Der Immobilienmarkt in Lüneburg
Strategisches Wachstum – Die besten Wohnlagen in Lüneburg
Warum nur an den Rändern wachsen? Lüneburg setzt auf eine andere Strategie: Die kleine Hansestadt legt sich auch in zentralen Lagen weiteren Wohnraum zu.
Historische Gebäude sanieren, plus hier und da ein einzelnes Neubauprojekt, derlei Aktivitäten fallen in Lüneburg kaum ins Gewicht. Denn nahe der Innenstadt, auf einem ehemaligen Kasernengelände, entsteht ein komplett neuer Stadtteil: Das Hanseviertel, ein Neubau-Quartier mit eigener Infrastruktur.
Mehr als 2.000 Menschen werden – so der Plan – auf dem 48 Hektar großen Gebiet leben: Im Bau sind frei stehende Einfamilien- und Doppelhäuser, auch Reihen- und Mehrfamilienhäuser gehören zum Plan. Kleine Geschäfte, Arztpraxen und eine Kindertagesstätte sollen dem Hanseviertel Qualität verleihen. Auch Gastronomie gehört zum Quartiers-Konzept – wobei der Fußweg in die charmante Lüneburger Altstadt mit ihren zig Kneipen, Cafés und Restaurants nur wenige Minuten dauert.
Fast zwei Drittel des weitläufigen Gebietes bleiben grün, dafür sorgt unter anderem ein Park. Grün sollen auch die Gebäude selbst sein, im Hanseviertel ist Niedrigenergie-Bauweise Pflicht. Nah am Bahnhof und nicht weit von der Autobahn nach Hamburg gelegen, gilt das neue Quartier als ideale Wohnlage für Berufspendler.
Die Zahl der Lüneburger, die im benachbarten Hamburg arbeiten, steigt seit Jahren beständig. Singles, junge Familien oder Gutverdiener Anfang 50 – wer auf dem angespannten Immobilienmarkt der Hansestadt seinen Wohnwunsch nicht verwirklichen kann, den zieht es zunehmend in die nur 50 Kilometer entfernte niedersächsische Kleinstadt.
„Die Gruppe der Hamburg-Orientierten wächst weiter“, sagt Jens-Peter Baron von der Porth-Immobilien-Gruppe. Was angesichts der zentralen Lage Lüneburgs auch kein Wunder ist: Ob mit dem Auto oder mit der Bahn, die Fahrt in die Elbmetropole dauert nur eine gute Dreiviertelstunde, und mit Hamburg sowie Hannover sind zwei große Flughäfen schnell zu erreichen. Lüneburg selbst punktet mit einer kompakten Struktur, viel Grün, attraktiven Geschäften und einer munteren, weiter wachsenden Universitätsszene.
Kleinstadt muss nicht Kleingeist heißen, Lüneburg gilt dafür als Paradebeispiel. Vor allem aber lockt das deutlich günstigere Preisniveau. Ein Einfamilienhaus, das in Hamburg gut eine Million Euro kosten würde, sei in Lüneburg für gut die Hälfte zu haben, sagt Immobilienmakler Jens Fuhrhop von Grund & Wert VVD. Die Prognosen der Lüneburger Makler: Der Zuzugs-Trend hält an. „In 30, 40 Jahren“, meint Fuhrhop, „sind wir das Wiesbaden von Hamburg.“
Womit er richtig liegen könnte. Denn als eine der wenigen Städte in Niedersachsen klettert die Einwohnerzahl Lüneburgs beständig, von derzeit 72.500 soll es bald auf 80.000 gehen. Die anhaltende Nachfrage von außerhalb hat die Preise bereits anziehen lassen. Das gilt sowohl für den Immobilienkauf als auch für die Miete. Der Preisanstieg bei klassischen Ein- und Mehrfamilienhäusern liege bei drei bis vier Prozent pro Jahr, berichtet Immobilienmakler Baron, die Grundstückspreise seien mit plus zehn Prozent jährlich noch stärker auf dem Vormarsch. Aktuelle Preisspanne: Zwischen 140 und 210 Euro pro Quadratmeter. Und während die Durchschnittsmiete in Lüneburg vor drei Jahren noch bei sieben Euro lag, zahlen Mieter in Top-Lagen wie dem Dauerbrenner-Stadtteil Rotes Feld bereits zehn Euro – Tendenz weiter steigend.
