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Immobilienpreise und Mietspiegel: Darmstadt

Immobilien- und Mietpreise in Darmstadt

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Der Immobilienmarkt in Darmstadt

Ausgebucht – Die besten Wohnlagen in Darmstadt

In Darmstadt wird es eng. Der Arbeitsmarkt boomt, immer mehr Menschen kommen in die Stadt. Die Mieten sind fast so hoch wie in Frankfurt und München, Neubauten gibt es wenig.
Platz 12 von 412. Keine schlechte Performance. In Sachen Zukunftsfähigkeit und Lebensqualität liegt die Wissenschaftsstadt ganz weit vorn bei der Prognos-Studie „Zukunftsatlas 2010“. Die Forscher scheinen recht zu haben: Immer mehr Menschen zieht es nach Darmstadt, der Bedarf an Wohnraum steigt – und das wird auch so bleiben. Die Hessische Landesregierung schätzt, dass 2030 etwa 10.000 Menschen mehr als heute (143.000 Einwohner, vorläufiger Höchststand) dort leben werden.

Der Wohnungsmarkt kommt schon jetzt nicht mehr mit. Auch ohne weiteren Zuzug würde der Wohnraum knapp. Grund: Es gibt immer mehr Ein- bis Zwei-Personen-Haushalte. Einfamilienhäuser in stadtnaher Lage sind rar, besonders jenseits der Einflugschneisen des Frankfurter Flughafens. Für die neue Landebahn sind die noch nicht genau festgelegt, im Norden der Stadt zögern daher viele Interessenten beim Hauskauf.

Der Arbeitsmarkt lockt Fachpersonal an. Kürzlich wurde Darmstadt als Teil eines nationalen IT-Spitzenclusters prämiert, durch Unternehmen wie T-Online, die Max-Planck-Institute und den Ausbau des Satellitenkontrollzentrums der EU-Weltraumorganisation ESA liegt die Stadt in vielen Forschungs- und Wirtschaftsbereichen vorn.

Von knapp 78.000 Wohnungen stehen im Schnitt nur 1300 leer, und das oft nur zur Renovierung. Neubauprojekte wie das Epsilon im Darmstädter Westen mit 50 bezugsfertigen Wohnungen zum Ende 2011 bringen bei einem Bedarf von etwa 700 neuen Wohnungen pro Jahr nur wenig Entlastung. Weitere Bauprojekte sind oft deutlich kleiner und schaffen nur wenige Wohnungen. „Was fehlt, sind gut geschnittene, stadtnahe Vierzimmerwohnungen für Familien“, so Jens André von Engel & Völkers.

Im Osten Darmstadts – Mathilden- und Rosenhöhe, Woogs- und Komponistenviertel sowie Bessungen – wohnen die Besserverdiener. In etwa jedem fünften Haushalt liegt das monatliche Nettoeinkommen über 4000 Euro. Wohnungen gibt es wenig, die Preise werden weiter steigen.

Was die Mieten angeht, landete Darmstadt bei gut ausgestatteten 60- bis 80-Quadratmeter-Wohnungen ab Baujahr 2000 in einer Empirica-Studie mit Durchschnittsmieten von knapp 10 Euro pro Quadratmeter bundesweit auf Platz sieben. Damit rangiert die Stadt bereits dicht hinter Metropolen wie München, Frankfurt und Stuttgart.

Neben den Konversionsflächen der ehemaligen US-Armee gibt es kaum größere innerstädtische Entwicklungsmöglichkeiten. „Die Doppelhäuser in der ehemaligen St. Barbara-Siedlung waren in null Komma nichts verkauft“, sagt Michael Kolmer, vom Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung, über das Gebiet im Norden von Eberstadt.
Für die ehemalige Offizierssiedlung mit der Cambrai-Fritsch-Kaserne, die an die Bessunger Ludwigshöhe grenzt, gibt es noch kein Baurecht, die Umwandlung in Wohnraum ist aber grundsätzlich vorgesehen.

Ob nun die Mathildenhöhe oder das Paulusviertel Darmstadts Vorzeigelage ist, ist eine Glaubensfrage. Teuer sind sie beide, haben aber unterschiedliche Zielgruppen. In den Villen an der Mathildenhöhe wohnt die Generation 50 plus. Im Paulusviertel mit Schulen in der Nähe, guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, 1000 Quadratmeter großen Grundstücken eher Familien.
Sogar in diesem Topviertel sind die Erwartungen von Kapitalanlegern eher bescheiden, was typisch ist für Darmstadt. Anleger gaben sich bei Neubauquadratmeterpreisen zwischen 3000 bis 4500 Euro mit Renditen von durchschnittlich 3,5 Prozent zufrieden.

Besonders begehrt seien Wohnungen in Lagen wie Steinbergviertel, Bessungen oder Martinsviertel, beobachtet Markus Rusam von der Darmstädter Sparkasse. Wer hier kauft, geht auf Nummer sicher, Mieten zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter sind immer drin, Leerstand ist ein Fremdwort.

