ImmobilienBüroimmobilien gesucht

Ein Schild an einem Bürohaus wirbt damit, dass hier Büros und Praxisflächen zu vermieten sind
Ein Schild an einem Bürohaus wirbt damit, dass hier Büros und Praxisflächen zu vermieten sinddpa

Die Mieten in Großstädten sind auf einem Höchststand – und doch stehen potentielle Büromieter vielerorts Schlange: Arbeiten in der Stadt ist „in“, Mitarbeiter und Kunden wollen ohne große Umwege bequem per Auto, Fahrrad oder Bahn zum Büro gelangen. Entsprechend lassen sich Büros in Großstädten am besten vermarkten, weil alle am liebsten im Stadtzentrum arbeiten wollen.

Den Trend bestätigt ein Gutachten des Beratungsunternehmens Bulwiengesa. Die Leerstandsquote bei Bürogebäuden in Deutschland fällt demnach immer weiter und liegt mittlerweile unter drei Prozent. Zieht man die Büros ab, die durch einen Wechsel kurz leer stehen, gleicht das einer Vollvermietung. Die Nachfrage nach Büros in Großstädten ist so hoch, dass diese schon vermietet sind, bevor ein neues Gebäude überhaupt fertig geplant ist.

Zudem sind Büroimmobilien im Gegensatz zum Wohnungsbau besonders interessant für Investoren, da beim Bau weniger Regulierungen zu beachten sind. Im vergangenen Jahr waren Büroimmobilien die beliebtesten Investments unter den Wirtschaftsimmobilien. Im Vergleich zum Jahr 2017 hat das Investitionsvolumen bis 2018 um 18 Prozent zugenommen und ist damit von 24,4 Mrd. (2017) auf 28,8 Mrd. Euro gestiegen. Den größten Anteil daran hatten Deals im dreistelligen Millionenbereich, die Projektentwickler in den sogenannten A-Städten realisierten. Die A-Städte bilden in den klassischen Kategorien die wichtigsten deutschen Großstädte. B-Städte haben eine regionale und nationale Bedeutung, C- und D-Städte haben dann nur noch eine regionale Bedeutung.

Geringeres Risiko bei Großstadtimmobilien

Auch wenn Großstädte in der Vergangenheit am meisten boomten: Es sind derzeit besonders die B- und C-Städte, die mit einer attraktiven Rendite locken. Den höchsten Ertrag können Investoren in Augsburg und Offenbach erzielen. Das hat Bulwiengesa im Auftrag der Immobilienverwalter Deutsche Invest Immobilien errechnet. Mit 4,5 Prozent liegen beide Städte ganz vorn bei der Auswertung zum Rendite-Risiko-Verhältnis. Dabei errechneten die Analysten zunächst ein Marktrisiko, das aus Faktoren wie Zinsrisiko, regionalen wirtschaftlichen Aspekten und der verkehrstechnischen Anbindung besteht. Auf der anderen Seite steht die erwartete Rendite eines Objektes bei einem Verkauf nach zehn Jahren. Wer Wert auf eine höhere Sicherheit legt und dafür einen kleinen Abstrich in der Rendite hinnimmt, ist laut Auswertung mit Darmstadt (4,4 Prozent) gut bedient.

Investitionen in Großstadtimmobilien sind erwartungsgemäß mit einem geringen Risiko verbunden und erwirtschaften aufgrund der eh schon hohen Preise nur eine geringe Rendite. Einzig Stuttgart sticht heraus: In der Landeshauptstadt Baden-Württembergs soll der Mietmarkt in den nächsten Jahren kräftig boomen, da die Kaufkraft und die Einwohnerzahl stetig zunehmen. Die von Bulwiengesa errechnete interne Verzinsung liegt bei 3,5 Prozent und somit weit über dem Schnitt der übrigen A-Städte (2,3 Prozent).

Aufgrund der guten verkehrstechnischen Anbindung und den vielen Einwohnern stehen bei vielen Bürobetreibern allerdings die A-Städte hoch im Kurs. Allein in Berlin sind die Büroflächen im Jahr 2017 um 23 Prozent gestiegen – und mit ihnen die Mieten. Die Spitzenmiete liegt laut Untersuchung in Berlin bei 33,50 Euro pro Quadratmeter, im Jahr 2008 waren es lediglich rund 22 Euro pro Quadratmeter. Am teuersten sind Büros im bundesweiten Vergleich in Frankfurt mit 39,50 Euro pro Quadratmeter. Die hohen Preise haben Folgen: „Einige Standorte müssen damit rechnen, dass Unternehmen abwandern werden“, sagt Andreas Schulte, Generalbevollmächtigter bei Bulwiengesa. Besonders internationale Unternehmen wandern eher in ein anderes Land ab als in kleinere Städte, wenn ihnen die Mieten in deutschen Großstädten zu hoch sind. In Spitzenlagen könnte bei der Entwicklung der Büro-Mietpreise also das Ende der Fahnenstange erreicht sein.