Auch die Preise im neuen Hanseviertel sind bereits leicht geklettert, die Nachfrage aber sei ungebrochen hoch, sagt Karsten Koop, Immobilienberater der Sparkasse Lüneburg. Was nicht nur an der wachsenden Zahl von Neu-Lüneburgern liege. Die Anlagedanke habe in den vergangenen Monaten ebenfalls eine entscheidende Rolle gespielt. Zwar seien die Renditen leicht gesunken, berichten die Lüneburger Makler, doch dank der günstigen Zinslage hielten die Trends zum ‚Betongold‘ und zur Eigentumswohnung als Altersvorsorge weiter an. „Die Käufer akzeptieren auch geringere Renditen“, sagt Sabine Wenzel vom Immobilienbüro Sallier, das Entscheidende sei der Sicherheitsfaktor.
Allerdings fällt das Angebot für Anleger in Lüneburg immer magerer aus. Wer eine Immobilie besitzt, der hält sie, was auf den Markt kommt, ist sofort weg. Vor allem in den begehrten Innenstadtlagen verkaufen sich Wohnungen und Häuser quasi vom Papier. Für Projekte wie das Neubaugebiet Pilgerpfad im Südwesten der Stadt sind die Wartelisten bereits lang. Auch das große Hanseviertel sowie der Umbau von zwei historischen Speichergebäuden zu Lofts in direkter Nachbarschaft zum neuen Stadtteil werden nur kurzfristig Entspannung bringen.
Auf dem absteigenden Ast sei kein Viertel der Stadt, sagt Maklerin Wenzel. Im Gegenteil. Denn mit dem Interesse der Käufer an ohnehin begehrten Lagen wie Rotes Feld, Häcklingen, Oedeme und Rettmer würden nun auch bisher vernachlässigte Gebiete in den Fokus rücken, äußert Sparkassen-Makler Koop. Auf einem ehemaligen Bauhof an einer Zubringerstrasse Richtung Hamburg etwa sollen bald 50 Eigentumswohnungen entstehen.
Das Projekt besitze Vorreiter-Potenzial, sagt Koop: „Selbst Gebiete, die heute noch Brach- oder Gewerbeflächen sind, können mittelfristig für Wohnraum umgenutzt und somit aufgewertet werden.“ Auch über das Erschließen eines schmalen Grünstreifens entlang des Flüsschens Ilmenau denkt die Lüneburger Verwaltung nach. Das Areal liegt zwar dicht an der Bahnstrecke, aber auch äußerst zentral. Lüneburg will eben nicht nur auf der grünen Wiese wachsen.
Oedeme
Die besten Wohnlagen in Lüneburg – Oedeme
Idyllische Atmosphäre bietet Oedemes alter, von Wiesen gesäumter Ortskern. Die charmante Lage spiegelt sich in den Preisen, Einfamilienhäuser sind teuer, vor allem im Rehrweg. Umgeben von vielen Wäldern und Wiesen besitzt Oedeme viel ländliches Flair. Mit mehr als 4.000 Einwohnern ist das ehemalige Dorf der zweitgrößte Stadtteil Lüneburgs.
Und es werden noch mehr Menschen, denn das Neubaugebiet ‚Rosenkamp‘ im Süden Odemes wächst. Der erste Bauabschnitt mit 200 Grundstücken ist ausverkauft, jetzt kommt der zweite Schwung mit knapp 60 Bauplätzen auf den Markt. Der Quadratmeterpreis wird bei 140 Euro liegen, die Grundstücke sind zwischen 600 und 1.000 Quadratmeter groß. Viel Grün, Kindertagesstätten, Schulen und ein großes Einkaufszentrum sorgen in „Rosenkamp“ für die nötige Infrastruktur.
Bockelsberg
Die besten Wohnlagen in Lüneburg – Bockelsberg
Das Gesicht des Stadtteils verjüngt sich seit Jahren. Wo früher Soldaten wohnten, lernen nun Studenten: In den Gebäuden der ehemaligen Scharnhorstkaserne hat die Leuphana Universität ihren Sitz. Auf dem ehemaligen Übungsplatz ist ein Wohngebiet mit roten Mehrfamilienhäusern entstanden. Markantestes Gebäude des Stadtteils soll der geplante Haupttrakt der Uni werden. Star-Architekt Daniel Libeskind hat dafür einen futuristischen Bau entworfen.
Die Nähe zur Uni macht das Wohnen am Bockelsberg attraktiv, vor allem Einfamilienhäuser aus den 1960er und 1970er Jahren verkaufen sich zu Höchstpreisen. Zahlreiche Geschäfte und Arztpraxen liegen vor der Haustür, und ins Zentrum fährt ein Stadtbus. Wer Ruhe im Grünen sucht, hat es nur wenige Minuten zu Fuß in das Waldgebiet Tiergarten. Eine kleine Wohnsiedlung im Osten von Bockelsberg gilt als Sahnelage des Stadtteils: Viele der ruhig gelegenen Häuser haben einen Blick auf das Tal der Ilmenau, zur Innenstadt ist es nur ein knapper Kilometer. Neue Bauprojekte stehen in Bockelsberg jedoch nicht an.
