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Immobilien Diese Regeln müssen Airbnb-Vermieter beachten

Airbnb-Vermieter in Deutschland müssen einige Regeln beachten
Airbnb-Vermieter in Deutschland müssen einige Regeln beachten
© picture alliance / Flashpic | Jens Krick
Wer seine Wohnung an Touristen vermietet, verdient je nach Lage eine Menge Geld – zumindest in der Theorie. Denn immer mehr Regionen beschränken Kurzzeitvermietungen, um Wohnraum zu sichern. Und das ist nicht die einzige Hürde

Die eigene Wohnung an Touristen zu vermieten, kann viel Geld einbringen. Ein Privatzimmer für zwei Personen in Hamburg kostet auf dem Vermietungsportal Airbnb durchschnittlich 98 Euro pro Nacht, die gesamte Unterkunft sogar 153 Euro. Auf den Monat gerechnet wären das rund 3000 beziehungsweise 4500 Euro. Selbst abzüglich der Gebühren für die Plattform bleibt Vermietern damit ein Vielfaches einer herkömmlichen Langzeitmiete.

Damit Immobilienbesitzer ihr Eigentum nicht nur kurzzeitig für hohe Preise vermieten und damit Wohnraum knapper und teurer machen, greift der Gesetzgeber ein – zumindest in Städten mit Wohnungsnot.  Einige Städte schränken deshalb Kurzzeitvermietungen über Portale wie Airbnb ein. Wie die Regeln im Detail aussehen, unterscheidet sich von Stadt zu Stadt. Und das ist noch nicht alles, was Gastgeber beachten müssen.

Grundlage für die Vorschriften bildet das sogenannte Zweckentfremdungsverbot: Demnach darf Wohnraum nur zum Wohnen verwendet werden, alles andere – also Kurzzeitvermietungen, Leerstand, Umbauten und die Nutzung als Büro- oder Praxisräume – muss die Stadt vorher genehmigen. Bis auf Hessen, das Saarland, Sachsen und Sachsen-Anhalt haben alle Bundesländer ein solches Gesetz erlassen. Das heißt aber nicht, dass jede Almhütte in Bayern eine Genehmigung braucht, um vermietet zu werden. Nur bei knappem Wohnraum dürfen Städte die Vermietung regulieren.

Freigrenzen in vielen Städten

In Hamburg beispielsweise muss man sich eine Kurzzeitvermietung genehmigen lassen. Die Erlaubnis bekommen Vermieter nur, wenn sie „ein öffentliches oder privates Interesse oder die Schaffung von Ersatzwohnraum innerhalb Hamburgs“ nachweisen können, wie es auf der Website der Stadt heißt. Ein öffentliches Interesse kann sein, dass eine soziale Einrichtung wie eine Kindertagesstätte in der Immobilie liegt. Ein schutzwürdiges privates Interesse ist es, wenn die Mieteinnahmen existenziell für den Lebensunterhalt sind.

Eine solche Regulierung soll verhindern, dass Wohnungen ausschließlich an Touristen vermietet und dem Wohnungsmarkt entzogen werden. Die eigenen vier Wände während einer Reise unterzuvermieten oder das Wohnzimmer während einer Messe zum Schlafraum umzufunktionieren, weil man sich etwas dazuverdienen will, fällt aber nicht unter diese Vorgabe. Viele Städte haben deshalb Freigrenzen eingeführt: So darf man in Berlin maximal 49 Prozent der Gesamtwohnfläche ohne Genehmigung vermieten, wenn man selbst auch in der Wohnung wohnt. Münchener können ihre Wohnung acht Wochen im Jahr ohne Erlaubnis als Ferienwohnung vermieten.

Selbst wenn man unter der jeweiligen Grenze bleibt, ist es damit aber nicht getan: In vielen Städten herrscht zusätzlich eine Anzeigepflicht. Kölner zum Beispiel müssen sich vor einer Kurzzeitvermietung bei der Stadt registrieren. Über ein Online-Portal erhalten sie eine Wohnraum-Identitätsnummer, die sie in ihrer Annonce angeben müssen. Jede einzelne Buchung müssen sie der Stadt melden – auch wenn der Gast nur eine Nacht im Jahr bleibt. Wer gegen die Regeln verstößt, muss mit einem Bußgeld bis zu 500.000 Euro rechnen, heißt es auf der Website der Stadt Köln.

Steuern für Touristen

Zahlreiche Regionen in Deutschland erheben zudem Steuern für Touristen. In den meisten Fällen ist das ein Fixbetrag von wenigen Euro oder ein Satz um die sechs Prozent der Unterkunftskosten. Nur in Dresden, Dortmund, Frankfurt und Wiesbaden führt Airbnb diese Abgabe automatisch bei der Buchung ab. Die Steuer gilt aber nur für Touristen, beruflich reisende Gäste müssen sie in der Regel nicht zahlen. Die meisten Städte bieten ein Standardformular zum Nachweis an.

Wer eine Wohnung oder ein Zimmer vermietet, in dem er auch selbst lebt, darf damit im Jahr 520 Euro unversteuert dazuverdienen. Höhere Einnahmen durch Kurzzeitvermietungen müssen Vermieter als Einkünfte in ihrer Steuererklärung angeben. Ob darauf tatsächlich Steuern fällig werden, hängt von verschiedenen Faktoren ab: Versteuert wird nur der Gewinn, also das, was nach Abzug aller Kosten übrig bleibt. Vermieter können beispielweise ihre eigenen Mietkosten oder Handwerkerkosten von den Einnahmen abziehen. Übersteigen die Gewinne aus der Vermietung zusammen mit den persönlichen Lohneinkünften den Freibetrag von 10.347 Euro pro Jahr, muss Einkommenssteuer gezahlt werden. Für Verheiratete liegt diese Grenze bei 20.694 Euro.

Ab einem Gesamtumsatz von 50.000 Euro pro Jahr und zumindest 22.000 Euro im Vorjahr wird zudem die Umsatzsteuer fällig. Das entspricht einem monatlichen Mietumsatz von 4.167 Euro. Alles darunter fällt unter die Kleinunternehmerregelung und ist nicht steuerpflichtig. Außerdem kann eine Gewerbesteuer anfallen, wenn man Sonderleistungen wie Zimmerservice, Frühstück und Personal anbietet. Auch hier gibt es einen Freibetrag von 24.500 Euro.

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