ImmobilienWarum die Werkswohnung ein Comeback erlebt

Bezahlbarer ist rar in Deutschland trotz reger Bautätigkeit wie hier in Berlin
Bezahlbarer ist rar in Deutschland trotz reger Bautätigkeit wie hier in BerlinGetty Images

Wer im Herzen Münchens eine Wohnung sucht, braucht Zeit, starke Nerven und neben einer großen Portion Glück mittlerweile auch viel Geld: In den vergangenen zehn Jahren haben die Mietpreise in der bayerischen Metropole um 61 Prozent angezogen, zeigt eine Analyse des Online-Portals immowelt.de. Heute zahlen Münchner im Schnitt rund 17,90 Euro pro Quadratmeter, für sanierte Altbauten mitunter deutlich mehr. Selbst für Normalverdiener sind solche Mieten kaum zu bezahlen – vorausgesetzt, es gibt überhaupt eine freie Wohnung auf dem Markt. Denn die Nachfrage übersteigt das knappe Angebot seit Jahren, und der Zuzug in die bayerische Hauptstadt reißt nicht ab.

Die Stadtwerke München haben dieses Problem früh erkannt – und beschlossen, etwas dagegen zu unternehmen: Seit einigen Jahren bietet das Unternehmen seinen Angestellten zum Job auch gleich eine Wohnung an. 600 Werkswohnungen sind es derzeit, bis zum Jahr 2030 sollen insgesamt rund 2000 weitere Unterkünfte folgen. Das jüngste Projekt, ein farbenfrohes Gebäude in der Dantestraße am Münchner Westfriedhof, weihte das Unternehmen im Februar ein. „Dass wir unseren Mitarbeitern eigene Wohnungen anbieten können, ist eine von mehreren Maßnahmen zur Stärkung der eigenen Arbeitgebermarke“, sagt Peter Kadereit, Leiter der Immobilienabteilung des Unternehmens.

Nicht nur in München ist bezahlbarer Wohnraum für Unternehmen längst zum Standortvorteil geworden. Auch in anderen deutschen Städten erlebt die Werkswohnung derzeit eine Renaissance – und das nicht nur bei Großkonzernen. Mittelständler, Handwerksbetriebe und Kleinunternehmen setzen ebenfalls zunehmend auf die firmeneigene Bleibe, zeigt eine Studie des Forschungsinstituts Regiokontext. Die Untersuchung im Auftrag mehrerer Immobilien- und Wohnungsverbände zeigt am Beispiel von 55 Unternehmen verschiedene Umsetzungskonzepte. Das Fazit der Studienautoren: Zwar bringt die Vermietung der Werkswohnungen den Unternehmen in der Regel nur eine geringe Rendite, Mitarbeiterwohnungen können aber ein wichtiges Alleinstellungsmerkmal im Wettbewerb um die besten Köpfe sein.

Das Steuerrecht ist eine Hürde

Die Idee ist nicht neu. Bis in die 70er-Jahre gab es hierzulange laut Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) etwa 450.000 Werkswohnungen. Nach und nach wurden die Wohnungen jedoch verkauft, um die Bilanzen der Unternehmen zu entlasten. Jetzt, wo in Deutschland rund eine Million Wohnungen vor allem in den Ballungsräumen fehlen, bemüht sich jedoch auch die Politik darum, das Rad wieder zurückzudrehen. Münchens Oberbürgermeister Dieter Reiter will den Bau von Werkswohnungen künftig mit verschiedenen Maßnahmen fördern. Wer ein Konzept für Mitarbeiterwohnungen anbiete, dem könne die Stadt zum Beispiel bei der Ausweisung und Genehmigung von Gewerbe entgegenkommen, schreibt er in einer Mitteilung. Die Stadtverwaltung solle außerdem prüfen, ob die Vergabe eines städtische Gewerbegrundstücks daran gekoppelt werden kann, dass die Unternehmen Werkswohnungen bauen oder nachweisen. Im Klartext: Städtischen Grund soll künftig nur noch bekommen, wer sich zum Wohnungsbau verpflichtet.

Das Konzept bringt allerdings nicht nur Vorteile mit sich. Eine große Hürde für den Bau von Werkswohnungen ist das Steuerrecht. Wird eine Wohnung vom Arbeitgeber unterhalb des Mietspiegels angeboten, muss der Mitarbeiter die Differenz als geldwerten Vorteil versteuern. „Für den Arbeitgeber wiederum verursacht die verbilligte Wohnraumüberlassung einen zusätzlichen bürokratischen Aufwand, da er die Höhe des steuerpflichtigen Vorteils ermitteln und überwachen muss“, sagt Josef Zellmeier, Vorsitzender des Finanzausschusses im Bayerischen Landtag. Bei ihrer Klausurtagung Anfang des Jahres haben die CSU-Bundestagsabgeordneten daher ein Paket von wohnungspolitischen Forderungen beschlossen, das unter anderem höhere steuerliche Freibeträge für Arbeitnehmer vorsieht.