die beiden nahen Golfplätze „Gut Lärchenhof“ und „Velderhof“ sind ein Teil der guten Infrastruktur.
Die besten Wohnlagen Delhovens sind bisher die direkt an den Tannenbusch angrenzenden Straßen, etwa in der Zeisigstraße oder in der Pfauenstraße. Wenn die ersten Domizile im neuen Villengebiet in der Gartensiedlung fertig werden und überregional Käufer anlocken sollten, dürfte sich dort eine ganz neue Preisklasse entwickeln. Dann könnte Delhoven die Preisführerschaft im Stadtgebiet Dormagen übernehmen.

Straberg

Die besten Wohnlagen in Dormagen – Straberg

Straberg ist der kleinste Stadtteil Dormagens. Der Ort ist idyllisch am Wald gelegen und liegt nahe des Erholungsgebietes „Straberger See“. Das hört sich zunächst einmal sehr gut an. Doch die Wohnqualität ist beeinträchtigt, da die Infrastruktur hier sehr schwach ist. Nahversorger sind hier kaum zu finden. Es gibt keinen Supermarkt und nur sehr wenige Einzelhandelsgeschäfte. Für größere Besorgungen muss man in die Innenstadt und umliegenden Stadtteile mit dem Auto oder Bus fahren. Dieser Standort-Nachteil ist auch ein wichtiger Grund dafür, dass die Immobilien-Preise nicht das Niveau von Stürzelberg, Delhoven oder Nievenheim erreichen.
Seit einiger Zeit leidet die Wohnqualität Strabergs auch durch viele Kieslaster, die den Ort durchfahren, um zu den nahegelegenen Kiesgruben zu gelangen. Das sorgte in dem eher beschaulichen Ort sogar für ungeahnte Protestaktionen. Vor allem die Anwohner der Horremer Straße und der Winand-Kayser Straße leiden unter diesem Verkehrsaufkommen.

Delrath

Die besten Wohnlagen in Dormagen – Delrath

Zwischen der nahen Autobahn A 57 und der S-Bahnstrecke liegt das kleine Delrath. Es hat noch eher einen dörflichen Charakter und grenzt direkt an Nievenheim an. In Sachen Wohnqualität gibt es innerhalb Delraths kaum größere Unterschiede, fast alles ist mittlere Qualität. Es gibt keine Ausreißer nach oben, Bewertungs-Rückstufungen gibt es nur direkt an der Bahnstrecke. Die verkehrstechnische Infrastruktur ist jedoch gut. Denn in Delrath können Pendler eventuell auf das Auto verzichten und mit der S-Bahn in die naheliegenden Großstädte fahren. Das Preisniveau ist vor allem bei Einfamilienhäusern geringer als im direkten Nachbar-Stadtteil Nievenheim. Statt bis zu 450.000 Euro zahlt man in Delrath in der Regel nur bist zu 300.000 Euro für ein Durchschnittshaus.

Nievenheim

Die besten Wohnlagen in Dormagen – Nievenheim

Mit über 9.000 Einwohnern ist Nievenheim der größte Stadtteil Dormagens. Dennoch sind die absoluten Top-Wohnlagen hier rar gesät. Nur Teile der Straße Auf der Hardt, einige locker bebaute Stichstraßen im Neubaugebiet und eine an das Landschaftsschutzgebiet angrenzende Straße in Ückerath, erreichen diese Kategorie. Auch in den relativ jungen Neubaugebieten, beispielsweise an dem vorderen Teil der Koniferenstraße, wird diese Chance vertan, da die Bebauung auf kleinen Grundstücken erfolgte und somit sehr dicht ist. Die Stadt wollte aus diesen Gebieten offensichtlich den maximalen Ertrag herausholen, auf Kosten der Wohnlagen-Qualität.

Beliebt ist Nievenheim jedoch aufgrund seiner im Vergleich mit anderen Stadtteilen sehr guten Infrastruktur – mit einer sehr guten Nahversorgung, mehreren Kindergärten und Grundschulen, einem Schwimmbad sowie einer Gesamtschule. Über eine S-Bahn-Haltestelle können Pendler sowohl Düsseldorf als auch Köln in weniger als einer halben Stunde mit dem Zug erreichen.

