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Immobilienpreise und Mietspiegel: Esslingen am Neckar

Immobilien- und Mietpreise in Esslingen am Neckar

Der Immobilienmarkt in Esslingen am Neckar

Dampf im Kessel – Die besten Wohnlagen in Esslingen

Sonnige Villen und Wohnungen mit einem traumhaften Blick über das Neckartal, die Altstadt und die Weinberge – das zeichnet die Halbhöhenlage in Esslingen aus. Die Neckarhalde und das Gebiet rund um die mittelalterliche Burg gehören zu den teuersten Lagen der Stauferstadt. Und trotz der Durchgangsstraße sind auch die Lenzhalde und Mülbergerstraße sehr begehrt.

Der Markt für Häuser und Wohnungen ist in der Stadt im Südosten von Stuttgart leer gefegt. „Bei einer offenen Besichtigung sind 80 bis 100 Interessenten nichts Besonderes“, sagt Kurt Friedl, Regionaldirektor bei Remax Deutschland Südwest. Der Grund: Esslingen ist eine Kesselstadt. Es gibt kaum Neubaugebiete und Baulücken in zentraler Lage.

Das heißt aber nicht, dass die Kauf­interessenten alles nehmen, was ihnen angeboten wird. „Jenseits der 600.000 oder 700.000 Euro nimmt die Kompromissbereitschaft in Bezug auf Lage und Aufteilung deutlich ab“, sagt Heike Hochschorner, Immobilienvermittlerin bei der BW-Bank Esslingen.

Wer in Stadtnähe keine hochwertige Immobilie findet, kann auf das RSKN-Gebiet ausweichen. Die Abkürzung steht für Rüdern, Sulzgries, Krummenacker und Neckarhalde. Hier finden Käufer vor allem Top- und gute Lagen – allerdings ist man oft auf das Auto angewiesen. Als Ausweichorte kommen auch Oberess­lingen, Berkheim und Zollberg infrage. „Allerdings sind diese Lagen unter Umständen rund zwei Klassen schlechter“, sagt Jürgen Pfund, Immobilienberater bei der Volksbank Esslingen.

Das Angebot in Esslingen ist inzwischen so knapp, dass manche Kaufinteressenten, die nicht warten wollen, auf die Filderebene oder den Schurwald aus­weichen. Die Orte auf den Fildern haben einen dörflichen Charakter und sind trotz Fluglärm des nahen Airports genauso teuer wie die Esslinger Vororte.

Für Immobiliensuchende mit kleinem Geldbeutel bietet sich die Pliensauvorstadt an, aber auch Mettingen oder Zell. Größere Bauprojekte und Wohneinheiten sind nur auf dem einstigen Hengstenberg-Gelände und am Güterbahnhof in Richtung Mettingen zu erwarten. Was dort entstehen wird, ist noch unklar, die Planungen haben erst begonnen.

Für Mieter ist der Druck in der Kreisstadt mit rund 92.000 Einwohnern nicht ganz so hoch: Auf dem Markt der Mietwohnungen gibt es noch keine spürbare Verknappung. „Die Mieter können immer noch die Lage, Größe und Miete vergleichen und müssen nicht aus der Not heraus irgendeine Wohnung nehmen“, sagt Berater Pfund.

Liebersbronn/Hohenkreuz

Die besten Wohnlagen in Esslingen – Liebersbronn/Hohenkreuz

Ähnlich begehrt wie die Halbhöhenlagen sind die Höhenlagen von Liebersbronn bis nach Wiflingshausen als höchster Punkt. Bei gutem Wetter reicht der Blick über Esslingen zur Burg Teck und der Schwäbischen Alb. Einziger Nachteil: die fehlenden Einkaufszentren.

