Inhaltsverzeichnis
Kurzbeschreibung
Die Staufenbergstraße ist im Umbruch. Alte Villen werden saniert oder Baulücken werden mit puristischen Neubauten geschlossen. Aktuell steht ein neues Anwesen für rund 4,0 Mio. Euro zum Verkauf. In der steilen Straße, die sich zur Friedrichshöhe hochschlängelt, genießen die Anwohner herrliche Ruhe, schließlich grenzt auf der anderen Seite der städtische Friedhof an. Das ist allerdings nicht Jedermanns Sache: Makler berichten, dass Osteuropäer die Nähe zur Nekropole nicht mögen.
So gehen die wenigen Villen, die zum Verkauf stehen, meist an Deutsche. Liebhaber- oder Russenpreise, die sich mancher Verkäufer vorstellt und die mühelos in Kurhausnähe erzielt werden, sind deshalb hier schwer umzusetzen. So wechselte ein zu hoch taxiertes Anwesen erst für etliche Huntertausend Euro weniger den Besitzer. Auch bei den geplanten, neuen Wohnungen auf der Spitze der Friedrichshöhe halten sich die Osteuropäer zurück.
Die große Bestandsimmobilie, die um 1900 als Luftkurhotel erbaut wurde und zuletzt als Pflegeheim diente, erwarb eine Karlsruher Unternehmerin. Sie will dem Vernehmen nach die denkmalgeschützte Historismus-Villa in vier luxuriöse Wohnungen sanieren. Für die zwei projektierten Neubauten, die daneben entstehen werden, sind etwa zwölf weitere Wohnungen geplant. Und obwohl der Spatenstich noch nicht getan ist, sind bereits zehn Wohnungen verkauft. Die Preise liegen bei 4200 Euro pro Quadratmeter in den unteren Etagen bis zu knapp unter 6000 ...
Immobilien- und Mietpreise in Baden-Baden-Innenstadt
Karte
Der Immobilienmarkt in Baden-Baden-Innenstadt
Die besten Wohnlagen in Baden-Baden - Friedrichshöhe
Die Staufenbergstraße ist im Umbruch. Alte Villen werden saniert oder Baulücken werden mit puristischen Neubauten geschlossen. Aktuell steht ein neues Anwesen für rund 4,0 Mio. Euro zum Verkauf. In der steilen Straße, die sich zur Friedrichshöhe hochschlängelt, genießen die Anwohner herrliche Ruhe, schließlich grenzt auf der anderen Seite der städtische Friedhof an. Das ist allerdings nicht Jedermanns Sache: Makler berichten, dass Osteuropäer die Nähe zur Nekropole nicht mögen.
So gehen die wenigen Villen, die zum Verkauf stehen, meist an Deutsche. Liebhaber- oder Russenpreise, die sich mancher Verkäufer vorstellt und die mühelos in Kurhausnähe erzielt werden, sind deshalb hier schwer umzusetzen. So wechselte ein zu hoch taxiertes Anwesen erst für etliche Huntertausend Euro weniger den Besitzer. Auch bei den geplanten, neuen Wohnungen auf der Spitze der Friedrichshöhe halten sich die Osteuropäer zurück.
Die große Bestandsimmobilie, die um 1900 als Luftkurhotel erbaut wurde und zuletzt als Pflegeheim diente, erwarb eine Karlsruher Unternehmerin. Sie will dem Vernehmen nach die denkmalgeschützte Historismus-Villa in vier luxuriöse Wohnungen sanieren. Für die zwei projektierten Neubauten, die daneben entstehen werden, sind etwa zwölf weitere Wohnungen geplant. Und obwohl der Spatenstich noch nicht getan ist, sind bereits zehn Wohnungen verkauft. Die Preise liegen bei 4200 Euro pro Quadratmeter in den unteren Etagen bis zu knapp unter 6000 Euro für das Penthouse.
Die Bewohner, Hoteldirektoren, kurstädtische Unternehmer und Akademiker, schätzen auf der Friedrichshöhe die schöne Sicht in die Rheinebene, zum Merkur und Battertfelsen. Allerdings ist man hier auf das Auto angewiesen. Ein Bus fährt tagsüber nur im Stundentakt.
Kurhausnähe
Auf großem Fuß - Die besten Wohnlagen in Baden-Baden - Kurhausnähe
Das Angebot an Häusern und Wohnungen ist in dieser Toplage spärlich. Bauland sucht man vergeblich. Nur selten wechselt eine der Villen den Besitzer – und wenn, dann kauft meist ein Interessent aus Osteuropa, der hohe Folgekosten mit Parkpflege und Unterhalt nicht scheut.
Eines dieser raren Anwesen ist die Villa Montrose, die 1907 von einem Neffen des US-Präsidenten Roosevelt erbaut wurde und ab den 60er-Jahren dem Stahlindustriellen Willy Korf bis zu seinem Tod gehörte. Die Villa mit über 6500 Quadratmetern Park und knapp 1300 Quadratmetern Wohnfläche verkaufte der russische Besitzer jetzt an einen Landsmann für angeblich 6,5 Mio. Euro. Etwa ein Drittel des Parks könnte laut Bebauungsplan für Neubauten genutzt werden.
