Die Deutsche Pfandbriefbank (Pbb) gerät durch ihren Bestand an US-Gewerbeimmobilien am Kapitalmarkt immer stärker unter Druck: Die Ratingagentur Standard & Poor’s (S&P) bewertet die Bonität des Instituts statt mit der Note BBB nur noch mit BBB-. Damit ist die langfristige Kreditwürdigkeit des Gewerbeimmobilien-Finanzierers nur eine Stufe vom Ramschniveau entfernt.
Die Pbb-Aktie rauschte daraufhin zum Börsenstart am Donnerstag abermals in den Keller – um 10 Prozentpunkte auf knapp 3,90 Euro. Schon seit mehreren Wochen verliert der Kurs beständig. Im Vergleich zum Jahresbeginn steht die Aktie mitterlweile knapp 30 Prozent im Minus. Bestimmte Anleihen der Bank verloren ebenfalls deutlich, nachdem Shortseller die Papiere ins Visier genommen hatten:
Eine bis April 2026 laufende vorrangige Schuldverschreibung ohne Besicherung wurde am Donnerstag mit rund 86 Prozent des Nennwertes und damit einer Rendite zum Ablaufzeitpunkt von 7,5 Prozent gehandelt – das ist ein deutlicher Risikoaufschlag und zeigt das wachsende Misstrauen der Investoren gegenüber der Bank. Ein Hypothekenpfandbrief mit etwa gleicher Laufzeit wurde immerhin noch besser mit rund 94 Prozent des Nennwertes und einer Rendite von vier Prozent gehandelt. Der Pfandbrief ist mit Hypotheken und damit den Immobilien selbst besichert. Zu den Kurs- und Renditeverlusten wollte sich ein Sprecher gegenüber Capital nicht äußern.
Grund für die Skepsis von Anlegern und Analysten sind die Investments in Gewerbeimmobilien generell, die zwar neben der Deutschen Pfandbriefbank auch weitere Kreditinstitute wie die Deutsche Bank und die Aareal Bank tätigen. Letztere stufte die Ratingagentur Fitch am Mittwoch ebenfalls herunter – von BBB+ auf BBB. Ihre Aktien werden seit Ende 2023 nicht mehr an der Börse gehandelt, nachdem ein Finanzinvstor den Immoblilienfinanzierer übernommen hatte. Ausgerechnet die Pbb ist im stark kriselnden US-amerikanischen Markt für Gewerbeimmobilien stark engagiert: 16 Prozent ihres Portfolios entfallen darauf. Allein 4,9 Mrd. Euro an Immobilien-Krediten gehen in die USA – bei einem Gesamtportfolio der Immobilienfinanzierung von 30,5 Mrd. Euro.
Banken-Sprecher: Investments schon zurückgefahren
Sorgen von Anlegern versuchte die Pbb zuletzt mit einer erhöhten Risikovorsorge zu zerstreuen. „Die Liquiditätsdeckungsquote (LCR) der pbb lag per 31.12.2023 bei 212 Prozent und damit 112 Prozentpunkte über den aufsichtsrechtlich geforderten 100 Prozent“, teilte die Bank kürzlich mit. Man sei ausreichend kapitalisiert und verfüge über genügend Liquidität, um eine Immobilienkrise zu überstehen.
Der Banken-Sprecher verwies außerdem darauf, dass Investments in Gewerbeimmobilien ohnehin zurückgefahren seien: Der Anteil des US-Neugeschäfts am Volumen für die Gewerbeimmobilienfinanzierung sei zwischen Dezember 2022 und Juni 2023 bereits von 17 Prozent auf 9 Prozent gesunken. „Insgesamt gehen wir von einer Bodenbildung bei den Preisen für gewerbliche Immobilien im Laufe der zweiten Jahreshälfte 2024 aus“, sagte er zu Capital. Den Großteil der Wertberichtigungen haben man in den USA schon gesehen, es könne also auch wieder aufwärts gehen.
Die amerikanische Ratingagentur Standard & Poor’s erwartet, dass die in Garching bei München ansässige Immobilienbank das Geschäftsjahr 2024 mit moderatem Gewinn abschließen könnte. Dennoch seien die Aussichten für die Kreditwürdigkeit der Pfandbriefbank trüb: Die schwächelnde Immobilienwirtschaft, insbesondere in den USA, könnten die Risikokosten im stark konzentrierten Kreditportfolio der Pbb erhöhen.
Homeoffice sorgt für gewaltigen Leerstand
Die Gewerbeimmobilien-Branche leidet in Deutschland wie in den USA unter hohen Leerstandsquoten, gestiegenen Zinsen, Schwierigkeiten bei Refinanzierungen und zunehmenden Baukosten.
Besonders die vermehrte Homeoffice-Regelung führt zu einer ganzen Kette an Problemen: Nach der Corona-Pandemie sind zwar wieder viele Arbeitnehmer zumindest drei Tage die Woche im Büro, doch die Unternehmen belegen nicht mehr die gleichen Flächen wie zuvor. Jenseits der Top-Lagen finden sich kaum noch Mieter, die Preise sind stark gefallen. Betroffen von der Entwicklung sind vor allem Metropolen, laut Branchenkennern unter anderem Washington D.C., weil dort viele Beamte im Homeoffice arbeiten. Insgesamt ist die Westküste unter anderem mit San Francisco stärker betroffen als die Ostküste.
Als Immobilienfinanzierer kann sich die Pbb nicht von den Zwängen des Marktes freimachen. Das betrifft neben ihr zahlreiche weitere deutsche Kreditinstitute, die in US-Gewerbeimmobilien investiert sind. Unter anderem die Aareal Bank, die Unicredit sowie die Landesbanken aus Baden-Württemberg und Hessen – LBBW und Helaba – treten als Gewerbeimmobilien-Finanziers in den USA auf.
Keine größeren Turbulenzen in Deutschland erwartet
Die Bankenaufseher bei der Europäischen Zentralbank (EZB) und der Finanzaufsicht Bafin haben die Banken im Blick. „Wir beobachten etwa eine Handvoll Banken mit einem großen Engagement im Gewerbeimmobilienbereich genauer als sonst“, sagte Bafin-Chef Mark Branson jüngst bei einer Veranstaltung in Frankfurt.
Zwar entfielen nur zehn Prozent des gesamten Kreditengagements der Banken auf Gewerbeimmobilien im Vergleich zu 30 Prozent bei Wohnimmobilien, schreibt die EZB in ihrem Finanzstabilitätsbericht. Vom Gewerbeimmobilien-Sektor alleine könne daher zwar keine systemische Krise ausgehen. Er habe aber das Potenzial, wie ein Verstärker in Stress-Situationen zu wirken. Die Gefahr systemrelevanter Verluste in der Bankenbranche könne dann zunehmen.
Die Wahrscheinlichkeit, dass das passiert, halten die Aufseher zwar für recht gering. Doch die schwierige Lage werde die Erträge der betroffenen Banken voraussichtlich für einen längeren Zeitraum belasten, heißt es von der Bafin. Wer eine schlechte Auswahl von Objekten getroffen habe oder stark spezialisiert sei, könne sogar in Schwierigkeiten geraten. „Aber der Sektor der Gewerbeimmobilien ist insgesamt so klein, dass die handhabbar bleiben dürften“, so Branson.
