Immobilienpreise und Mietspiegel: Düsseldorf

Inhaltsverzeichnis

Kurzbeschreibung

Düsseldorf baut schneller als andere Großstädte. Die Preise steigen trotzdem. Wachstumspotenzial haben vor allem weniger beliebte Viertel und das nahe Umland

Der Name klingt wie ein Doppel-Jackpot für Wohnungssuchende: „Win-Win“ heißen die beiden Türme, die über dem Düsseldorfer Medienhafen 70 Meter in die Höhe ragen. Auf einer ehemaligen Industriebrache sind hier 400 neue Wohnungen in bester Lage entstanden.

Doch für den angespannten Düsseldorfer Wohnungsmarkt ist der Neubau kaum eine Entlastung. Das Angebot richtet sich eher an diejenigen, die schon zu den Gewinnern zählen: Eine 75-Quadratmeter-Wohnung in der 16. Etage mit Blick über die Stadt und den Rhein ist derzeit für knapp 1,25 Mio. Euro inseriert, fast 17.000 Euro pro Quadratmeter.

Die Wohnungen im „Win-Win“-Hochhaus zählen zwar zu den teuersten, die 2020 verkauft wurden. Doch auch im Rest der Stadt zogen die Kaufpreise an. Für Neubauwohnungen wurden zwischen 3 000 und 16.400 Euro pro Quadratmeter fällig, im Schnitt lagen die Preise etwa fünf Prozent höher als im vergangenen Jahr. Neugebaute Häuser waren sogar 13 Prozent teurer. Auch für Bestandsimmobilien stiegen die Preise teilweise im zweistelligen Prozentbereich, besonders in weniger beliebten Lagen.

„Wir dachten, dass die Preise mit Corona einbrechen“, sagt Carsten Pätzold, Miteigentümer von Duesselraum Immobilien. „Doch da haben wir uns getäuscht. Niedrige Zinsen und weniger Angebot haben sie weiter steigen lassen.“

Dabei war der Druck auf den Markt auf den ersten Blick geringer als zuvor, weil die Stadtbevölkerung 2020 entgegen dem sonstigen Trend nicht gewachsen ist. Auf den Wohnungsmarkt wirkte sich das jedoch kaum aus – wohl auch, weil je- der weiß, dass die Entspannung nur von kurzer Dauer sein wird. Denn Düsseldorf expandiert. Die Landesstatistiker von IT.NRW erwarten für 2030 eine Bevölkerung von 675.000 Menschen, 50.000 mehr als heute. Bis 2040 soll die 700.000-Marke geknackt werden. Als wäre das nicht genug Druck auf den Wohnungsmarkt, beobachten Makler nun, dass ihre Kunden derzeit auch noch mit größeren Flächen liebäugeln. „Viele Pärchen wollen jetzt ein drittes Zimmer, statt vom Bett aus ihre Zoom-Konferenz abzuhalten“, sagt Gero Fischer, Geschäftsführer von Fischer-Sturm-Immobilien.

Der Wohnungsbau muss also weiter zulegen. Damit läuft es in Düsseldorf auch eigentlich gar nicht schlecht. Überall in der Stadt entstehen neue Bauten. Rund 500 Wohneinheiten sollen etwa in der Paulsmühle in Benrath im Düsseldorfer Süden hochgezogen werden. In Stockum im Norden der Stadt sind auf dem Gelände des ehemali- gen Fashion-House die „Deiker Höfe“ mit 350 Wohnungen geplant. Dazwischen werden in Innenhöfen Hinterhäuser gebaut und auf ehemaligen Industriegeländen ganze Wohngebiete konzipiert.

Immobilien- und Mietpreise in Düsseldorf

Karte

Der Immobilienmarkt in Düsseldorf

Düsseldorf kommt beim Bedienen der Wohnraumnachfrage grundsätzlich besser hinterher als andere deutsche Großstädte. Das Institut der deutschen Wirtschaft schätzt, dass fertiggestellte Wohnungen im Zeitraum 2016 bis 2018 etwa 86 Prozent des jährlichen Bedarfs abdeck- ten. Im Vergleich mit den sieben größten deutschen Städten kommt nur Hamburg auf einen ähnlich hohen Wert.

