Der Immobilienmarkt in Stuttgart

Druckkessel - Die besten Wohnlagen in Stuttgart

Von Frank Bantle

Eine bunte Truppe hat sich zusammengefunden, um der Stuttgarter Städteplanung neuen Schub zu geben: Mehr als 500 Vertreter aus Politik, Bauwirtschaft, Architektur und Kunst wollen die Internationale Bauausstellung (IBA) 2027 am Neckar ausrichten. Anders als etwa bei der IBA Emscher Park in den 90er-Jahren müssen sich die Wegbereiter im Südwesten nicht mit Problemen wie Schrumpfung oder Deindus-trialisierung herumschlagen. Ihnen geht es laut Memorandum um „den zukunftsweisenden Umbau und die Weiterentwicklung einer prosperierenden Industriestruktur“.

Dazu gehört eine intensivere Zusammenarbeit mit dem Umland. Die ist schon deshalb nötig, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. In Stuttgart sind kaum mehr größere Flächen für neue Häuser vorhanden, ausgenommen bereits projektierte Vorhaben wie die am Neckarpark oder im Rosensteinviertel.

Noch steigen die Preise für Wohneigentum in der Landeshauptstadt rasant, wie der jüngste Bericht des städtischen Gutachterausschusses zeigt. Bestandsimmobilien kosteten demnach Ende 2016 bis zu 15 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Im Mittel mussten Käufer fast 3200 Euro pro Quadratmeter aufbringen, in Einzelfällen lag der Preis sogar bei 10.000 Euro.

Was für ein Unterschied zu 2011! Damals waren noch mehr als 20 Prozent der Bestandsobjekte für weniger als 1500 Euro pro Quadratmeter zu haben – aktuell sind es nur noch drei Prozent. Manche Projekte bewegen sich preislich indes in ganz anderen Sphären: Die Bietigheimer Wohnbau, ein bekannter Bauträger aus der Region, hat sich an der viel befahrenen Haußmannstraße in Halbhöhenlage ein Filetgrundstück gesichert. Dort baut das Unternehmen exklusive Etagenwohnungen. Eine Dreizimmereinheit in den „Haussmann Homes“ wird für 444.444 Euro zum Kauf angeboten – macht 6000 Euro für jeden der 74 Quadratmeter.

Nach oben geht es auch bei den Mieten. Sie liegen in Degerloch bei Neubauten im Mittel um 16,30 Euro pro Quadratmeter, bei Altbauten um 14,60 Euro. Der Westen ist mit 15,60 Euro (Altbau) beziehungsweise 13,10 Euro (Neubau) kaum günstiger. Wer sich unter Maklern und Wohnungssuchenden umhört, erfährt immer wieder von Angeboten wie einer renovierungsbedürftigen Zweizimmerwohnung mit 55 Qua-dratmetern, für die 700 Euro kalt aufgerufen werden.

Ist das die berüchtigte Blase, über die vor allem Wohnungssuchende jetzt immer öfter reden? Marc Sademach hält das für abwegig: „Welche Blase? Wer eine Immobilie in Stuttgart für den Eigenbedarf oder als Kapitalanlage kauft und auf eine nachhaltige Vermietbarkeit achtet, kann nicht viel falsch machen“, sagt der Makler. Er verweist auf eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln, die Stuttgart bescheinigt, nach Berlin den wenigsten Wohnraum in Deutschland zu schaffen: gerade einmal 27 Prozent des Bedarfs. Selbst wenn die von der Stadt angepeilten 1800 Wohneinheiten jährlich fertiggestellt würden, wäre die Nachfrage nur zu knapp 35 Prozent gedeckt. Die Angebotslücke wird also auf längere Sicht erhalten bleiben.

Und so gibt es in Stuttgart weiterhin hochzufriedene Eigentümer, einige glückliche Neustarter und viele frustrierte Interessenten, die vergebens nach ihrem Traumobjekt suchen.

Ob die IBA etwas daran ändern würde? Die erste Bauausstellung in Stuttgart dient als leuchtendes Vorbild: 1927 entstanden am Killesberg 21 Musterhäuser, unter anderem von Le Corbusier, Walter Gropius oder Mies van der Rohe. Die Weißenhofsiedlung gilt heute als eine der bedeutendsten Architektursiedlungen der Neuzeit. Den Planern ging es um helle, zeitlose Architektur – aber auch um bezahlbaren Wohnraum durch rationelle Baumethoden. Vielleicht setzt Stuttgart 100 Jahre später wieder ein Zeichen.