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Fonds Immobilienfonds: Was steckt hinter den Mittelabflüssen?

Der Deka-Schriftzug auf der Fassade des Trianon-Hochhauses in Frankfurt
Die Deka hat den Top-Performer unter den Immobilienfonds im Angebot
© Christoph Hardt/Geisler-Fotopres / Picture Alliance
Privatanleger ziehen Geld aus offenen Immobilienfonds ab. Das weckt unschöne Erinnerungen. Was dahinter steckt und worauf es jetzt ankommt

Offene Immobilien-Publikumsfonds verzeichneten im August zum ersten Mal seit über fünf Jahren Mittelabflüsse. Bereits in den Monaten zuvor steckten Privatanleger deutlich weniger Geld in offene Immobilienfonds als noch 2022 oder 2021. Unterm Strich sammelten die Fondsgesellschaften aber immer noch mehr Kapital ein, als Anleger wieder abzogen. Das hat sich jetzt geändert, wie die neuesten Zahlen des Düsseldorfer Beratungsunternehmens Barkow Consulting zeigen. Ist die Stimmung endgültig gekippt?

Für Geschäftsführer Peter Barkow ist es noch zu früh, um eine solche Prognose abgeben zu können. „Seit der Zinswende ist ein Trend zu geringeren Mittelzuflüssen deutlich erkennbar“, sagt er. „Es ist jedoch unklar, ob dieser Trend auch zu anhaltenden Geldabflüssen führen wird.“ Der August ist ein traditionell schwacher Monat am Immobilienmarkt und das dritte Quartal eine schwache Phase für private Geldanlagen allgemein. So summierten sich etwa die Mittelabflüsse im August 2017 auf 1,5 Mrd. Euro. Im Vergleich dazu sind die jetzigen Nettoabflüsse in Höhe von 40 Mio. Euro nicht signifikant.

Die Europäische Zentralbank hat ihren Leitzins seit Juni 2022 von 0 auf 4,5 Prozent angehoben. Das hat Bauen extrem verteuert, genauso wie Käufe auf Kredit. Die Folgen sind eine geringere Bauaktivität, Leerstand und fallende Preise. Außerdem sinkt die Nachfrage: Bestehende Immobilien werden kaum noch verkauft. Noch dazu ist der Markt für Büroimmobilien seit der Covid-19-Pandemie eingebrochen. „Die Transaktionen an den Gewerbeimmobilienmärkten sind nahezu zum Erliegen gekommen“, schreibt das Analysehaus Scope. Das Problem: Wenn kaum Immobilien verkauft werden, können die Fondsgesellschaften keine verlässlichen Aussagen zum Wert der Immobilien machen, die in ihren Fonds schlummern.

Das sind die Vor- und Nachteile

Zu den Vorteilen von Immobilienfonds zählen grundsätzlich ihr Inflationsschutz sowie der Diversifikationseffekt fürs Portfolio. Außerdem bieten offene Immo-Fonds steuerliche Vorteile: 60 bis 80 Prozent der Ausschüttungen sind steuerfrei. Das variiert je nach geografischem Anlageschwerpunkt. Bei Fonds mit inländischen Immobilien ist der steuerfreie Anteil geringer als bei ausländischen.

Allerdings hat die Bedeutung von offenen Immobilienfonds als Inflationsschutz seit der Zinswende abgenommen. Sparerinnen erhalten aktuell auf ihren Festgeldkonten Zinsen von mehr als vier Prozent pro Jahr. Da können die Immo-Fonds nicht mithalten: Scope rechnet mit einer Durchschnittsrendite von rund 2,5 Prozent. Die im direkten Vergleich schlechtere Performance liegt auch an den hohen Kosten von Immobilienfonds. Zum Ausgabeaufschlag von mehr als fünf Prozent kommen laufende Kosten (TER) von bis zu 2,5 Prozent pro Jahr hinzu.

Anleger können Anteile von offenen Immobilienfonds nicht nur bei Fondsgesellschaften kaufen, sondern auch an der Börse handeln. Das bietet für Käuferinnen den Vorteil, dass sie sich den Ausgabeaufschlag sparen. Verkäufer wiederum umgehen damit Haltefristen. Wer seine Fondsanteile an den Anbieter zurückgeben möchte, muss dies zwölf Monate im Voraus bei der Fondsgesellschaft anmelden. Anleger werden ihre Anteile an der Börse zwar meist sofort los, erhalten dafür aber in der Regel einen deutlich niedrigeren Preis als von der Fondsgesellschaft.

Das sind die Top-Performer 2023

Zu den Top-Performern unter den offenen Immobilienfonds zählt der im Jahr 1997 aufgelegte Fonds Deka-Immobilien Europa. Der Fonds verwaltet ein üppiges Anlagekapital von 18,4 Mrd. Euro. Rund 68 Prozent des Fondsvermögens sind in Büroimmobilien angelegt, knapp zwölf Prozent im Handel, dazu kommen noch Mischobjekte, Logistik und Hotels. Auf Platz zwei liegt dieses Jahr der UniImmo:Deutschland von Union Investment. Der Fonds setzt seinen Schwerpunkt auf deutsche Immobilien, investiert aber in ganz Europa und kommt auf ein Fondsvermögen von knapp 17 Mrd. Euro. Davon entfallen knapp 58 Prozent auf Büroimmobilien, rund 27 Prozent auf den Einzelhandel, weniger in Hotels, Wohnimmobilien und Logistik.

Wer sich der oben genannten Risiken bewusst ist und gezielt nach einem Immo-Baustein für sein Depot sucht, für den kann ein solcher Immobilienfonds eine attraktive Beimischung sein. Alle anderen parken ihr Geld vielleicht besser auf höher verzinsten Tages- und Festgeldkonten.

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