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Immobilienpreise und Mietspiegel: Düsseldorf

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Der Immobilienmarkt in Düsseldorf

Düsseldorf - jede Brache wird zu Bauland

Von Roland Lindenblatt

Düsseldorf wäre gerne Weltstadt. Lokalpatrioten nennen ihre Stadt stolz Klein-Paris; die Düsseldorfer Tourismusagentur vermarktet das japanische Viertel als Little Tokyo, und bald soll es auch ein „Grand Central“ geben – ganz wie in New York.

Das Neubaugebiet mit weltstädtischem Namen liegt hinter einer Bahnunterführung am Hauptbahnhof, um die Passanten gewöhnlich einen großen Bogen machen. Viele Wohnungssuchende hielten bisher sogar Abstand vom gesamten Stadtteil Oberbilk, in dem das Gelände liegt. Doch auch der wird wohl in Zukunft gefragt sein.

„Im Prinzip ist ganz Düsseldorf jetzt attraktiv“, sagt Carsten Pätzold, Miteigentümer von Duesselraum Immobilien. Das schlägt sich auch in seinen Geschäften nieder. „Januar und Februar waren bombastisch. Wir haben Immobilien verkauft wie geschnitten Brot“, sagt Pätzold. Drei bis fünf Prozent Preissteigerungen gegenüber dem Vorquartal beobachtete er bei seinen Angeboten. „Es wurden die Preise gezahlt, die wir ausgeschrieben hatten. Viele Käufer wollten kaum noch verhandeln.“ Ob das Geschäft in und nach der Corona-Krise so gut weitergeht, ist ungewiss. Der Grund für die bisherigen Preisanstiege aber bleibt bestehen: Zu viele Menschen treffen auf zu wenige Wohnungen.

In den letzten Jahren hat Düsseldorf einen Zuzugsboom erlebt. In den vergangenen zehn Jahren wuchs die Stadt um 55.000 Einwohner. Zum Vergleich: Zwischen 1998 und 2008 waren es nur 18.000, zwischen 1988 und 1998 stagnierte die Einwohnerzahl sogar. Der Trend scheint nicht aufzuhalten: Das statistische Landesamt NRW schätzt, dass in zehn Jahren 675.000 Menschen in Düsseldorf leben, 2040 schon mehr als 700.000. „Wir hatten hier hohe Zuzugsraten, besonders dank der wirtschaftlich starken Unternehmen“, sagt Marius Grumbt, Düsseldorfer Geschäftsstellenleiter der Maklerkette von Poll, und schiebt eine Einschränkung hinterher: „Zumindest vor der Corona-Krise.“

Die Zahl der Wohnungen wuchs währenddessen nur langsam. Auf jede Wohnung kommen seit 2011 immer mehr Einwohner – damals waren es 1,7 pro Wohnung, heute sind es 1,8. Aufgrund der hohen Nachfrage, des geringen Angebots und der günstigen Finanzierungsbedingungen haben sich die Bestandswohnungen in Düsseldorf im Vergleich zum Vorjahr im Schnitt um fast 13 Prozent verteuert, Neubauwohnungen um gut neun Prozent.

Besonders die A-Lagen der Stadt haben von der starken Nachfrage profitiert: Oberkassel, Niederkassel, Kaiserswerth und Golzheim, die direkt an den Rhein grenzen, bleiben die beliebtesten Wohnlagen zahlungskräftiger Interessenten. Der Preis je Quadratmeter in älteren Oberkasseler Wohnungen stieg gegenüber 2018 um knapp 20 Prozent.

Die Stadt versucht, den Preisanstieg zu stoppen, der Wohnungsbau ist in vollem Gange. Nur: „In Düsseldorf gibt es kaum noch Bauland“, sagt Carsten Pätzold. Neue Immobilien können fast nur noch auf ehemaligen Fabrikgeländen entstehen.

Zum Glück lassen sich in der einstigen Industriestadt Düsseldorf noch einige finden: Auf dem Gelände der früheren Gerresheimer Glashütte soll das „Glasmacherviertel“ mit 1700 Wohnungen entstehen. Auf dem Areal der ehemaligen Lokomotivfabrik Hohenzollern wächst das Neubauviertel „Grafental“ auf bald 1260 Wohnungen. Und auf dem einstiegen Postgelände am Hauptbahnhof entsteht das Neubaugebiet „Grand Central“ mit 1061 Wohnungen. Weitere Großprojekte wie das „Quartier Central“ am ehemaligen Güterbahnhof in Derendorf und Pempelfort mit mehr als 2000 Wohnungen wurden schon 2017 fertiggestellt. Dort machen Eigentümer bereits Gewinne mit dem Wiederverkauf.

„Wir haben dort Spitzenpreise erzielt“, sagt Jean Philipp Bartels, Büroleiter von Dahler&Company in Düsseldorf. Eigennutzer verkaufen hier die Wohnungen nach drei Jahren Spekulationsfrist. Das knappe Angebot und die hohen Preise in den A-Lagen machten nun andere Stadtteile attraktiv für Käufer, sagt Bartels. Flingern-Nord, Unterbilk und Derendorf seien für ein jüngeres Publikum interessant, das Preis-Leistungs-Verhältnis noch gut.

Sogar Investoren, die Wohnungen als reines Anlageobjekt kaufen, können in Düsseldorf noch fündig werden. Je nach Stadtteil lassen sich bis zu vier Prozent Mietrendite erzielen. „Wenn Sie in München eine Immobilie als Anlageobjekt kaufen, bekommen Sie keine zwei Prozent Rendite, von anderen europäischen Städten wie Paris oder London ganz zu schweigen“, sagt Thomas Schüttken, Geschäftsführer von Böcker-Wohnimmobilien. Im Weltstadtvergleich bleibt Düsseldorf also günstig.

capital.de, 18.08.2020
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