Gohr

Die besten Wohnlagen in Dormagen – Gohr

Die Frage nach dem Stiefkind der Dormagener Wohnlagen ist schnell und eindeutig beantwortet: Es handelt sich um Gohr. Um diesen Ortsteil zu erreichen, müssen – was im Rheinland ansonsten eher unüblich ist – auch einige Höhenmeter überwunden werden. So heißt Gohr – etwas übertrieben – gleich das „Bergdorf“. Doch nicht das ist ausschlaggebend dafür, dass Gohr in Sachen Preise mit Abstand das Schlusslicht in Dormagen bildet. Es ist die seit Jahren vieldiskutierte Grundwasserproblematik. So heißt es: Wenn in 20 Jahren der Tagebau Hambach weiterzieht, wird das Grundwasser in Gohr übermäßig steigen. Und davor haben die Immobilienbesitzer Angst, weil den Bauherren lange Zeit keine Auflagen in Sachen Grundwasserschutz – in Form etwa von weißen Wannen – gemacht wurde. Viele hoffen jetzt auf die von Lokalpolitikern unterstützte Pumplösung, die das Problem lösen soll. Doch die Unsicherheit bleibt.

Weiter benachteiligt fühlen sich die Bergdörfler dadurch, dass viele vielen Windrad-Investoren Gohr als Standort für die alternative Energiegewinnung auserkoren haben. Doch all das und die schlechte Infrastruktur – in Gohr gibt es keinen Supermarkt – sorgt dafür, dass die Immobilienpreise keine Sprünge nach oben machen. Durchschnittliche Einfamilienhäuser schaffen es kaum, die 200.000 Euro-Grenze zu erreichen. Und Eigentumswohnungen gibt es in Gohr schon fast gar nicht, mangels Nachfrage.

Rheinfeld

Die besten Wohnlagen in Dormagen – Rheinfeld

Rheinfeld ist ein beliebter Stadtteil. Er grenzt zum einen direkt an die Innenstadt und die Fußgängerzone „Kö“ ist für viele Rheinfelder schneller per Fuß erreichbar als für manchen Innenstadt-Bewohner. Zum anderen sind der Rhein, Wiesen und Felder die anderen Begrenzungen des Stadtteils. Die Infrastruktur und Nahversorgung sind hervorragend. Die besten Wohnlagen befinden sich nördlich der Walhovener Straße, etwa im Kornblumen-, im Lavendel- oder im Fingerhut-Weg. Hier sind die Immobilienpreise aufgrund der guten Mischung zwischen Zentrums- und Naturnähe sogar vielfach höher als in Zentrumslagen selbst. So werden für freistehende Einfamilienhäuser schon mal mehr als 500.000 Euro gezahlt und die Wohnungspreise sind mit bis zu 2.300 Euro pro Quadratmeter mit an der Spitze Dormagens. Auch die Mieten gehören mit bis zu 8,50 Euro zu den höchsten in Dormagen. Und in allen Kategorien dürften die Preise im nächsten Jahr weiter steigen.

Zons

Die besten Wohnlagen in Dormagen – Zons

Historisch und teuer, so ist Zons als Wohnort seit jeher. So wird der Stadtteil als das „rheinische Rotenburg“ bezeichnet und lockt jedes Jahr viele Touristen an. Und auch Immobilienkäufer kommen gerne und sorgen dafür, dass die Preise hoch sind. Bis zu 600.000 Euro für durchschnittliche Einfamilienhäuser wird in keinem anderen Stadtteil Dormagens gezahlt, und bis zu 2300 Euro pro Quadratmeter Wohnung gehören auch zur stadtinternen Spitzengruppe.

Der Ortskern ist eingefasst in eine Festungsmauer, die die Herren von Zons gegen ihre Feinde schützen sollte. Sogar mit dem Kölner Kardinal nahmen die Widerspenstigen eine Fehde auf – mit Erfolg. Zons war selbst noch eine eigene Stadt bis zur Gebietsreform 1969 – und kämpfte auch noch lange danach um diesen Status. So haben die Zonser Bürger immer ein besonderes Selbstwertgefühl und schauen mit Skepsis, was die Stadtverwaltung mit ihnen so anstellt.

Wer heute innerhalb der ehemaligen Mauern der Feste Zons lebt, genießt ein besonderes Wohngefühl im historischen Ambiente in denkmalgeschützen Gemäuern nahe des Rheins – allerdings auch mit einigen Einschränkungen. So muss man in vielen Straßen in Sachen Auto-Erreichbarkeit erhebliche Abstriche machen, da die engen Gassen der Altstadt zu schmal sind. So schafft es die Mehrheit der Straßen in der Zonser Altstadt nur in die zweitbeste, die gute Wohnlagen-Kategorie. Lediglich die Rheinstraße und der Herrenweg, von denen man teilweise über die Festungsmauer in Richtung Rhein schauen kann, gelten als Top-Wohnlage.