Häcklingen/Rettmer
Die besten Wohnlagen in Lüneburg – Häcklingen/Rettmer
Ein Stadtteil mit dörflichem Charme. Umgeben von Naturschutzgebieten und geprägt durch Einfamilienhäuser auf großen Grundstücken gilt Häcklingen als eine der grünsten und ruhigen Lagen Lüneburgs.
Besonders attraktiv und teuer sind die Häuser im Osten des Stadtteils, in den Straßen An der Ratsforst und Am Bäckfeld. Kindergarten und Grundschule liegen am Ort, die Wege zu den weiter führenden Schulen wie dem Gymnasium Lüneburger Heide sind kurz. Im neuen Einkaufszentrum in Oedeme-Süd shoppen auch die Häcklinger gerne.
Als beliebtestes Zuzugsgebiet im Südwesten der Stadt gilt Häcklingens Nachbarortsteil Rettmer. Am Rande des ehemaligen Bauerndorfs wächst das Neubaugebiet ‚Pilgerpfad‘. Ruhig und grün, diese Attribute zieht vor allem junge Familien in das gut sieben Kilometer vom Lüneburger Zentrum entfernte Wohnquartier. Kindergarten und Grundschule bietet schließlich das benachbarte Häcklingen. Möglich ist am ‚Pilgerpfad‘ alles: Einfamilien- und Doppelhäuser, Reihenhäuser und Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen. Die Grundstückspreise starten bei 130 Euro pro Quadratmeter, aber auch schlüsselfertige Immobilien kommen auf den Markt.
Kreideberg
Die besten Wohnlagen in Lüneburg Kreideberg
Eine schöne Lage plus günstige Mieten und erschwingliche Kaufpreise ziehen vor allem junge Familien ins Viertel. Neben Einfamilienhäusern mit schönen Gärten stehen am Kreideberg viele Klinkerstein-Mehrfamilienhäuser aus den 1960ern und acht markante Wohnblock-Türme. Doch zwischen den Bauten wächst viel Grün, und an den Rändern des Quartiers liegen Kleingärten-Kolonien.
Hohen Freizeitwert bietet auch der Kreidebergsee. Als attraktive Wohnlage am See gilt der zur Innenstadt zugewandte Teil. Mit dem Thorner Platz an der Thorner Straße und seinen Einkaufsmöglichkeiten besitzt Kreideberg sogar ein eigenes Zentrum. Weil der Stadtteil jedem Geschmack etwas bietet, sieht die Einwohnerstruktur sehr gemischt aus.
Innenstadt
Die besten Wohnlagen in Lüneburg – Innenstadt/Altstadt
Verwinkelte Gässchen, altes Kopfsteinpflaster, jahrhundertealte Backsteinhäuser – Lüneburgs historische Altstadt ist ein Schmuckstück. Durch Straßen wie „Auf dem Meere“ zu spazieren ist wie eine Zeitreise, aufwendig restaurierte Renaissance-Bürgerhäuser zeugen von der mächtigen und reichen Vergangenheit der kleinen Hansestadt. Wer in der Altstadt wohnt, muss sie sich mit Horden von Touristen teilen. Zum Leben im Freilichtmuseum gehören viele kleine Geschäfte – plus etwa 350 Cafés, Bars und Restaurants. Lüneburg reklamiert für sich die größte Kneipendichte Deutschlands und nach Madrid die zweitgrößte Europas.
Auch als Fernsehstar ist die charmante Lüneburger Altstadt bekannt, seit 2006 dient sie als Schauplatz der ARD-Serie „Rote Rosen“. Ein Platz im mittelalterlichen Zentrum ist begehrt, die Preise für sanierte Stadthäuser und Altbauwohnungen steigen anhaltend. Während die Generation 60plus wieder zurück in die Stadt ziehen will, sehen die etwas Jüngeren eine Innenstadt-Immobilie zunächst als sichere Geldanlage.
Baulücken im Lüneburger Zentrum sind rar. Neues Wohn-Potenzial bietet das historische Wasserviertel, Lüneburgs historisches Handelsquartier an der Ilmenau: Auf dem Areal eines Jahrhunderte alten Salzspeichers entsteht ein modern-historisches Gebäude mit einem Dutzend exklusiver Eigentumswohnungen zwischen 66 und 156 Quadratmetern. Allen gemeinsam: Direkter Blick auf Nicolaikirche und Fluss. Auch ein alter Handelshof sowie ein ehemaliges Kutscherhaus gehören zum aufwendigen Sanierprojekt im Wasserviertel.
Selbst eine zentral gelegen Bausünde, die ehemalige Lüneburger Veranstaltungshalle am alten Wasserturm, dürfte künftig in der oberen Liga des Wohnimmobilien-Marktes mitmischen: Wo früher Stars und Sternchen auftraten, sollen bald luxuriöse Wohnanlagen und kleine Stadtvillen stehen. Voraussichtlicher Baubeginn: Spätsommer 2012.
