ImmobilienImmobilienmarkt: Wir haben eine Blase! Welche Blase?

Neubausiedlung in München
Neubausiedlung in Münchendpa


Tobias Just ist Geschäftsführer und wissenschaftlicher Leiter der International Real Estate Business School Immobilienakademie, davor leitete der 47-Jährige die Branchen- und Immobilienmarktanalyse der Deutschen Bank.
Reiner Braun ist Vorstandsmitglied des Forschungs- und Beratungsinstituts empirica, wo der 49-jährige Volkswirt unter anderem den „Blasenindex“ betreut, eine Datensammlung zur Marktüberhitzung im Immobiliensektor.


Herr Braun, Herr Just, vor den Fenstern der Capital-Redaktion in Berlin werden für Baugrundstücke inzwischen mehr als 10.000 Euro pro Quadratmeter bezahlt. Auch für andere deutsche Metropolen warnt die Bundesbank vor Übertreibungen. Zu Recht?

Reiner Braun
Reiner Braun

Braun: Ja. Die Immobilienpreise haben sich vielfach von ihrem wahren Wert entfernt. Wenn es zur Krise kommt, könnten sie bis zu 30 Prozent einbrechen. Selbstnutzer trifft das nicht unbedingt, aber für Kapitalanleger kann es kritisch werden.

Just: Ich nenne das eher eine rationale Übertreibung.

Braun: Nennen Sie es, wie Sie wollen, es bleibt eine Übertreibung.

Just: Ja, aber die Implikationen sind andere, und das wirtschaftliche Umfeld ist weiterhin sehr gesund. Im Moment bewegen wir uns doch in der besten aller Immobilienwelten: niedrige Zinsen, starke Zuwanderung, positives Wirtschaftswachstum, zu wenig Neubauten. Schöner kann es nicht werden.

Dann geben Sie Herrn Braun doch recht: Früher oder später wird die Blase platzen.

Tobias Just
Tobias Just

Just: Richtig ist: Jeder Zyklus endet einmal, und ich tippe eher auf ein bis zwei weitere fette Jahre als auf fünf. Platzende Blase klingt nach Korrekturen von 30 Prozent oder mehr – das halte ich für überzogen.

Diskutieren wir generell zu hysterisch über Immobilien?

Braun: Mittlerweile ist es wie bei der Bundesliga: Jeder ist Experte. Dabei gibt es genau zwei Ursachen für den Run auf Immobilien: einerseits die dauerhaft hohe Nachfrage nach Wohnraum, andererseits die vielen Anleger, die vorübergehend ihr Geld unterbringen müssen.

Just: Ich finde es normal, dass die Leute beim Immobilienkauf emotional werden – schließlich geht es bei vielen um die größte, folgenschwerste Ausgabe ihres Lebens. Die Erwartungen sind gewaltig: Die Immobilie soll das Alter sichern, durch Energieeffizienz die Welt retten und bei der Rendite auch noch Aktien schlagen. Warum können wir Häuser und Wohnungen nicht auch mal als Konsumgut sehen?

Weil das nicht der deutschen Mentalität entspricht. Immobilien gelten immer noch als Inbegriff von Stabilität. Stimmt das in so einem turbulenten Markt noch?

Braun: So sicher, wie viele denken, ist die Anlage nicht. Langfristig betrachtet schwanken Immobilien im Preis genauso wie Aktien. Man muss aber immer zwischen Selbstnutzern und Vermietern unterscheiden: Wer Immobilien selbst bewohnt, dem geht es weniger um Rendite als um einen Garten und ein Zimmer für jedes Kind. Kapitalanleger dagegen wollen eine stabile Rendite – die es aber nur gibt, solange die Wohnung auch vermietet ist.

Just: Da sind wir uns einig. Privatanleger gucken zu häufig auf die Wertentwicklung, dabei zählen vor allem stabile Mieteinnahmen. Solange Miete reinkommt und man nicht verkaufen muss, kann man einen Einbruch der Kaufpreise verkraften. Uns fehlt in Deutschland nicht nur fundiertes Finanzwissen, mehr noch fehlt Immobilienwissen. Betongold ist nur manchmal Gold wert – und manchmal eher Beton.