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Immobilienpreise und Mietspiegel: Waiblingen

Immobilien- und Mietpreise in Waiblingen

Der Immobilienmarkt in Waiblingen

Der dritte Galgenberg – Die besten Wohnlagen in Waiblingen

Was Ludwigsburg schon hinter sich hat, geschieht in Waiblingen dieses Jahr: Die Preise ziehen zurzeit bis zu fünf Prozent an, beobachtet Wolfgang Langer, Geschäftsführer von Engel & Völkers Waiblingen. Dies gilt beispielsweise für den Galgenberg, die Innenstadt sowie die Fugger- und die Marienstraße.

„Es gibt Interessenten, die für ein schönes, stadtnahes Haus mit Grundstück zwischen 400.000 und 750.000 Euro zahlen würden“, sagt Bernd Mergenthaler von Mergenthaler Immobilien in Waiblingen, „aber es gibt einfach keine entsprechenden Objekte.“ Kürzlich hatte er auf einer Immobilienmesse vier Häuser im Angebot. „Bei 30 ernsthaften Interessenten waren die sofort weg.“

Wie überall kann in Richtung Zen­trum nur noch nachverdichtet werden: In guten stadtnahen Wohnlagen gibt es höchstens mal eine kleine Baulücke, wenn ein altes Gebäude nicht mehr wirtschaftlich ist und abgerissen wird. Aber neue größere Wohnprojekte finden sich dort nicht.

Die Kleinstadt mit rund 55.000 Einwohnern wächst nur noch in den Ortsrandlagen. Beispiel Galgenberg: Nach dem Galgenberg I und II entsteht nun ein weiteres Neubaugebiet: der Galgenberg IIa beziehungsweise III. Claus Falkenberg, Geschäftsführer der Riker Immobilien GmbH, gibt jedoch zu bedenken: „Der Galgenberg ist zwar eine sehr schöne, ruhige Lage, aber relativ weit weg von der Innenstadt.“ Von der Wohnqualität ist er nicht uneingeschränkt überzeugt: „Man wohnt dort mit Blick auf die Hochhäuser der 70er-Jahre und hat weder Einkaufsmöglichkeiten noch Cafés.“

Gebaut wird auch auf der Korber Höhe. Die günstigen Objekte (100 Quadratmeter für 230.000 Euro) sind ­jedoch zu 95 Prozent verkauft. Zurzeit werden dort weitere Reihenhäuser und größere Wohnungen errichtet. Im Remspark sind 60 Wohnungen für junge Familien entstanden. Ein potenzielles Neubaugebiet könnte Beinstein bieten, auf dem Gelände der ehemaligen Mineralbrunnen AG.

Doch gerade in den Randlagen greifen die Interessenten nicht wahllos zu. Das beweist das Gebiet Blütenäcker im Süden Waiblingens. Dort wurde so eng gebaut, dass sich nicht für alle Objekte die gewünschten Käufer fanden. „Dort wird nun zum Teil zwangsläufig vermietet“, sagt Engel?&?Völkers-Immobilienberater Langer.

Wer etwas günstiger kaufen will, sollte sich in Remshalden, Schwaikheim oder Bittenfeld umsehen. Dort ist nach Beobachtung der lokalen Makler der Nachfragedruck nicht ganz so hoch.

Galgenberg 1

Die besten Wohnlagen in Waiblingen – Galgenberg 1

Neben vereinzelten Innenstadtlagen gehört der Galgenberg zu den Top-Wohnlagen in Waiblingen. Salopp gesagt: Was den Stuttgartern der Killesberg, ist den Waiblingern der Galgenberg. Auf diese Viertel konzentriert sich die Nachfrage im gehobenen Preissegment, verbindet sich doch dort die ruhige Lage oberhalb der nahen Altstadt mit großzügigen Grundstücken und repräsentativen Villen. Mehrfamilienhäuser bleiben aber die Ausnahme.

Altstadt/Innenstadt

Die besten Wohnlagen in Waiblingen – Altstadt/Innenstadt

Sie hat ohne Zweifel Charme, diese „Hauptstadt“ des Landkreises Rems-Murr – mit ihren Fachwerkhäusern, verwinkelten Seitengassen und Kopfsteinpflaster im Stadtkern. Es dominieren kombinierte Wohn- und Geschäftshäuser – oben Wohnung, unten Laden. Verständlich, dass angesichts der Enge Parkplätze rar gesät sind.

Private Wohnimmobilien werden nur selten angeboten, insbesondere nicht im Altstadtkern. Deutlich besser sieht es im weiteren Innenstadtbereich aus. Hier trifft die rege Nachfrage auch auf ein vernünftiges Angebot. Im Gebiet Fuggerstraße, Andreästraße, Karl- und Christophstraße stehen Häuser mit sehr individueller Anmutung – teils mit Innenhof, teils mit Anklängen an den Jugendstil, dazwischen auch Fachwerkhäuser.