„Für die Zukunft wird das aber nicht reichen“, sagt Gerald Darkow, Gebietsleiter beim Immobilienentwickler BPD Bouwfonds. „Sie werden die Leute nicht unterbringen, wenn wir nicht mit dem Umland zusammenarbeiten“, sagt auch Thomas Schüttken, Geschäftsführer von Böcker Wohnimmobilien.

Schon jetzt ist Düsseldorf eine Pendlerstadt: 313 000 Menschen reisen aus der Umgebung an. Im aktuellen Bebauungsplan für die Region sind viele Flächen im Düsseldorfer Umland ausgewiesen, was verdeutlicht, dass es in Zukunft noch einige Zehntausend Pendler mehr werden könnten.

Die B-Lagen kommen

Doch bevor sich das Einzugsgebiet weiter hinter die Stadtgrenzen verschiebt, könnten noch viele Düsseldorfer Viertel einen Aufschwung er- leben. Die Preise der schlechteren Lagen ziehen dabei schneller an als die der Top-Viertel. „Flingern entwickelt sich gut, Friedrichstadt eben- so“, sagt Marius Grumbt, Düsseldorfer Geschäftsstellenleiter der Maklerkette von Poll. „Der Kaufdruck am Markt führt auch zu starken Preissteigerungen in den B- und C-Lagen der Innenstadt.“

Trotz der einfachen Bebauung ist etwa die Düsseldorfer Friedrichstadt reizvoll für alle, die es gern zentral mögen. Der Stadtteil zwischen Innenstadt und Bilk ist zwar dicht besiedelt und bebaut, doch so zentral und günstig wie dort kann man in Düsseldorf sonst nicht wohnen. Platz für viel Neues ist hier nicht, einzig Luxuswohnungen wie das Projekt „One Place To Be“ zeigen, dass der Stadtteil aufgewertet wird.

Ansonsten wird es erst am Stadtrand günstiger, etwa im Gerresheimer Süden. Der Ortsteil im Osten Düsseldorfs hat das Flair einer eigenen kleinen Stadt, doch ins Zentrum braucht die U-Bahn nur 20 Minuten, mit der S-Bahn im Süden des Viertels geht es noch schneller. Gerade dort entsteht viel Neues, etwa ein zum Wohnbau umfunktionierter Hochbunker und das riesige Gelände der ehemaligen Glashütte, auf dem ab 2022 ein ganzes Quartier mit 1 700 Wohnungen entstehen soll. Lange war das Gelände eine Industriebrache, von der manche raunten, es handele sich um ein reines Spekulationsobjekt – was angesichts der Grundstückspreise, die auch 2020 wieder zweistellig stiegen, kaum überrascht.

Auch anderswo wird weiter gebaut. Am nördlichen Ende der Stadt, in Rath, entstehen die „Lavendelhöfe“ mit 113 Wohnungen, im Süden lockt Unterbach mit einem Mix aus Stadt, Land und neuen Häusern. Die meisten Düsseldorfer kennen den Stadtteil nur wegen des Baggerlochs „Unterbecher See“, das im Sommer Tausende Menschen als Freibad nutzen. Doch in Unterbach kann man auch wohnen – wobei der Weg in die Innenstadt von hier ohne Auto 45 Minuten dauert.

Investoren, die an Mieten Geld verdienen wollen, werden ohnehin eher am Stadtrand fündig. In der ganzen Stadt stiegen die Mieten nicht mehr so stark wie in der Vergangenheit: 2,5 Prozent waren es 2020 für Bestandswohnungen, für Neubauten sanken sie gar um 0,7 Prozent. Steigerungspotenzial hat etwa Flingern-Süd, das zentral liegt, aber im Gegensatz zum hippen nördlichen Nachbarn Flingern mehr Industrie und weniger Cafés hat. „Auch in universitätsnahen Stadtteilen wie Oberbilk oder Bilk lassen sich mit kleinen Einheiten noch gute Renditen erzielen“, sagt Schüttken.

Auf die Zukunft hoffen sollten Investoren nicht. „Die Mieten werden moderat bleiben“, sagt Gero Fischer. Solange das Mieten wegen der Niedrigzinsen für manche teurer sei als das Kaufen, werde gekauft. Für Düsseldorfer Immobilienkäufer gibt es also drei Optionen: Sie finden sich mit hohen Preisen und niedrigen Renditen ab, sie setzen auf Lagen am Stadtrand und im Speckgürtel, oder sie kaufen zur Eigennutzung.

Von Roland Lindenblatt

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