Immobilien-Kompass-Karte Aktuelle Preise für Miete und Kauf in Deutschland

Immobilienpreise und Mietspiegel: Konstanz

Immobilien- und Mietpreise in Konstanz

Top-Makler

Der Immobilienmarkt in Konstanz

Markt ohne Wellenbewegungen – Die besten Wohnlagen in Konstanz (Bodensee)

Der Wohnimmobilienmarkt in der Bodenseemetropole gilt als äußerst stabil. Das lassen sich Selbstnutzer wie Kapitalanleger etwas kosten.
Städte in Tal- und (Halb-)Insellagen haben eines gemeinsam: Die bebaubare Fläche ist begrenzt. Steigt die Nachfrage nach Wohnraum, steigen auch die Preise. Wie etwa in Konstanz: Die Stadt kann in keine Richtung wachsen und Flächen, auf denen städtebaulich nachverdichtet werden könnte, sind rar.

Gleichzeitig hält der Zustrom an und sorgt, wie örtliche Makler unisono berichten, für einen deutlichen Nachfrageüberhang bei Wohnimmobilien, egal ob Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen. Die Bodensee-„Metropole“ ist beliebt – und das nicht erst, seit die „Tatort“-Kommissare Klara Blum und Kai Perlmann die Region mit ihren Ermittlungen bundesweit bekannt machen.

Konstanz hat viele Vorzüge: die reizvolle Landschaft, das milde Klima, der Charme der im letzten Krieg nicht zerstörten Altstadt, das reiche kulturelle Angebot sowie der Lage im Dreiländereck Österreich, Deutschland, Schweiz. Der Freizeitwert ist hoch. Im Sommer geht man segeln, surfen oder baden; im Winter locken nahe Skigebiete und Langlaufloipen. Die Stadt ist verkehrlich gut angeschlossen, die Infrastruktur stimmt. Kein Wunder also, dass hier viele Gutbetuchte ihren Wohnsitz für den Ruhestand suchen, oder vorerst einmal ein Feriendomizil kaufen.

Ein weiterer Vorzug: Wirtschaft, Handel und Gastronomie florieren, nicht zuletzt wegen der Nähe zur Schweiz: Aktuell beschert der hohe Schweizer Franken den Konstanzer Geschäften und Restaurants satte Umsatzzahlen. Viele Konstanzer haben ihren Erwerb in der Schweiz, umgekehrt besorgen viele Kreuzlinger ihren täglichen Bedarf in Konstanz.

Für einen starken Zuzug in die Stadt sorgen auch die beiden Hochschulen. Seit 2007 ist die Universität Konstanz Exzellenz-Uni, ein „Mini-Harvard“ am Bodensee. Der Zustrom von Studierenden steigt und verknappt das ohnehin nicht üppige Wohnungsangebot. Besonders eng dürfte es im Jahr 2012 auf dem Wohnungsmarkt werden. Zwei Abitur-Jahrgänge beenden zeitgleich die Schule und so rechnen die Universität und die HTWG Hochschule für Technik, Wirtschaft und Gestaltung mit bis zu 2200 neuen Studenten – zusätzlich zu den rund 14.000, die im vergangenen Wintersemester eingeschrieben waren.

Bis 2015 rechnen die Lehrstätten jährlich mit weiter steigenden Zuwächsen – solange, bis sich die geburtenschwachen Jahrgänge auswirken. Studentenbuden wie Wohnungen für WGs dürften somit weiter gefragt sein; die Kapazitäten der Studentenwohnheime reichen schon lang nicht mehr aus.

Für Vermieter steht der Markt somit günstig, zumal sich trotz einiger, auch städtischer Neubauprojekte keine wirkliche Entspannung abzeichnet. Für Immobilienkäufer, egal ob Selbstnutzer oder Kapitalanleger, ist das Angebot ebenso begrenzt. Wie der Branchenverband IVD ermittelte, ist Konstanz mit den Preisen für Wohnimmobilien das teuerste Pflaster in der Bodenseeregion. Ein Einfamilienhaus kostet hier im Durchschnitt 550.000 Euro; der Quadratmeter Wohnfläche in einer Eigentumswohnung schlägt im Mittel mit 2500 Euro zu Buche. Satte Mietrenditen sind für Kapitalanleger angesichts der hohen Einstiegspreise nicht drin, doch darauf zielt anscheinend kaum ein Investor ab. „Immobilienkäufe in Konstanz sind angstfreie Investments“, sagt Sven Schäfer von Engel & Völkers. „Der Wohnimmobilienmarkt der Bodenseestadt kennt keine Wellenbewegungen.“ Da die Nachfrage hier immer höher sei als das Angebot, bleibe der Markt stabil, sekundiert Thomas Vogler von Haus & Grund Immobilien: „Wertsteigerungen sind zu erwarten, doch aufgrund der Prognosen für den Konstanzer Immobilienmarkt nicht kaufentscheidend.“