Jedes Objekt, zwischen 1900 und 1950 gebaut, verrät die Handschrift des Besitzers. „Es gibt nicht nur größere Wohnungen als in der Altstadt selbst, sondern sogar freistehende Häuser, darunter echte Liebhaberobjekte“, so Thomas Brandl von Ellwanger & Geiger. Viele sind innen komplett modernisiert, verlangen aber manchmal Kompromisse wegen des eigenwilligen Grundrisses.

Diese Kombination aus architektonischem Anspruch, Citynähe und hoher Lebensqualität macht dieses Gebiet zu einer der hochpreisigen Ecken in Waiblingen. „Wer dort hinzieht, ist bereit, nicht nur für die theoretische Substanz zu zahlen, sondern auch für den individuellen Wert“, meint Wolfgang Langer von Engel & Völkers. „Es ist teuer, dort zu wohnen.“

Der Begriff der Altstadt sollte bei der Suche nach einem geeigneten Angebot weiter gefasst werden. Im Innenstadtbereich hat Waiblingen einiges zu bieten.

Südstadt

Die besten Wohnlagen in Waiblingen – Südstadt

Licht und Schatten liegen im Süden eng zusammen. Das gestandene Gebiet Rinnenäcker zeichnet sich durch ruhige Wohnstraßen, gepflegte Bebauung und handliche, aber nicht zu kleine Grundstücke aus. Viele Häuser und Reihenhäuser zieren schöne Gärten.

Die Südstadt ist aus Sicht von Thomas Brandl von Ellwanger & Geiger gefragt, weil die Objekte dort „den Idealtypus dessen verkörpern, was die Menschen suchen“: ältere Häuser, noch bezahlbar, trotzdem stadtnah, eine gepflegte Umgebung, durchgrünte Bereiche. Als weiterer Pluspunkt gilt die Nähe zum Bahnhof. Aufstrebend ist sie nicht zuletzt, weil dort ein Generationenwechsel ansteht. Wer die Preise für den Galgenberg oder die Alte Korber Höhe nicht zahlen kann oder will, dürfte hier echte Alternativen finden.

Anders die benachbarten Blütenäcker, einst Hoffnungsträger, jetzt eher ein hoffnungsloser Fall. Wieder einmal haben die Bauträger die Zeichen der Zeit nicht rechtzeitig erkannt. Die Vermarktung der Neubauschachteln an der Schorndorfer Straße, auf dem Reißbrett konzipiert und mit entsprechender Atmosphäre, verlief nicht unbedingt erwartungsgemäß. Sonderaktionen, die Preiszugeständnissen im einstelligen Bereich entsprechen, sind die Regel. „Wer unbedingt kaufen muss, findet aber ein familienfreundliches Angebot mit durchaus passabler Ausstattung vor“, so Engel & Völkers-Makler Wolfgang Langer. Allerdings haben sich einige Objekte als schwer verkäuflich erwiesen und werden daher von den Bauträgern teilweise zur Miete angeboten – zum Teil zu hohen Mietpreisen, für die nicht immer zeitnah ein Mieter zu finden ist.

Die starke Nachfrage nicht zuletzt seitens der älteren Generation nach hochwertigem Wohnen auf einer Ebene mit kurzen Wegen zu Einkaufsmöglichkeiten und Ärzten lenkt die Aufmerksamkeit der Käufer auf ein ambitioniertes Neubauprojekt in der Nachbarstadt Fellbach: Dort ist ein 107-Meter- hoher Wohn-Tower mit extravaganter Architektur geplant. Langer: „Die Grundrisse und die zahlreichen Aussichtsbalkone lassen Penthouse-Flair auf jeder Wohnebene erwarten.“

Beinstein

Die besten Wohnlagen in Waiblingen – Beinstein

Beinstein und Hohenacker sind charakteristisch für eine Entwicklung, die nicht nur für Waiblingen typisch ist: Junge Familien ziehen verstärkt den Kauf einer Bestandsimmobilie aus den 70er oder 80er Jahren in guter Lage einem Objekt aus den 90er Jahren oder einem Neubau vor. Denn heute noch gute Lagen für einen Neubau zu finden ist schwer. Und bei den wenigen noch attraktiven Standorten stimmt zumeist das Preis-Leistungs-Verhältnis nicht.