Das passiert gerade auf der anderen Seite der Kaiser-Wilhelm-Straße: Auf einem halben Hektar großen Grundstück sollen zwei moderne Stadtvillen mit je vier Luxuswohnungen entstehen. Doch noch wartet der Bauträger auf grünes Licht der Baubehörde.
Besonders begehrt sind jedoch kleinere Villen mit großzügigen Grundstücken, die zwischen 1,5 und 3 Mio. Euro kosten. Glück hatte ein Baden-Badener Unternehmer: Nach einem Jahr intensiver Suche konnte er eine Walmdachvilla aus den 1980er-Jahren in der Nähe des Rosengartens kaufen. 1,5 Mio. Euro kostete das 200 Quadratmeter große Haus mit 1000 Quadratmetern Garten. „Ich habe noch 500.000 Euro investiert und im Garten einen Pool anlegen lassen“, sagt er. Die sehr gute Lage des Hauses sei ihm besonders wichtig gewesen, auch weil er hier mit einer Wertsteigerung rechne, die mindestens die Höhe seiner Investitionen erreiche.
Lichtentaler Allee
Die besten Wohnlagen in Baden-Baden - Lichtentaler Allee
Die 2,3 Kilometer lange Flaniermeile entlang dem Flüsschen Oos ist ein Wohnviertel mit historischen Villen und modernen Stadthäusern, Luxuswohnungen, Museen, Hotels und Seniorenresidenzen. Je mehr man Richtung Lichtental kommt, um so mehr säumen auch weniger werthaltige Häuser die Allee. Allerdings investierten private Bauherren in den letzten Jahren in ältere Bestandsimmobilien, so dass sich hier die Lage verbessert. Vereinzelt werden unschöne Altimmobilien abgerissen, um neuen, modernen Stadtvillen Platz zu machen. Der Quadratmeter-Preis liegt ohne den Abriss knapp unter 500 Euro.
Nur selten wechseln die Villen ihre Eigentümer und wenn, sehr diskret. So wie das Anwesen auf 6000 Quadratmetern Grund, für das jüngst ein Moskauer rund drei Millionen Euro zahlte. In angrenzenden Straßen entstehen vereinzelt hochwertige Neubauten. Es gibt kein Angebot für freistehende Häuser. Bestandswohnungen lagen zwischen knapp 2000 und 5000 Euro pro Quadratmeter. Mietobjekte sind rar.
Selbst auf Baden-Badens grüner Prachtmeile zeigte sich der Immobilienmarkt deutlich preiswerter, als mancher Makler kommuniziert. Ein kürzlich veröffentlichtes Ranking, wonach der Quadratmeterpreis 10.000 Euro betragen soll, hat sich nicht bewahrheitet. Es gibt auch keine Anzeichen dafür, dass sich dieser Spitzenpreis irgendwo erzielen lässt. Das Angebot lässt sich buchstäblich an einer Hand abzählen und beschränkt sich auf Bestandswohnungen, die auch hier in der Regel nicht über 5000 Euro kosten.
Bäderviertel
Die besten Wohnlagen in Baden-Baden - Bäderviertel
Das quirlige Geschäftsviertel mit den Thermen Caracalla und Friedrichsbad grenzt an Fußgängerzone, Altstadt und Marktplatz. Das Suiten-Hotel „Aqua Aurelia“ und der Ausbau der alten Polizeidirektion zum Ärztehaus waren die großen Projekte der letzten Jahre, die dem Viertel ein modernes Gesicht geben. Hier herrscht reges Treiben mit Geschäften, Praxen, Schulen und Restaurants.
Der Wohn-Immobilienmarkt ist klein: Freistehende Einfamilienhäuser gibt es nicht, nur ältere, kleine Stadthäuser, die dicht an dicht stehen und nur sehr selten den Besitzer wechseln. Dafür ist der Wohnungsmietmarkt variantenreich: Von der noblen Altbauetage, die 18 Euro je Quadratmeter kosten kann bis zum schlichten Einzimmer-Appartement für günstige fünf Euro ist alles dabei.
Zwei neue Bauprojekte sorgen im Bäderviertel für neue Impulse und bedienen die ungebremste Nachfrage nach luxuriösen Eigentumswohnungen: So will der neue, russische Besitzer nach Abriss des ehemaligen Untersuchungsgefängnis vis-à-vis der Caracalla-Therme einen modernen Komplex errichten, der als „Casa Vitalis“ großzügige Wohnungen, Gewerbeflächen und individuelle Appartements bieten soll. Der Investor hat das Areal mit der alten Haftanstalt für geschätzte fünf Millionen Euro gekauft.
Die große Nachfrage nach Luxus-Wohnungen wird auch das städtische Bauvorhaben auf der anderen Hangseite, in der Stephanienstraße Ecke Scheibenstraße, bedienen. Hier erwarb die Stadt von der katholischen Kirche ein ca. 8000 qm großes Areal für etwa 5,7 Mio. Euro, auf dem im Moment noch ein Pflegeheim steht.