Das durchschnittliche Preisniveau liegt besonders in den Spitzenlagen mit Seeanschluss und Alpenblick hoch. Toppreise, die vor ein paar Jahren noch bei 6000 Euro pro Quadratmeter lagen, haben inzwischen die 8000 Euro-Grenze „geknackt“, etwa in Petershaus-Ost, dem „Musikerviertel“. Besonders teuer: Die erste Seereihe. Auch wenn Scharen von Spaziergängern, die hier tagein tagaus am Seeufer entlang flanieren, den Villen-Bewohnern beim Frühstück auf der Terrasse zuschauen können. Wasserlagen sind und bleiben teuer. In absoluten Ausnahmefällen werden hier schon mal 10.000 Euro pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung gezahlt. Gäbe es mehr solche Verkäufe, würde die Toplage der 80.000-Einwohner-Stadt in einer Liga mit der Hamburger Elbchaussee spielen, doch Marktbeobachter sprechen bei solchen Ereignissen von einem „absoluten Ausnahmefall“.

In einem sind sich Konstanzer Makler indes einig: Der Höhenflug der Kaufpreise in guten und sehr guten Lagen hält an.

Altstadt/Stadelhofen

Die besten Wohnlagen in Konstanz – Altstadt/Stadelhofen

Wer das fast südliche Flair kleiner mittelalterlicher Gassen am Bodensee genießen will, wünscht sich eine Wohnung in der Altstadt von Konstanz. Studenten zieht es natürlich auch her, so sie von den Vermietern zugelassen werden und so sie sich die Miete leisten können. Weil viele Käufer in Konstanz zuerst nach einer Eigentumswohnung in der Altstadt fragen, sind die Preise hoch. Und wer schon rund 4000 Euro pro Quadratmeter ausgegeben hat, schreckt vor Renovierungskosten in den oft denkmalgeschützten Häusern nicht zurück. Ist die Luxusrenovierung erst geschafft, kann man in den lauschigen Gassen am Seeufer fast zu jeder Jahreszeit das Leben genießen. Vorausgesetzt, man stört sich nicht an den Scharen von Tagestouristen, die im Sommer die Altstadt bevölkern und zuweilen lärmen.

Auf der in Richtung Schweiz zeigenden Seite der Bodanstraße in Stadelhofen warten noch alte Häuser auf eine Erneuerung. Neuen Wohnraum bietet bald das alte Finanzamtsgebäude mitten in der Stadt. Aus dem Verwaltungskomplex soll ein Wohn- und Geschäftshaus werden. Laut Engel & Völkers Konstanz sollen die zwischen 100 und 280 Quadratmeter großen Eigentumswohnungen zu zirka 6000 Euro pro Quadratmeter verkauft werden.

Die mittelalterlichen Gassen der Altstadt sind etwas für Gutbetuchte, die mitten im Leben wohnen wollen.

Königsbau

Die besten Wohnlagen in Konstanz – Königsbau

Schöne Hanglagen locken viele Immobilienkäufer ins Viertel Königsbau. Von einigen Top-Lagen blickt man Richtung Innenstadt und See. Die City ist mit dem Auto in wenigen Minuten zu erreichen. Ebenso schnell ist man am Anleger der Autofähre, in der Uni am See oder auf der Blumeninsel Mainau. Ärzte und Läden sind im nahen Petershausen reichlich vorhanden. In den Top-Lagen des Silvanerwegs, Rebwegs oder Höhenwegs müssen für Einfamilienhäuser Spitzenpreise gezahlt werden. Das erklärt die Preissteigerungsrate bei den Höchstpreisen. Ansonsten blieb die Preisentwicklung im Viertel, das mit 37,2 Prozent den höchsten Anteil an Migranten in Konstanz aufweist, moderat und konstant. Königsbau ist ein guter Kompromiss, für alle die etwas Innenstadt, etwas See und etwas Grün wollen.

Wer außerhalb der Top-Lagen sucht, findet seinen Wohntraum zu realisierbareren Preisen, weil das Viertel nicht direkt am See liegt.

Litzelstetten

Die besten Wohnlagen in Konstanz – Litzelstetten

Das Örtchen heißt im Volksmund Professoren-Stadt. Tatsächlich wohnen hier viele, die an der Uni arbeiten. In die Mietwohnungen ziehen gern auch Studenten, denn die Uni ist von hier aus auch gut mit dem Fahrrad zu erreichen. Litzelstetten liegt am Seeufer, was die Preise stabil in obersten Regionen hält. Allerdings fehlt dem gewachsenen Dörfchen vieles an Infrastruktur. Familien mit Kindern sollten hier über zwei Autos verfügen, damit Taxi Mama bei Bedarf den Nachwuchs zur Schule, zu Freunden, zum Arzt oder in den Sportverein fahren kann.