Vor diesem Hintergrund gilt das ländlich geprägte Beinstein unter Nicht-Waiblingern fast als Geheimtipp – besonders die Hang- und Aussichtslagen am Hausweinberg. Dort werden schon lange keine Reben mehr angebaut. Eingesessene Waiblinger wissen, dass die dortigen Häuser oftmals großzügig geschnitten sind und familiengerechte Grundrisse und Gartengrößen aufweisen. Sie stellen daher eine preisgünstigere Alternative zu anderen Toplagen der Stadt dar.

Neustadt/Hirschlauf

Die besten Wohnlagen in Waiblingen – Neustadt/Hirschlauf

Neustadt/Hirschlauf – das ist ein relativ geschlossener Markt. Geprägt wird der Ortsteil Neustadt durch eine Terrassenhausanlage einen ganzen Hang hinunter mit Blick auf den Fernsehturm. „Wir haben ein paar Objekte an Zugezogene vermittelt“, erklärt Wolfgang Langer von Engel & Völkers, „überregionale Kunden sehen diese Gegend als Alternative zu Stuttgart.“ Die Bewohner lieben den Wohnort, schon weil er einen S-Bahnanschluss und gute Einkaufsmöglichkeiten hat, an einer unverbaubaren Frischluftschneise liegt und nicht weit entfernt von der Innenstadt ist. Und nicht zuletzt hat die Firma Stihl bei Hirschlauf ihren Firmensitz.

Speziell in Neustadt gibt es ganze Straßenzüge mit den freistehenden Einfamilienhäusern, wie sie sich die Interessenten immer gern vorstellen. Vom obersten Punkt aus reicht der Blick zudem bis zum Stuttgarter Fernsehturm. Die stehen in den Obst- und Vogelstraßen, etwa Pirolweg oder Apfelblütenweg. Neuere Bauten wie im Gebiet Pfarräcker, zwischen zehn und 20 Jahre alt, kosten weniger als die älteren Häuser, die weiter vorne stehen.

Auch wenn die beiden Teilorte vielleicht nicht erste Wahl sind – es lohnt sich, die einzelnen Straßenzüge einmal näher zu betrachten. Sie sind zumindest eine klare Alternative zum Wohnen in der Innenstadt.

Im Sämann

Die besten Wohnlagen in Waiblingen – Im Sämann

Obwohl auch Im Sämann ein paar Bausünden anzutreffen sind, gehört das Stadtviertel zu den begehrten Wohnlagen – nicht zuletzt durch seine Nähe zur Innenstadt. Neubauten gibt es in diesem gewachsenen Gebiet so gut wie keine, der Baubestand ist begehrt. So stoßen großzügige Häuser mit Garten beim Verkauf an die Millionengrenze. Vor allem Familien wissen die Lage zu schätzen – im Innern der Ringstraße Im Sämann befinden sich ein Gymnasium und eine Realschule mit den entsprechenden Sport-, Kultur- und Betreuungsmöglichkeiten.

Galgenberg 2

Die besten Wohnlagen in Waiblingen – Galgenberg 2

Der Galgenberg ist in Richtung Norden gewachsen: Das Neubaugebiet bietet vor allem jungen Familien kleine, aber feine Einfamilienhäuser und Wohnungen. Bodentiefe Fenster sorgen für viel Licht, zahlreiche Häuser sind mit Solaranlagen ausgestattet, und es werden dort viele Passivhäuser gebaut.

Für schöne, freistehende Einfamilienhäuser gibt es Wartelisten. Ein Wermutstropfen: Wer hier wohnt, muss sich je nach Standort noch eine Weile mit Baulärm abfinden, denn das Gebiet wächst weiter. Die Stadt erschließt zurzeit das Gebiet Galgenberg IIa beziehungsweise Galgenberg III. Durch die moderne, energetisch hochwertige Ausstattung und die gute Lage ist das Gebiet als Top bis gut zu bewerten – obwohl die Stadt nur mit dem Auto oder dem Bus zu erreichen ist.

Korber Höhe 1

Die besten Wohnlagen in Waiblingen – Korber Höhe 1

Von der Korber Höhe 1 sind die Bewohner in wenigen Minuten zu Fuß in der Altstadt.
Dort findet man vorwiegend Immobilien aus den 70er bis Ende der 80er Jahre – unter anderem Plattenhochhäuser und andere Bausünden. Nachdem jahrelang Käufer und Mieter für Wohnungen in einem 40-Familien-Haus schwer zu finden waren, erzeugt der extrem enge Immobilienmarkt selbst hier wieder eine Nachfrage. Derzeit ist der Abschluss von Käufen im höheren Preissegment jedoch überschaubar, da die Eigentümer aufgrund des knappen Angebots und der stärkeren Nachfrage Fantasiepreise erwarten, die kein Käufer mehr zu zahlen bereit ist. Neue Objekte kommen hier normalerweise nicht hinzu (höchstens in Baulücken).

capital.de, 31.01.2017
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