Bereits im städtischen Besitz sind die angrenzenden 12.000 Quadratmeter. Somit verfügt die Stadt gemeinsam mit dem Tochterunternehmen, der Gesellschaft für Stadtentwicklung, über eines der letzten innerstädtischen Filetbaugrundstücke mit 20.000 Quadratmeter Größe. Für das sogenannte Vincenti-Gelände wurde ein Architekten-Wettbewerb ausgeschrieben, der Ideen für eine hochwertige, städtebauliche Bebauung bringen soll. Doch schon jetzt ist angesicht der hohen Kauf-, plus Kaufneben-und Abrisskosten klar, dass aus wirtschaftlichen Gründen sicher nur luxuriöse Eigentumswohnungen in Frage kommen, die kaum unter 4500 Euro pro Quadratmeter kosten werden.
Michaelsberg
Die besten Wohnlagen in Baden-Baden - Michaelsberg
Die beiden Viertel Herrengut und Michaelsberg liegen sich gegenüber. Im Herrengut sind die Grundstücke größer. Wer hier wohnt, hat es zwar weiter in die Stadt, ist aber schnell zu Fuß am Neuen Schloss und an der Engelswiese und kann gleichzeitig den Ausblick auf die Landschaft genießen. Das zog Akademiker und Unternehmer in die großzügigen Häuser. Nur selten steht ein Objekt zum Verkauf. Neubauprojekte gibt es nicht.
Im Herrengut wohnt es sich grüner und großzügiger, dafür ist die Busanbindung an die Stadt nur mäßig. Einkaufsmöglichkeiten gibt es nicht. Der Michaelsberg ist städtischer und stadtnah, zu Fuß ist alles bequem zu erreichen. Dafür ist der Michaelsberg deutlich dichter bebaut, in den unteren Straßen auch teils schattig. Es ist nicht weit zum Kurhaus, Casino, und der Stadtwald grenzt oberhalb an. Hier gibt es beispielsweise in der Kapuzinerstraße schöne Bürgervillen aus der Jahrhundertwende, aber auch Wohnblocks mit Eigentumswohnungen wie in der Otto-Flake-Straße.
Das ruhige Viertel ist bei Paaren und Singles beliebt, die die günstigen Wohnungsmieten schätzen. In der Albrecht-Dürer-Straße wurden die neuen Eigentumswohnungen in zwei Stadthäusern alle verkauft. Etwa fünf der insgesamt acht Wohnungen wurden von Russen erworben. Der Preis reichte je nach Etage und Quadratmeter von 4500 bis 5500 Euro.
In beiden Vierteln gibt es keine Neubauprojekte wegen mangelnden Grundstücken. Die Neubauwohnungen in der Albrecht-Dürer-Straße waren alle schnell verkauft. Das Preis-Leistungs-Verhältnis war realistisch und nicht wie teils bei manch anderen Objekten überzogen.
Annaberg
Die besten Wohnlangen in Baden-Baden - Annaberg
Am Fuße des Hausbergs Merkur gibt es nur vereinzelt innerstädtische Neubauprojekte. Rund um die Wasserkunstanlage Paradies prägen Villen und gepflegte Mehrfamilienhäuser das Bild. Die Grundstücke sind deutlich kleiner als in Kurhausnähe, dafür genießen die Bewohner bis zum Abend volle Sonne.
In der Zeppelinstraße entstehen zwei aneinandergebaute Stadtvillen, die über 2,1 Mio. Euro kosten. In den äußeren Randlagen des Annabergs wie in der citynahen Merkurstraße haben alle Wohnungen einen Käufer gefunden. Der Preis schwankte je Etage zwischen 4150 Euro und 4650 Euro je Quadratmeter.
Am unteren Annaberg in zentraler Lage ist das Vincenti-Gelände ein Projekt der Zukunft. Ein Architketenwettbewerb klärt die städtebauliche Nutzung. Hier entstehen sicher weitere, hochwertige Eigentumswohnungen. Für ein nobles Doppelhaus in der Reinhold-Schneider-Straße entschieden sich zwei Familien, die je rund 1,6 Mio. Euro bezahlt haben.
Für ansprechende Neubauprojekte finden sich in der Lage schnell Käufer, die auch tief in die Tasche greifen. Doch am Annaberg stehen nicht nur edle Villen, wie die Preisspanne der in den letzten zwei Jahren verkauften Häuser zeigt. Von 200.000 Euro bis 2,55 Mio. Euro reichte die Summenvarianz.
Vereinzelt stehen sanierungsbedürftige Häuser aus den frühen 1960er-Jahren in dem Hanggebiet, die als Abriss- beziehungsweise Neubauprojekt interessant sind. Das obere Limit bei den Wohnungspreisen scheint bei gut 5000 Euro pro Quadratmeter zu liegen. Im letzten Jahr gab es mehrere Angebote für 6000 Euro, das ist aber nicht erzielt worden. Die teuerste Wohnung am Annaberg gab es für 5100 Euro. Ein zirka sieben Jahre altes Penthouse-Geschoss, das mit 7000 Euro den Quadratmeter aufgerufen wurde, hat einen Liebhaber gefunden, der den Spitzenpreis bezahlte.
