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Immobilien Zweitwohnsitz: Diese Fristen und Regeln müssen Sie beachten

Wer in Deutschland mehr als einen Wohnsitz hat, kann diesen unter Umständen von der Steuer absetzen
Wer in Deutschland mehr als einen Wohnsitz hat, kann diesen unter Umständen von der Steuer absetzen
© IMAGO/Jürgen Rütter
Wer in Deutschland zwei Wohnsitze hat, muss bestimmte Fristen und das Thema Zweitwohnsteuer beachten. Auf der anderen Seite kann sich ein doppelter Haushalt steuerlich rentieren

Ob aus privaten oder beruflichen Gründen – wer in Deutschland mehr als einen Wohnsitz hat, muss jeden offiziell anmelden. Vorausgesetzt, er nutzt diesen länger als sechs Monate und es handelt sich dabei nicht um eine kommunale Gemeinschaftsunterkunft, also zum Beispiel um ein Wohnheim oder eine Ausbildungsstätte für Mitarbeiter des Öffentlichen Dienstes. Der entsprechende Passus findet sich im Bundesmeldegesetz (BMG). Dabei ist es unerheblich, ob man die betreffende Immobilie mietet oder besitzt und ob es sich dabei um eine Ferienimmobilie, eine Pendler-Wohnung, ein WG-Zimmer oder eine andere Unterkunft handelt. Selbst eine einfach ausgestattete Gartenlaube kann theoretisch als Zweitwohnsitz gelten, wenn die jeweilige Stadt oder Gemeinde diese als Wohnung definiert.

Da es keine allgemein verbindliche Definition für den Begriff Wohnraum gibt, haben die Kommunen freien Handlungsspielraum. Was hingegen verbindlich ist: Die Anmeldung eines Nebenwohnsitzes muss binnen zwei Wochen nach Erstbezug entweder persönlich oder postalisch bei der jeweiligen Gemeinde erfolgen (§21 BMG). Andernfalls können bis zu 1000 Euro Bußgeld fällig werden.

Klar ist: Eine doppelte Haushaltsführung stellt für den Betroffenen einen zusätzlichen Kostenfaktor dar. Auf der anderen Seite kann sich ein Nebenwohnsitz aber gerade für Arbeitnehmer durchaus rechnen, da sie dafür pro Jahr bis zu 12.000 Euro steuerlich absetzen können (Anlage N). Allerdings müssen gewisse Voraussetzungen erfüllt sein, damit das Finanzamt entsprechende Posten anerkennt und den Steuervorteil gewährt. So müssen die laufenden Kosten für den Zweitwohnsitz mehr als zehn Prozent der Ausgaben betragen, die für den Hauptwohnsitz anfallen. Zudem muss die Zweitwohnung mindestens auf halbem Wege zwischen Arbeitsstätte und Erstwohnsitz liegen. Wichtig zu wissen: Auch wenn es per Gesetz keine allgemein verbindliche Definition gibt, welche Entfernung einem Berufstätigen zugemutet werden kann, wird eine Fahrtzeit von einer Stunde in der Regel als ‚akzeptabel‘ angesehen. Heißt: Falls sich die Hauptwohnung in einem entsprechenden Radius befindet, dürfte es schwierig sein, für einen Zweitwohnsitz auf halber Strecke steuerliche Vergünstigungen zu erhalten.

Sofern steuerliche Abschreibungen für eine Zweitwohnung geltend gemacht werden, muss für das Finanzamt zudem klar erkennbar sein, dass diese Bleibe nicht der Lebensmittelpunkt des Betreffenden ist, an dem dieser den Großteil seiner familiären und sozialen Kontakte hat. Denn dann müsste der Wohnsitz als Hauptwohnung deklariert werden (§ 22 BMG). Weitere Indikatoren, die im Fall einer Überprüfung ebenfalls eine Rolle spielen, sind die Größe und Ausstattung der jeweiligen Bleibe, sowie die Länge und Häufigkeit der Aufenthalte vor Ort. Einen Wehmutstropfen gibt es für Studierende und Auszubildende, die ihren Hauptwohnsitz bei den Eltern haben und auf eine Steuerersparnis für eine andernorts gelegene Bleibe hoffen: Sie können die Kosten für eine Nebenwohnung nicht steuerlich absetzen.

Zweitwohnsteuer bedenken

Dafür sind Studierende und Azubis meist von der Zweitwohnsteuer befreit, die bei einem angemeldeten Nebenwohnsitz unter Umständen ebenfalls anfallen kann. Dabei handelt es sich um eine kommunale Aufwandsteuer, bei der die einzelnen Gemeinden selbst entscheiden, ob sie diese erheben oder nicht. In der Theorie ist die Zweitwohnsteuer dafür gedacht, die zusätzlichen Belastungen der Gemeinden auszugleichen, die beispielsweise durch die Nutzung der Infrastruktur oder anderer Angebote vor Ort entstehen können. Sie wird anhand eines prozentualen Anteils der Jahresnettokaltmiete berechnet, kann allerdings in den verschiedenen Ortschaften sehr unterschiedlich ausfallen, da keine verbindliche Vorgabe existiert und die Gemeinden, die Höhe individuell festsetzen können. In der Regel liegt der Satz zwischen 5 und 15 Prozent jährlich. Mitunter werden aber auch schon mal über 30 Prozent fällig – etwa in Baden Baden.

Das Einkommen und die wirtschaftlichen Verhältnisse des Einzelnen spielen bei der Berechnung der Zweitwohnsteuer keine Rolle. Auf der anderen Seite gibt es aber bestimmte Personengruppen, die von der Zahlung einer Zweitwohnsteuer befreit sind. Dazu zählen – neben den bereits erwähnten Studenten und Auszubildenden, auch Jugendliche unter 16, sowie Verheiratete, die sich einen Hauptwohnsitz mit einem Ehe- oder eingetragenen Lebenspartner teilen, aber aus beruflichen Gründen noch einen Zweitwohnsitz haben, der näher am Arbeitsplatz liegt. Gut zu wissen: Bei dieser Konstellation ist es auch möglich, einen Hauptwohnsitz am Arbeitsort in einen Nebenwohnsitz umwandeln. Dies kann beispielsweise ein Thema werden, wenn sich das Paar dafür entscheidet, seinen Lebensmittelpunkt an einen anderen Ort innerhalb Deutschlands zu verlagern.

Übrigens: Wer zur Zahlung einer Zweitwohnsteuer verpflichtet ist und diese eine fällige Zweitwohnsteuer nicht zahlt, begeht Steuerhinterziehung. Diese kann eine Geldstrafe von bis zu 1000 Euro nach sich ziehen und theoretisch sogar mit bis zu fünf Jahren Freiheitsentzug geahndet werden. Und die aufgelaufenen Steuern müssen natürlich trotzdem nachgezahlt werden.

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