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Der Immobilienmarkt in Köln

Seitensprung – Die besten Wohnlagen in Köln

Von Paul Prandl

Mitten im ehemaligen Arbeiter- und Industrieviertel Ehrenfeld steht der einzige Leuchtturm Kölns. 1894 wurde er auf dem Gelände der Helios Elektricitäts-AG gebaut. Der Legende nach war er für die ostafrikanische Insel Sansibar bestimmt, wurde aber nie dorthin geliefert. Und so überragt das 44[nbsp]Meter hohe Bauwerk bis heute den Stadtteil, der zu den beliebtesten Quartieren der Domstadt zählt. Wohnungen sind hier knapp und teuer – wie fast überall in Köln.

Geht es nach Franz-Josef Höing, sollen, bildhaft gesprochen, auf dem Stadtplan weitere Leuchttürme hinzukommen. Der Kölner Baudezernent will das knappe Angebot an Wohnraum in den kommenden Jahren deutlich ausweiten – durch Projekte wie Mülheim-Süd, den Deutzer Hafen oder die Parkstadt Süd. „Wir müssen bauen, bauen, bauen“, sagt Höing. Mehr als 10.000 neue Wohnungen sollen durch die drei Großprojekte auf den Markt kommen, 30[nbsp]Prozent davon öffentlich gefördert.

Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum, gleich ob für Mieter oder Käufer, wird in Köln zum Problem. In 76 von insgesamt 86 Stadtvierteln erreichten die Mieten 2016 neue Höchstmarken. Bei Bestandswohnungen flachte der Anstieg zwar zuletzt etwas ab. Zum Vorjahr stiegen die Quadratmeterpreise laut iib-Institut um etwa vier Prozent auf 10,50[nbsp]Euro. Bei Neubauten hingegen beschleunigte sich der Preisauftrieb sogar. Wohnungen kosten im Schnitt 12,90[nbsp]Euro pro Quadratmeter – zehn Prozent mehr als vor einem Jahr.

Käufern ergeht es nicht besser: In den vergangenen fünf Jahren sind die Preise sogar zwei- bis dreimal so schnell gestiegen wie die Mieten. 2016 verteuerten sich Bestandsimmobilien noch einmal um 11,6[nbsp]Prozent auf durchschnittlich 3070[nbsp]Euro pro Quadratmeter. Auch die Preise für Neubauobjekte legten kräftig zu: um 9,3[nbsp]Prozent auf 4400[nbsp]Euro. Das führt zu immer längeren Objektsuchen: „Bis eine Familie etwas Passendes findet, vergehen im Schnitt sechs bis zwölf Monate“, sagt Patrick Höppener, Geschäftsstelleninhaber bei von Poll Immobilien.

Mit 30[nbsp]Prozent und mehr fiel der Preisanstieg in den linksrheinischen Vierteln Müngersdorf, Lövenich und Weiß besonders stark aus. Östlich des Flusses verzeichnen die vergleichsweise günstigen Stadtteile Poll, Kalk und Ostheim die größten Aufschläge. Dennoch erzielen Investoren hier noch Bruttomietrenditen von 4,2 bis 5,6[nbsp]Prozent. „Anlegern, die auf Rendite setzen, bietet die rechte Rheinseite gute Möglichkeiten“, sagt Höppener. Wer dagegen „gute Lagen“ bevorzugt, dem rät er zu Vierteln wie Lindenthal oder Klettenberg. Dort steht bei der Rendite aber allenfalls eine drei vor dem Komma.

Manche Auswüchse der Immobilien-Euphorie am Rhein lassen selbst die Profis staunen: „Es ist unglaublich, zu welchen Preisen Wohnungen und Häuser im Moment den Besitzer wechseln“, sagt Martin Seeling, Direktor bei Postbank Immobilien in Köln. Zuweilen habe die Kaufsumme nichts mehr mit dem Wert der Immobilie zu tun. Immer öfter gleiche der Verkauf einer Versteigerung.

Solche Phänomene sind Folge eines massiven Nachfrageüberhangs. Auch wenn 2015 mehr als 4000 neue Wohnungen fertiggestellt wurden – Wohnraum ist und bleibt rar. Die Zahl der Kölner nimmt derweil weiter zu: Bis 2030 wird die Bevölkerung voraussichtlich um 100.000 auf 1,17[nbsp]Millionen Einwohner anwachsen. „Pro Jahr benötigen wir aktuell 6000 neue Wohnungen“, sagt Baudezernent Höing. Um dieses Ziel zu erfüllen, denkt er sogar über die Gründung neuer Quartiere vor den Toren der Stadt nach. So könnte auf Feldern im Kölner Norden der Stadtteil Kreuzfeld mit 3000 Wohnungen entstehen – über 30[nbsp]Jahre wurde der Plan immer wieder diskutiert und verworfen.

Bislang hat die Stadt 76[nbsp]Baugebiete für 50.000 neue Einheiten identifiziert. Ein Teil der Grundstücke gehört ihr selbst – für viele Flächen müssen aber erst Erschließungs- und Bebauungspläne beschlossen werden. Oft lehnen die Bürger oder Bezirksvertretungen die Vorschläge ab. „Wenn wir bei jedem Bauprojekt von Anwohnern verklagt werden, wird es schwierig, überhaupt etwas zu bauen“, klagt Christiane Jäger, Leiterin der Abteilung Stadtentwicklung in der Kölner Verwaltung.

Das gilt auch für das Thema Verkehrswege. „Um Viertel wie Rondorf oder Zündorf im Süden weiterzuentwickeln, brauchen wir eine Bahnanbindung“, sagt Höing. Zudem müssen bestehende Strecken wie die Ost-West-Achse über die Deutzer Brücke, Heumarkt und Rudolfplatz ausgebaut werden. Bei Anwohnern treffen solche Pläne mitunter auf wenig Verständnis. „Teils muss die Infrastruktur über juristische Schlachten entwickelt werden“, so Höing. Den Visionär schreckt das nicht: „Wir haben gute Pläne, tolle Standorte und arbeiten daran, die Stadt zum Guten zu verändern. In zehn Jahren sind viele der Projekte fertig.“ Und vielleicht sind darunter auch ein paar neue Leuchttürme.

capital.de, 12.05.2017
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