Stark gefragt waren 2010 auch Mehrfamilienhäuser. Vor allem mittelständische Familienunternehmen sowie Freiberufler suchen Objekte mit vermieteten Wohnungen als Kapitalanlage. Doch derzeit finden sie für Häuser mit vier bis zehn Wohnungen bei den Maklern nur einen Platz auf der Warteliste.

Etwas mehr geht in Eberstadt. Doch hier heißt es: Genau hinsehen, das Viertel ist sehr heterogen. Stadtnah liegt die Villenkolonie, in der die Preise auf hohem Niveau stagnieren, etwa um die Heinrich-Delp-Straße. Im Ortskern hat man es dann eher mit gutbürgerlichem Ambiente zu tun, es kommen zunehmend renovierungsbedürftige Häuser mit kleinen Gärten auf den Markt. Im Süden liegen soziale Brennpunkte.

Komponistenviertel

Die besten Wohnlagen in Darmstadt – Komponistenviertel

Etwa um 1900 bei der ersten Stadtflucht wollte man durch die Gründung einer Gartenstadt am Rande des Martinsviertels dagegenhalten. Der Architekt Joseph Maria Olbrich entwarf für den nordöstlich der Stadt liegenden Breitwiesenberg eine Gartenvorstadt nach englischem Vorbild. 1907 wurde mit dem Bau der grünen Siedlung begonnen, aus der das Komponistenviertel wurde. Zunächst entstanden 25 freistehende Villen, es folgten Bauhausarchitektur, Bungalowbebauung und Mehrfamilienhäuser am Spessartring und Graupnerweg. Bei aller Großzügigkeit leiden die Grundstücke direkt an der viel befahrenen Dieburger Straße unter dem Verkehrslärm der Ausfallstraße.

Westlich der Bahntrasse, am Rand des Komponistenviertels, kommt es bei den 70er-Jahre-Flachdachbungalows um den Albinmüllerweg vermehrt zum Generationswechsel. Zwischenzeitlich renovierte Häuser mit 130 bis 150 Quadratmetern Wohnfläche erzielen bis zu 450.000 Euro, unrenoviert gehen die Häuser mit 300 bis 400 Quadratmetern Grundstück für 350.000 Euro weg. „Die neuen Besitzer müssen mit etwa zehn bis 15 Prozent der Kaufsumme für die Renovierung rechnen“, sagt Engel & Völkers-Immobilienfachmann Jens André.

Vor allem Steuerberater, Rechtsanwälte und Mediziner schätzen das ans Martinsviertel grenzende Gebiet. Ob 250 Quadratmeter Grund mit Reihenhaus, 1.000 Quadratmeter mit Walmdachbungalow oder vereinzelt noch großzügiger mit Stilaltbauvillen oder Designerhaus – nur wenige Straßen voneinander entfernt finden sich hier diverse Wohnvarianten. Die Filetstücke liegen im Herzen des Viertels, rund um den Richard-Wagner-Weg. Die Nachfrage in dem stadtnahem Viertel mit vielen Bestandshäusern steigt weiter leicht.

Woogsviertel

Die besten Wohnlagen in Darmstadt – Woogsviertel

Trotz vieler Bestandsbauten ist in dem kleinen Viertel ein Generationenwechsel kaum zu spüren, da es sich immer wieder neu durchmischt hat. „Martinsviertler mit Gartenwunsch, die dennoch stadtnah wohnen wollen, orientieren sich ins Woogsviertel“, sagt Jens André von Engel & Völkers. Hier finden sie kleine Mehrfamilienhäuser, aber auch viele Einfamilienhäuser auf Grundstücken bis etwa 600 Quadratmeter. Zwischen Teichhaus- und Beckstraße dominieren zunächst Mehrfamilienhäuser und Geschosswohnungen aus den 50er-und 60er-Jahren, dann schließen sich Ein- und Zweifamilienhäuser an. Besonders beliebt bei Angestellten und Beamten sind die Straßen nördlich der Heinrichstraße Richtung Woog. Rund um die Soderstraße finden sich auch expressionistische Backsteinbauten aus den 20er- und 30er-Jahren. „Die Heinrich-Fuhr-Straße direkt am Woog ist die beste Adresse im Viertel“, sagt Immobilienexperte Hans Joachim Kleinsteuber von Kleinsteuber Immobilien. Hier kommt selten etwas auf den Markt, meist geht es bereits unter der Hand weg. Ein Doppelhaus aus den 20er-Jahren mit 130 Quadratmetern Wohnfläche wechselte für 450.000 Euro den Besitzer.

Innenstadt nah und zugleich dicht bei der Universität, ist das Viertel bei Familien mit Kindern sehr beliebt. Die Freizeitanlage Großer Woog liegt direkt vor der Haustür, die neue Odenwaldbahn-Haltestelle Lichtwiese schließt das Woogsviertel an den Nahverkehr an.

capital.de, 31.01.2017
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