ImmobilienMikro-Apartments - weniger ist mehr

Küche, TV und Bett in einem Zimmer
Wohnen auf engstem Raum ist gefragt, hier ein Beispiel aus den USAGetty Images

Bezahlbarer Wohnraum ist knapp in deutschen Großstädten. Die Preise in Ballungszentren steigen seit Jahren, egal ob es sich um Kauf- oder Mietimmobilien handelt. Gleichzeitig sind immer mehr Studenten, Singles und Pendler auf der Suche nach möbliertem Wohnraum in zentraler Lage. Mittlerweile ist der Ein-Personen-Haushalt die verbreitetste Form des Wohnens in Deutschland. Rund 40 Prozent der Deutschen leben allein. Dieser Trend dürfte sich auch in Zukunft fortsetzen. Die Zahl der Single-Haushalte in Deutschland wird nach einer Prognose des Statistischen Bundesamtes bis zum Jahr 2030 auf etwa 44 Prozent steigen.

Der steigende Bedarf nach Einzelwohnraum macht sich mittlerweile auf den Wohnungsmärkten deutscher Metropolen bemerkbar und eröffnet Chancen für Investoren. Projektentwickler ziehen seit Monaten eifrig Wohnkomplexe mit möblierten Mini-Apartments von rund 20 bis 35 Quadratmetern Wohnfläche in die Höhe, bieten sie Singles als Bleibe und privaten Anlegern als Renditeobjekte an.

„Das Segment Mikro-Wohnen ist derzeit ein heißer Markt“, sagt Thomas Beyerle, Analyst bei der europäischen Immobiliengruppe Catella. Tatsächlich scheint ein Investment auf den ersten Blick vielversprechend: Mikro-Apartments, sagt Beyerle, lieferten im Schnitt höhere Erträge als die üblichen Zwei-, Drei- und Vier-Zimmer-Wohnungen, weil sich auf den Quadratmeter gerechnet höhere Mieten durchsetzen ließen. Ist die Mikro-Wohnung möbliert oder teilmöbliert und wird für einen begrenzten Zeitraum vermietet, gelten außerdem weder Mietpreisspiegel noch Mietpreisbremse. Wird ein Mikro-Apartment an Studenten vermietet, sorgt die übliche Bürgschaft der Eltern zusätzlich für Sicherheit. Auch die Nachfrage scheint gesichert: „Statistisch gesehen ist heute etwa nur für jeden fünften Einpersonenhaushalt in Berlin eine Ein- oder Zweizimmerwohnung verfügbar“, sagt Beyerle.

„In Mikro-Apartments herrscht in der Regel eine hohe Fluktuation“

Renditeversprechen von Immobiliengesellschaften und Unternehmen, die auf Mikro-Apartments setzen, gehen hoch auf bis zu acht Prozent pro Jahr. Auch Catella hat im August einen neuen offenen Immobilienfonds auf den Markt gebracht, der auf kleinteiliges Wohnen setzt. Dieser gibt sich mit einem Renditeziel von 3,5 bis 4,5 Prozent pro Jahr vergleichsweise zurückhaltend – wohl auch deshalb, weil das Investment in Mikro-Wohnen nicht so risikolos ist, wie die Werbebroschüren der Immobilienunternehmen den Anlegern weismachen wollen. „In Mikro-Apartments herrscht in der Regel eine hohe Fluktuation“, sagt Beyerle. Da kann es schnell passieren, dass die Wohnung nach dem dritten Bewohner grundlegend renoviert werden muss. Und das kann die Rendite gewaltig drücken.

Privatanleger, die Mini-Wohnungen erwerben, sollten bei der Wahl des Investments auf die Lage der Immobilien achten. Idealer sind Objekte im Stadtkern oder zumindest mit guter Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz. Für Pendler und Geschäftsleute sei außerdem häufig ein Stellplatz Voraussetzung, sagt Beyerle. So hohe Renditen, wie sie manche großen Immobilienunternehmen versprechen, sollten Privatanleger zudem nicht erwarten, zeigt eine Auswertung des Magazins „Finanztest“ der Stiftung Warentest aus dem vergangenen Jahr. Das liegt vor allem am Einstiegspreis: Zwischen 5000 Euro pro Quadratmeter in Heidelberg und zum Teil mehr als 6000 Euro pro Quadratmeter in München müssen Käufer demnach für Mikro-Apartments auf den Tisch legen – Beträge, die deutlich über den Quadratmeterpreisen vergleichbarer größerer Eigentumswohnungen liegen. Demnach bleiben privaten Käufern von den jährlichen Mieteinnahmen nach Abzug der laufenden Kosten lediglich Erträge von 2,8 bis 3,3 Prozent auf ihre Investitionssumme.

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