Mietspiegel und Immobilienpreise von Dresden

Kurzbeschreibung

In Dresden werden bisher kaum beachtete Stadtteile immer beliebter. Schwer ver­markten lassen sich hingegen teure Neubaumietwoh­nungen im Zentrum

Eine Hafencity gibt es nicht nur in Hamburg. Auch in Dresden – auf der rechten Elbseite im Stadtteil Pie­schen – nimmt eine (wenn auch sehr viel kleinere) Hafencity Gestalt an. Für diesen Frühling ist die Eröffnung ei­nes Hotels in der Leipziger Straße an­gekündigt, während mehrere Wohn­häuser in Bau oder Planung sind.

Dabei gilt das einstige Arbei­terviertel Pieschen eigentlich gar nicht als bevorzugte Wohnlage. Doch in Dresden ändert sich gera­de die Einschätzung, wo es sich gut wohnen lässt. Zwar behalten die al­ten Top­-Adressen wie der Weiße Hirsch, Blasewitz und Striesen ihre Attraktivität. Bewegung ist aber wo­ anders, wie Mario Howard von der Geschäftsleitung des Maklerunter­nehmens Dimag feststellt: „Beson­ders dynamisch entwickeln sich innerstädtische Randlagen wie Löb­tau, Mickten, Pieschen, die Fried­richstadt und Naußlitz.“ Vor allem die westlich der Bahnlinie gelegene Friedrichstadt verändert ihr Bild: Große Wohnprojekte sind fertig­gestellt (etwa das „Carré Löbtau“) oder in Bau (zum Beispiel das „Ly­ ra­Quartier“), Baulücken werden ge­schlossen und Altbauten saniert.

Manche Dresdner zieht es so­ gar noch weiter weg. „Wir beobach­ten einen deutlichen Trend in den Speckgürtel“, sagt Marko Häbold, Geschäftsführer von Citymakler Dres­den. „Begehrt sind Wohnorte, die eine intakte Infrastruktur aufwei­sen und gut an den öffentlichen Ver­kehr angebunden sind.“ Angetrie­ben wird diese Entwicklung durch den anhaltenden Aufwärtstrend bei Mieten und Kaufpreisen in Dresden. „Die Kaufpreise“, sagt Häbold, „stei­gen weiterhin.“

Immobilien- und Mietpreise in Dresden

Karte

Der Immobilienmarkt in Dresden

In einem Marktsegment kann von Aufwärtstrend allerdings kei­ne Rede sein: bei neuen Mietwoh­nungen. Die Zahlen des iib-­Instituts zeigen, dass dort die Mieten im ver­gangenen Jahr um 1,7 Prozent gesun­ken sind. Diese Entwicklung bestätigen die lokalen Marktkenner. „Bei den Mieten im gehobenen Segment ist das obere Niveau erreicht“, sagt Anett Richter, Leiterin der Dresd­ner Niederlassung des Maklerhauses Aengevelt. Vor allem die Vermietung von Neubauwohnungen in der In­nenstadt sei nicht einfach, wobei die Schmerzgrenze für Mieter bei 12 bis 12,50 Euro pro Quadratmeter liege. Genau in diesem Preissegment sind zuletzt zahlreiche Neubauten – insbesondere rund um den Postplatz – fertiggestellt worden. Wenn die entsprechenden Wohnungen nicht alle Wünsche anspruchsvoller Mieter erfüllten, dauere es „sehr lange, bis sie vermietet sind“, stellt Mario Howard von Dimag fest.

Wer in Dresden eine Wohnung zur Kapitalanlage kaufen will, muss deshalb einiges beachten. „Wohnungen ohne Balkon“, sagt Howard, „sind noch schwerer zu vermarkten, als es vor der Corona-Krise der Fall war.“ Entscheidend ist zudem ein effizienter Grundriss – die Wohnung darf im Verhältnis zur Zimmerzahl nicht zu groß sein. Damit die Gesamtmiete für eine breite Zielgruppe bezahl- bar bleibt, sollte etwa eine Vierzimmerwohnung laut Marko Häbold von Citymakler Dresden nicht mehr als 105 Quadratmeter haben, eine Fünfzimmerwohnung sollte nicht größer als 120 Quadratmeter sein.

Aengevelt-Expertin Anett Richter empfiehlt Anlegern eine „ordentliche Bestandswohnung“ in einer mittleren Lage wie Löbtau, Friedrichstadt oder Johannstadt. Denn im Mietsegment von 7 bis 10 Euro pro Quadratmeter gebe es eine starke Nachfrage, während Eigentümer von Neubauwohnungen nach einem Mieterwechsel womöglich die Miete senken müssten. Doch auch hier ist das Bild vielschichtig: Mario Howard beobachtet, dass ältere Wohnungen, die seit den 90er-Jahren nicht mehr saniert worden sind und keinen Balkon haben, nur dann schnell einen Mieter finden, wenn die Miete unter 7 Euro pro Quadratmeter liegt.

Offen bleibt, wie sich Dresden insgesamt weiterentwickelt. Denn 2020 wurde ein langjähriger Aufwärtstrend beendet: Die Statistiker verzeichneten einen Rückgang um gut 1 000 Einwohner – und erstmals seit 2006 starben mehr Menschen, als Kinder auf die Welt kamen.

Von Christian Hunziker

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