Litzelstetten hat in Sachen Infrastruktur wenig zu bieten. Trotzdem erfreut sich die Seegemeinde bei Uni-Mitarbeitern weiter großer Beliebtheit.

Musikerviertel

Die besten Wohnlagen in Konstanz – Musikerviertel

Die Top-Lagen in Konstanz finden sich in Petershausen-Ost, vis-à-vis der Altstadt, im Musikerviertel mit der Haydn-, Schubert-, Bruckner- oder Beethovenstraße. Die edelsten Eigentumswohnungen des Viertels finden sich in den Jugendstilhäusern direkt an der Seestraße: 6000, 7000, gelegentlich sogar 8000 Euro pro Quadratmeter und mehr – hier wird so teuer wie möglich verkauft und gekauft. Die Straßenzüge dahinter hatten bisher ihren eigenen Charme.

Geräumige Einfamilienhäuser und alte Villen in großen Gärten verliehen dem Stadtviertel die Atmosphäre eines Parks. Doch inzwischen wird an vielen Stellen nachverdichtet. Wo früher ein Einfamilienhaus im Grünen stand, entstehen heute mehrstöckige Blöcke mit Eigentumswohnungen. Während Alteingesessene um den Charakter des Viertels fürchten, freuen sich andere, dort – wenn auch teuer – kaufen oder wohnen zu können. Mit gleich drei Verkäufen von Eigentumswohnungen zu absoluten Ausnahme-Spitzenpreisen von 10.000 Euro/qm in einem Neubau im Alpsteinweg, also der ersten Seereihe, hat Konstanz im vergangenen Jahr den Aufstieg in die teuersten deutschen Wohngebiete geschafft. „Alle drei Käufer sind Selbstnutzer und kamen von auswärts“, sagt Sven Schäfer von Engel & Völkers. Eine solche Klientel suche nicht unbedingt nur in Konstanz, sondern auch in anderen attraktiven Seelagen, und wenn, wie im Fall Alpsteinweg beim Erwerb der Wohnung auch ein Bootsliegeplatz sofort in Aussicht gestellt werden kann, wirke sich dies verkaufsfördernd aus. Für Bootsliegeplätze, rund um den Bodensee eine Mangelware, gibt es sehr lange Wartelisten, und wenn man dann glücklich einen Zuschlag bekommt, ist eine hohe Ablöse fällig.

Das Musikerviertel steht in der Gunst von Eigennutzern und Investoren weiterhin ganz weit oben. Investoren spekulieren mit steigenden Grundstückspreisen, doch wer das nötige Kleingeld hat, versucht große Gärten zu erhalten.

Paradies

Die besten Wohnlagen in Konstanz – Paradies

Statt auf eine der knappen Altstadtwohnungen zu warten, zieht es viele Käufer ins nahe Paradies und in der Folge werden auch hier die Angebote knapp. Dieser an die Altstadt grenzende Stadtteil hat in der Mitte – einen Häuserblock von den verkehrsreichen Straßen Laube, Europa- und Grenzbachstraße entfernt – einen guten Bereich mit schönen Wohnstraßen. Zu Fuß ist man in zehn bis 15 Minuten am Stadttheater und am Bodenseeufer. Einfamilienhäuser gibt es im Paradies nur wenige und verkauft werden sie sehr selten. Sollte jedoch wirklich einmal eine solche Rarität auf den Markt kommen, ist sie binnen ein oder zwei Wochen verkauft – trotz großer Straßen fast in Sichtweite. Wer eine Mietwohnung sucht, muss hier ebenfalls viel Glück haben: Das Angebot ist gering, die Nachfrage hoch, insbesondere von Studenten. Kein Wunder also, wenn so mancher Projektträger hier Neubau-Pläne für studentisches Wohnen realisieren möchte.

Petershausen West

Die besten Wohnlagen in Konstanz – Petershausen West

Eine gute Infrastruktur und erschwinglichen Wohnraum für Familien hat der westliche Teil von Petershausen zu bieten. Hier kann man zentral wohnen, Schulen, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sind nah und in großer Auswahl vorhanden. Leider wird das Viertel von einigen viel befahrenen lauten Straßen durchzogen, die Wohnungskäufer meiden sollten. Wer sicher gehen will, sollte in Frage kommende Immobilien zu verschiedenen Tageszeiten in Augenschein nehmen.