Gebaut wird dort kaum noch, allenfalls verdichtet. Am Markt bewegt sich entsprechend wenig. Hin und wieder stehen 15 bis 30 Jahre alte Objekte zum Verkauf, wenn die Besitzer sich auf einen altersgerechten Wohnsitz zurückziehen oder aus beruflichen Gründen ein Wechsel ansteht. Generell aber sind die Esslinger sehr standorttreu. Interessenten rät daher Jürgen Pfund, Immobilienfachmann bei der Volksbank Esslingen, sich nicht auf einen Stadtteil zu fixieren, sondern das gesamte Gebiet im Auge zu haben. Und Stephan Scheibe von Dr. Lübke empfiehlt zudem, in bestimmten Lagen auch auf den Fluglärm des nahen Stuttgarter Flughafens zu achten. Das ist vor allem in Berkheim auf der Höhe der Fall, da es in der Einflugschneise liegt. „Zugereiste können nicht verstehen, wie man in Berkheim wohnen kann“, sagt Joachim Aierle, Immobilienberater bei der BW Bank, „und Berkheimer können nicht verstehen, wie man von dort wegziehen kann.“ Immerhin hat Berkheim einen dörflichen Charakter und mehr Infrastruktur als beispielsweise Zollberg.

Innenstadt

Die besten Wohnlagen in Esslingen – Innenstadt

„Wer in Fußentfernung zum Stadtzentrum ein Dach über dem Kopf sucht, kommt an Oberesslingen kaum vorbei“, sagt Markus Deutscher, Leiter Immobilien der Kreissparkasse Esslingen-Nürtingen. Ansonsten werde im Esslinger Stadtgebiet allenfalls Altbau saniert oder vorhandene Baulücken geschlossen. Im Gegensatz zu Stuttgart hat Esslingen aufgrund seiner Struktur als ehemalige Reichsstadt kaum große Gewerbebetriebe innerhalb des Altstadtkerns. Deswegen mangelt es auch an brachliegenden Gewerbeflächen, die zu Wohngebieten umgewidmet werden könnten.

In den begehrten Lagen mit Blick auf Burg und Stadt – rund um die Burg, Hölderlinweg, Lenzhalde und Holgenburg – kommt praktisch kein Bestandsobjekt auf den Markt, allenfalls ein oder zwei pro Jahr. Verkauft wird vorzugsweise unter der Hand. Und auch die wenigen verbliebenen Baugrundstücke auf der Lenzhalde bleiben im Privatbesitz. Hier ist der Geldadel zu Hause. Schon im 19. Jahrhundert haben die reichen Esslinger auf diesem Sonnenhang residiert.

Das knappe Angebot führt dazu, dass die Interessentenliste nach bezahlbarem Wohnraum mit hohem Komfort in Innenstadtlage lang ist, aber nur wenige Bieter zum Zuge kommen, schon weil die Preisforderungen zum Teil hoch sind. Objekte rund um die Burg werden für deutlich mehr als eine Million Euro gehandelt, und auch im Gebiet Holgenburg sind 700.000 Euro für eine Immobilie keine Seltenheit. Obwohl die Nachfrage nach Wohnraum generell steigt, sitzt das Geld bei diesen Summen nicht mehr ganz so locker. Nur wer viel Zeit zum Warten mitbringt, sollte sich also auf die Innenstadt kaprizieren.

Pliensauvorstadt

Die besten Wohnlagen in Esslingen – Pliensauvorstadt

Alteingesessenen Familien würde es nicht im Traum einfallen, auf die andere Neckarseite zu ziehen, hieß es lange. Dabei zählte der Brückenkopf bereits im 13. Jahrhundert zu Esslingen und lag geschützt innerhalb der ersten Stadtmauer. Zu Fuß sind es von hier nicht einmal zehn Minuten zum Bahnhof und zur Innenstadt.

Was ist nicht schon alles an Schimpf und Vorurteilen auf das traditionelle Arbeiterviertel heruntergeprasselt! Heute ist es eine Mischung aus Jugendstilvillen, Gründerzeitbauten und Wohnblocks aus der Nachkriegszeit, durchsetzt mit Industrieanlagen und Gewerbebetrieben, eingegrenzt von Feldern. Stadt, Land und Bund haben in den letzten Jahren viel investiert, um dem leicht heruntergekommenen Viertel mit einem Ausländeranteil von über 30 Prozent neue Lebensqualität einzuhauchen und das reibungslose Miteinander weiter zu fördern. Das ist gelungen, nicht zuletzt durch ein vielbeachtetes Bürger- und Mehrgenerationenhaus.

