Die drastische Abwertung des offenen Immobilienfonds Uni Immo ZBI Wohnen beschäftigt weiterhin die genossenschaftliche Finanzgruppe. Es habe sich „um den richtigen Fonds zur unglücklichen Zeit gehandelt“, sagte am Donnerstag Cornelius Riese, Vorstandschef der DZ Bank, während der Vorstellung der Halbjahreszahlen des Instituts. Die DZ Bank fungiert als Zentralbank des genossenschaftlichen Bankensektors und ist als Holding Eigentümer der Fondsgesellschaft Union Investment.
Union wertete den Fonds ZBI Wohnen im Juni um 16,7 Prozent ab, offenbar weil er Wohnimmobilien zu teuer eingekauft hatte. Der Fonds kam 2017 mit der Übernahme der ZBI Zentral Boden Gruppe Erlangen zur Union Investment. Bis vor der Korrektur betrug das Fondsvolumen knapp 5 Mrd. Euro. Die Fondsmanager investierten zwischen 2018 und 2022, als die Preise bereits massiv gestiegen waren. Die Zinswende hat sie auf dem kalten Fuß erwischt. Hinzu kommt, dass die Leerstandsquote mit sieben Prozent vergleichsweise hoch ist, viele Immobilien sind in eher unbeliebten Lagen und dazu noch alt.
„Es ist sicher kein Fehler in Wohnimmobilien zu investieren, auch unter gesellschaftlichen Aspekten“, sagte Riese. Schließlich gebe es in Deutschland zu wenig Wohnraum. Das Problem sei allerdings, diese Investitionen 2017 und damit „zu einem denkbar ungünstigen Zeitpunkt“ getätigt zu haben.
Er rief die genossenschaftliche Finanzgruppe dazu auf, „selbstkritisch mit sich umzugehen“. Für Schlagzeilen sorgten zuletzt die Schieflage des börsennotierten Agrarhändlers Baywa sowie windige Kredite der VR-Bank Bad Salzungen-Schmalkalden unter anderem an Fußballvereine und für Rotlicht-Immobilien.
Reinke: Es tut mir leid
Auch Union Investment-Chef Hans Joachim Reinke bat um Entschuldigung für die Abwertung des ZBI-Fonds. „Das tut mir auch für die Privatanleger und die beteiligten Banken leid“, sagte er in einem am Dienstag veröffentlichen Interview der „Börsen-Zeitung“. Darin erläuterte Reinke, wie es aus seiner Sicht zu dem massiven Wertverlust kam, obwohl „operativ nichts schiefgelaufen“ sei. „Wir haben Mietsteigerungen in den investierten Objekten durchgesetzt und den Leerstand reduziert.“
Am Anfang der Probleme stand Reinke zufolge der „rasanteste Zinsanstieg seit 60 Jahren“ und die höchste Inflation seit 1949. „Damit einher gingen steigende Baukosten und eine völlige Transaktionsstarre bei Wohnimmobilien“, sagte der Union-Chef. In der ersten Phase habe der jähe Zinsanstieg – eine Folge der Coronapandemie und des russischen Krieges gegen die Ukraine – zu einer Abwertung der Immobilien in den Fonds geführt. Je höher der Marktzins und damit der sogenannte Liegenschaftszinsen ist, desto stärker werden künftige Erträge diskontiert, sind also in der Gegenwart weniger wert.
Kündigungswelle bei Fonds
Reinke zufolge setzte dann im Januar eine Kündigungswelle bei dem Fonds ein, weil Anleger mit der Performance unzufrieden gewesen und anderswo attraktivere Rendite gezahlt worden seien. Laut dem Branchenverband BVI flossen in den elf Monaten bis Ende Juni insgesamt 3,1 Mrd. Euro netto aus Offenen Immobilienfonds ab, allein 2,1 Milliarden von Januar bis Juni.
Anleger müssen Offene Immobilienfonds kündigen und bekommen ein Jahr später das Geld ausgezahlt. In der Zwischenzeit soll die Fondsgesellschaft Liquidität auftreiben entweder durch neue Anleger oder den Verkauf von Immobilien. Mit dieser Regelung soll verhindert werden, dass die Fonds wie während der globalen Finanzkrise eingefroren werden und Anleger über Jahre ihr Geld nicht bekommen können. Bis zur Neuregelung waren die Fonds täglich handelbar.
„Es gab kein entsprechendes Neugeschäft, und die Möglichkeiten der Fremdkapitalaufnahme sind begrenzt. Also musste der Uni Immo Immobilien verkaufen“, sagte Reinke der „Börsen-Zeitung“. Interessierte Käufer hätten Abschläge von 25 bis 30 Prozent auf den Immobilienwert geboten, was die Fonds aus regulatorischen Gründen nicht durften. Die Folge war, so Reinke, dann die Abwertung der Fondsanteile. Ab 2026 könnten die Verluste aber wieder aufgeholt sein, erste Verkäufe seien über Marktwert erfolgt.
Union verdient prächtig
Trotz der Probleme mit dem ZBI-Fonds erwies sich Union Investment als Gewinnmaschine innerhalb des DZ Bank-Konzern. Die Fondsgesellschaft nähert sich immer mehr der Marke von 500 Mrd. Euro beim verwalteten Vermögen und hat im ersten Halbjahr vor Steuern 616 Mio. Euro verdient, ein Plus von 40 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum.
Die gesamte Holding verdiente von Januar bis Juni vor Steuern 1,71 Mrd. Euro, ein Minus von 11,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Deutlich weniger verdienten die Verbund- und Geschäftsbank (minus 45,1 Prozent), die R&V Versicherung (minus 20,8 Prozent) und der Konsumentenversicherer Teambank (minus 66 Prozent).
Transparenzhinweis: In einer ersten Version hieß es, die Verluste sollen bis 2026 aufgeholt werden. Richtig ist, dass dies ab 2026 erfolgen soll.