In diese Kategorie fällt auch ein Neubaugebiet vor, das sogenannte Märchenviertel. Es liegt direkt am Landschaftsschutzgebiet und die Verkehrsanbindung ist gut. Top-Wohnlagen älteren Datums sind die West-Seite der Wilhelm-Busch-Straße und der nördliche Bereich der Theodor-Fontane-Straße.

Hackenbroich

Die besten Wohnlagen in Dormagen – Hackenbroich

Weil es in einem Hackenbroicher Viertel einige unansehnliche Plattenbauten aus den 70er Jahren gibt, die zudem stark sanierungsbedürftig sind, ist das Image des Stadtteils denkbar schlecht. Dazu trägt auch die Nähe zum Chempark bei – von einigen Straßen aus hat man die Kühltürme und Rohre von Bayer & Co. immer im Blick. Die Aussage „Ich wohne in Hackenbroich“, wird deshalb vielfach immer noch mit einem mitleidigen Blick beantwortet. „Dabei ist diese Vorverurteilung absolut nicht gerechtfertigt“, sagt Maklerin Petra Laufenberg. Vor allem in Alt-Hackenbroich gibt es ein paar schöne Ecken, etwa in der Burgstraße oder der Lahnstraße. Die südlichen Grundstücke der Moselstraße grenzen unmittelbar an den Wald. Zudem ist die Infrastruktur sehr gut. Der Autobahnanschluss ist schnell erreicht, die nördlichen Kölner Stadtteile grenzen an Hackenbroich an. Das Kreiskrankenhaus Dormagen befindet sich ebenfalls in Hackenbroich. Die Nahversorgung ist gut, Schulen sind ebenfalls vorhanden. Die Einfamilienhäuser in Alt-Hackenbroich dürften hier ihren Wert daher halten, bei Wohnungen hingegen dürften die Preise zurückgehen, obwohl die Preise mit maximal 1500 Euro pro Quadratmeter ohnehin schon die günstigsten der Stadt sind.

Innenstadt und Horrem

Die besten Wohnlagen in Dormagen – Innenstadt und Horrem

Auch Dormagen hat eine Kö. Allerdings ist sie lang nicht so berühmt wie im benachbarten Düsseldorf. Und sie heißt auch mit Langnamen nicht Königsallee, sondern Kölner Straße und ist die Haupteinkaufsstraße und Fußgängerzone in der Innenstadt. Wer hier wohnt, genießt fußläufig die Infrastruktur und verzichtet gern aufs Auto. Somit ist dieser Bereich vor allem bei Senioren gefragt. Vor allem Eigentumswohnungen mit barrierefreien Zugängen und Einrichtungen werden nachgefragt, und die Bauunternehmen haben sich auf den Bedarf eingestellt.

Nahe der Innenstadt gibt es Viertel, die vor allem junge Familien bevorzugen. Gerade im Malerviertel ist ein Wandel zu beobachten. Innenstadtnah und dennoch ruhig liegt dieser Bereich. Häuser aus den 50er und 60er Jahren auf großen Grundstücken werden oft aus Altersgründen verkauft und von den neuen Besitzern hochwertig saniert und renoviert. Die Wohnqualität ist hervorragend, etwa in der Dürerstraße, der Rembrandtstraße oder der Rubensstraße. Luxuriös sanierte, freistehende Häuser kommen hier auf ein Gesamtbudget von bis zu einer halben Million Euro.
Aufgrund der starken Nachfrage wurde nahe des Malerviertels ein neues Baugebiet geschaffen. Doch dieses hat nicht den Charme des alten Viertels. Die Grundstücke sind kleiner und liegen nahe der Bundesstraße 9 sowie der Landstraße 380.

Top-Wohnqualität findet man zudem innenstadtnah in der Vom-Stein-Straße, der Weingartenstraße und der Straße Im Grunewald. Hingegen ist ein Teil der südlichen und westlichen Bereiche der Innenstadt durch Straßen- beziehungsweise Eisenbahnlärm beeinträchtigt, beispielsweise die Schillerstraße. Obwohl dort schöne Häuser stehen, sind diese kaum nachgefragt und bei geplanten Verkäufen schwer vermittelbar.

capital.de, 31.01.2017
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