Interessant wird es am Rheinufer vis-à-vis der Innenstadt. Dort entsteht auf dem ehemaligen Firmengelände Herosé die „Stadt am Seerhein“, ein neuer Wohn-, Büro- und Dienstleistungsstandort zwischen Seerhein-Ufer, Herosé-Park und Reichenaustraße. Bei der städtischen Wohnungsbautesllschaft Wobak ist man von dem nur wenige Gehminuten von der historischen Innenstadt und dem Stadtteilzentrum Petershausen entfernten neuen Quartiersprojekt überzeugt. „Ein voller Erfolg für Eigentümer wie für Bewohner“, meint Constanze Kenck. Die Wobak und die BHS Städtebau Bodensee Hegau GmbH errichteten hier die gemischt genutzten „Hofgärten“. „Die Wohnungen sind bis auf die letzte Einheit vergeben“, so Kenck. Ab 2012 wird die benachbarte „Seerhein-Sinfonie“ weiteren hochwertigen Wohnraum am Wasser bieten, mit Blick auf Paradies und Innenstadt sowie bei gutem Wetter auf die Alpenkette. Dass die Aussicht in die andere Richtung weniger attraktiv ist – auf der gegenüberliegenden Straßenseite bestimmen eher hässliche Gewerbebauten und eine Moschee mit hohem Minarett das Bild – schmälert den Vermarktungserfolg nicht. „Es handelt sich um das letzte Ufergrundstück, das mit Wohnungen bebaut werden kann“, sagt Tobias Guse von Ellwanger & Geiger Immobilien. „42 von 59 Einheiten sind bereits verkauft, zu 4400 bis 4800 Euro pro Quadratmeter.“

Zum Imagewandel des Stadtteils trägt auch die enorme Bautätigkeit rings um den Bahnhof Petershausen bei. Hier entsteht ein ganz neues Wohnquartier, das sich durch seine zentrale Lage, hervorragende Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr sowie die Nähe zum Seerhein und der Innenstadt auszeichnet. An der Ecke Schneckenburg-/Bruder-Klaus-Straße wird unter dem Titel „Neues Wohnen Petershausen“ ein Neubauprojekt mit 53 Wohneinheiten sowie einer Gewerbeeinheit erstellt. Seit Anfang April 2011 liegen die Ergebnisse des Wettbewerbs „Quartier Bahnhof Petershausen, Bauteil C“ vor; hier will die Bouwfonds Rhein-Neckar GmbH ein urbanes Stadtquartier mit einer eigenen Identität, einer hohen Dichte und einer breiten Nutzungsmischung schaffen.

Durch neue Stadtentwicklungsprojekte erfährt Petersburg-West eine deutliche Aufwertung. Die Infrastruktur des Viertels ist gut, ebenso die Verkehrsanbindung – Marktbeobachter erwarten hier weitere Preissteigerungen, zumindest für „Lagen mit Aussicht“.

Staad

Die besten Wohnlagen in Konstanz – Staad

Hinter dem Musikerviertel auf der anderen Seite der Landzunge, die in die Konstanzer Bucht hineinragt, liegt Staad. Hier führt die offizielle Straßenverbindung via Autofähre über den See nach Meersburg. Entsprechend viel Betrieb ist auf der Zufahrt zum Fähranleger. Schon wenige Meter daneben herrscht Ruhe. Direkt am Seeufer hat auch Staad einige exquisite Top-Immobilien zu bieten. Zwischen Seeufer und Mainaustraße finden sich sehr nette Reihen- und schöne Einfamilienhäuser, die äußerst begehrt sind. Hier lässt sich für jede Immobilie ein Käufer finden, denn wenn das alte Haus nicht den Wünschen entspricht, wird abgerissen und neu gebaut. Hoch bewertet wird deshalb schon jetzt das Neubaugebiet, das in Staad auf einem ehemaligen Gärtnereigelände entstehen soll.

Wollmatingen

Die besten Wohnlagen in Konstanz – Wollmatingen

Am Rand von Konstanz liegt Wollmatingen. Hier entstanden in den vergangenen Monaten und Jahren zahlreiche Neubauten: kleine, preislich attraktive Einfamilienhäuser und Reihenhäuser. Doch das Viertel ist bei Käufern nicht beliebt. Viele Familien stört die Nähe zu den großen Hochhaussiedlungen, die es hier gibt. Bis in die Innenstadt ist es außerdem doch schon recht weit. Die Neubauten wurden deshalb auch nur schleppend verkauft. Auch in Wollmatingen gibt es aber einige gute Lagen und Immobilien. Die Spitzenpreise für Wohnungen in diesem Gebiet sind wegen der Neubauten sogar leicht gestiegen. Die Nachfrage in Wollmatingen stockt aber weiterhin.

capital.de, 31.01.2017
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