Auf gutem Weg sind zudem neue Modellsiedlungen wie die Grünen Höfe nahe der Stuttgarter Straße und Breite. „Mit deren unterschiedlichen Häuserformen und Wohnungsgrößen werden breite Bevölkerungsschichten angesprochen“, ist sich Jürgen Pfund, Immobilienfachmann bei der Volksbank Esslingen, sicher. Die neuen Viertel sind eng in die bestehende und gut funktionierende Infrastruktur eingebunden. Die Pliensauvorstadt ist im Wandel begriffen, darum sollte sich jeder selbst ein Bild machen. Es gibt überraschend schöne (Aussichts-)Lagen.

Rüdern/Sulzgries/Krummenacker/Neckarhalde

Die besten Wohnlagen in Rüdern/Sulzgries/ Krummenacker/Neckarhalde

Das RSKN-Gebiet – also Rüdern, Sulzgries, Krummenacker und Neckarhalde – steht für die gesuchte Halbhöhenlage, mit Blick auf den Neckar bis hin nach Stuttgart und den Filderrand. Hierher, in die ruhige, gutbürgerliche Wohnlage, hat es Ärzte aus Stuttgart gezogen, aber auch Daimler-Mitarbeiter, viele Freiberufler und Selbstständige. Zum Kauf stehen immer wieder Häuser aus den 60er und 70er Jahren, die saniert werden müssen. Gut verkaufen lassen sich höherwertige Objekte bis 700.000 Euro, sagt Christof Knödler von Engel & Völkers. „Im Segment darüber wird die Luft allerdings dünn.“

Weder Bernhard Hörl noch seine Partnerin Marian sind in der begehrten Halbhöhenlage fündig geworden. Als sie sich auf die Suche nach einem Haus in der Umgebung Stuttgarts machen, waren die Anforderungen überschaubar. Ein bestehendes Haus sollte es sein, freistehend oder Doppelhaushälfte, mit zwei Garagen und Platz für die beiden benötigten Arbeitszimmer. Vor einem Neubau schreckten sie aus Zeitmangel zurück.

Die Suche dauerte anderthalb Jahre, in immer größeren Kreisen um ihren letzten Wohnort Filderstadt. Die Wahl fiel schließlich auf ein etwa 35-jähriges Haus, äußerst gepflegt, mit einem sehr schönen großen Garten. Es hat rund 200 Quadratmeter Wohnfläche und eine Einliegerwohnung mit etwa 90 Quadratmetern im Dachgeschoss. Wichtig vor allem: die Doppelgarage. Der Preis war für Lage und Ausstattung angemessen. Allerdings müssen die neuen Eigentümer noch einmal rund ein Viertel des Kaufpreises in die energetische Aufrüstung und optische Aufhübschung stecken. Die Fensterfronten gen Südwesten sollen mit einer Erweiterung auf Bodentiefe den vollen Blick über das Neckartal bis hin nach Stuttgart freigeben. Zudem müssen Bäder und Küche, aber auch die Fenster neu gestaltet werden.

Bei den Investitionen behielten die neuen Eigentümer immer im Blick, gegebenenfalls aus dem Objekt wieder mit vertretbarem Aufwand herauszukommen. „Die Wertentwicklung war und ist für uns ein Thema“, bestätigt Hörl. Nicht umsonst hatte das grundsolide Haus das Rennen gemacht und nicht ein Liebhaberobjekt, das aber nur schwer wieder zu vermarkten ist. Eine Rolle spielte bei der Kaufentscheidung zudem die Stabilität des Immobilienmarktes im Neckarraum. „Sonst hätten wir es uns überlegt“, gibt er zu. Denn weder er noch seine Partnerin wissen, ob sie auf lange Sicht gesehen überhaupt in der Gegend bleiben werden.

Baugrundstücke sind nur vereinzelt frei, und was auf den Markt kommt, ist an Auflagen gebunden. So waren die letzten Grundstücke im Paradiesweg für Familien mit Kindern reserviert. Nahezu allen Stadtteilen fehlt allerdings jegliche lokale Infrastruktur. Einzig in Sulzgries gibt es noch Bäcker, Metzger und Lebensmittelladen. In den anderen Ortsteilen sind die Bewohner auf das Auto oder den öffentlichen Nahverkehr zum Einkaufen angewiesen.

capital.de, 31.01.2017
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