MietenWarum Wohnen wieder günstiger wird

Freie und bezahlbare Mietwohnungen sind selten geworden in Deutschland
Freie und bezahlbare Mietwohnungen sind selten geworden in DeutschlandGetty Images

Kaum ein Thema beschäftigt die Deutschen so sehr wie die steigenden Mieten. In vielen Metropolen ist Wohnraum mittlerweile so teuer, dass sich viele Menschen das Leben in der Innenstadt schlicht nicht mehr leisten können. Doch während die einen mit Bremsen und Deckeln gegen die Preisspirale kämpfen, geben die anderen Entwarnung: Die Mieten sind im vergangenen Jahr im Vergleich zu 2018 in mehreren Topstädten gesunken, meldet das Forschungsunternehmen F+B, das regelmäßig die Miet- und Preisentwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt untersucht. Laut F+B-Wohnindex gingen die Neuvertragsmieten in elf der teuersten 50 Städte der Bundesrepublik im Jahr 2019 zurück.

Den stärksten Rückgang verzeichnet Garmisch-Partenkirchen (-4,4 Prozent), gefolgt von Fellbach bei Stuttgart (-3 Prozent) und dem oberbayerischen Olching (-2,3 Prozent). In Berlin zahlten neue Mieter für eine Wohnung zuletzt im Schnitt 9,11 Euro pro Quadratmeter und Monat – gut 10 Cent weniger als im vierten Quartal 2018. Selbst in München, der teuersten Großstadt Deutschlands, sind die Mieten leicht gefallen. Hier zahlen Mieter bei einer Neuvermietung im Schnitt nun 16,40 Euro pro Quadratmeter. Das sind 0,6 Prozent weniger als Ende 2018.

„Eine allgemeine Wohnungsnot, die weite Teile der Bevölkerung betrifft, sehen wir nicht“

IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer

F+B ist nicht das einzige Analysehaus, das eine Trendwende auf dem deutschen Mietmarkt zu erkennen glaubt. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln veröffentlichte im Januar eine Langfrist-Studie, der zufolge das Wohnen zur Miete in weiten Teilen Deutschlands von 2014 bis 2018 erschwinglicher geworden ist – zumindest, wenn man die Löhne in die Rechnung mit einbezieht. Der Medianbruttolohn stieg in diesem Zeitraum um knapp zehn Prozent auf 3312 Euro. Zwar stiegen auch die Neuvertragsmieten bundesweit an. Mit durchschnittlich 8,5 Prozent Plus kletterten sie jedoch weniger stark als das Lohn-Mittel.

Insbesondere im Osten der Republik leben die Deutschen heute günstiger als 2014, heißt es vom IW. In Jena etwa sind die Löhne deutlich stärker gestiegen als die Mieten – die Differenz liegt hier bei knapp zwölf Prozentpunkten. Ein Grund: Unternehmen im Osten leiden zunehmend unter dem Fachkräftemangel und orientieren sich daher stärker an westdeutschen Löhnen, um Talente anzulocken.

Im Westen Deutschlands zeigt die IW-Studie ein gemischtes Bild. In einigen Städten wie dem nordrhein-westfälischen Hamm haben sich demnach Löhne und Mietpreise zuletzt parallel entwickelt, das Wohnen zur Miete ist deshalb in Summe weder erschwinglicher noch teuer geworden. In Baden-Württemberg und im Süden Bayerns sind die Mieten dagegen schneller gestiegen als die Löhne. Trotzdem ziehen die Autoren insgesamt ein positives Fazit: „Eine allgemeine Wohnungsnot, die weite Teile der Bevölkerung betrifft, sehen wir nicht“, sagt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer.

Warnsignal für Investoren

Sinkende Mieten, steigende Löhne – viele Wohnungssuchende dürften angesichts solcher Nachrichten aufatmen. Für Investoren sollten die Zahlen dagegen ein Warnsignal sein. Denn während die Neuvertragsmieten zurückgehen, sind die Immobilienpreise zuletzt weiter gestiegen. Eigentumswohnungen verteuerten sich im vierten Quartal 2019 im Schnitt um 5,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, Einfamilienhäuser um 3,8 Prozent, zeigen Zahlen von F+B. Die Kluft zwischen Kaufpreisen und Mieten vergrößert sich damit weiter. Das schürt unter Experten die Angst vor einer Immobilienblase. Erst im vergangenen Jahr warnte ein Expertengremium unter Leitung des damaligen Chefs der Europäischen Zentralbank, Mario Draghi, gleich mehrmals vor einer Überhitzung auf dem deutschen Immobilienmarkt.

Für Investoren ist das Kaufpreis-Miete-Verhältnis der wichtigste Indikator, wenn es um die Frage geht, ob sich ein Kauf noch lohnt. Er gibt an, wie oft die Jahresmiete gezahlt werden muss, damit sich der Kaufpreis amortisiert. Laut dem Analysehaus Empirica lag das Kaufpreis-Miete-Verhältnis 2019 in den zwölf größten Städten Deutschlands im Durchschnitt bei 33. Vor 14 Jahren betrug der Wert gerade einmal 24.