Ochtmissen
Die besten Wohnlagen in Lüneburg – Ochtmissen
Während in Alt-Ochtmissen Einfamilienhäuser aus den 60er- bis 90er-Jahren dominieren, stehen am Krähornsberg viele jüngere Doppel- und Mehrfamilienhäuser. Familien schätzen den Kindergarten und die Grundschule vor Ort, mit einem Bäcker und einem Hofladen sieht das Einkaufsangebot dagegen mager aus.
Bisher war Ochtmissen wegen der Nähe zur Autobahn nach Hamburg besonders für Pendler attraktiv. Davon zeugen die Neubaugebiete am Weißen Stein und Wiesenhof. Aufgrund des geplanten Umbaus der Bundesstraße zu einem Teilstück der neuen Nord-Verbindung A 39 ändert sich die Lage allerdings.
Rotes Feld
Die besten Wohnlagen in Lüneburg – Rotes Feld
Der Stadtteil präsentiert sich als bunt gemischtes Viertel: Im Roten Feld leben Alteingesessene, zugezogene Familien und Studenten der nahe gelegenen Leuphana Universität. Alle schätzen die Nähe zur Innenstadt und die gute Infrastruktur mit Geschäften und Schulen. Für einen hohen Freizeit- und Erholungsfaktor sorgen der im Westen angrenzende Kurpark und der Grüngürtel entlang des Flüsschens Ilmenau im Südosten.
Backsteinhäuser aus der Jahrhundertwende prägen das Bild des Quartiers. Imposantestes Gründerzeitgebäude ist die Wilhelm-Raabe-Schule, ein städtisches Gymnasium. Die Leuphana-Studenten besuchen vor allem den Nebencampus der Uni am Wilschenbrucher Weg und leben im Wohnheim an der Uelzener Straße. Begehrteste und zugleich teuerste Wohnlage des Roten Felds ist der Norden, wer dort kaufen will, braucht Geduld und Glück. Der Quadratmeterpreis liegt bei 3.000 Euro – dafür sind auch noch Renditen bis zu sechs Prozent möglich.
Bei Familien und Anlegern besonders beliebt sind die so genannten „Kaffemühlen“, ein frei stehender Haustyp aus den 1920ern und 1930ern mit quadratischem Grundriss. Sanierte Exemplare mit 200 Quadratmeter-Grundstück bringen es im Roten Feld auf 600.000 Euro – für Lüneburg ein Spitzenlevel. Auch die Mieten für Wohnen auf gehobenem Standard erreichen mittlerweile oft ein neues Rekordniveau: Die klassischen Drei-Zimmer-Wohnungen mit 70 bis 80 Quadratmeter liegen bei gut zehn Euro, das Angebot an Wohnungen mit mehr als 100 Quadratmeter ist dagegen dünn.
Wilschenbruch
Die besten Wohnlagen in Lüneburg – Wilschenbruch
Ruhig und gediegen, ganz viel Grün – so lässt sich die Lüneburgs kleinster Stadtteil charakterisieren. Weniger als 1.000 Menschen leben in Wilschenbruch in einer gemischten Wohnstruktur: Neben großzügigen und schicken Einfamilienhäusern stehen auch vor dem Zweiten Weltkrieg erbaute Siedlungs- und Mehrfamilienhäuser.
Direkt am Tiergarten gelegen punktet Wilschenbruch mit viel Natur. Mehr als 300 Hektar Wälder und Auen erstrecken sich entlang der Ilmenau – perfekt zum Wandern, Joggen und Reiten. Die Infrastruktur hinkt weit hinter der anderer Stadtteile zurück. Allerdings sind es mit dem Fahrrad über die Amselbrücke und die Barkhausenstraße nur wenige Minuten in die Lüneburger Innenstadt.
Hanseviertel
Die besten Wohnlang in Lüneburg – Hanseviertel
Um den steigenden Bedarf an gehobenem Wohnraum zu stillen, stampft Lüneburg einen neuen Stadtteil aus dem Boden. Auf dem ehemaligen Gelände einer Bundeswehr-Kaserne entstehen auf 85 Hektar Gesamtfläche gut 600 Wohneinheiten. Bei Hausbau und Hauskauf ist zwischen Meisterweg und Bleckeder Landstraße alles drin: Einfamilien- und Doppelhäuser, Reihen- und Mehrfamilienhäuser.
Durchzogen und umgeben von viel Grün, gleichzeitig nah an der Innenstadt, am Bahnhof und an der Autobahn nach Hamburg gelegen, bedient das Hanseviertel die Wohnwünsche verschiedenster Käufergruppen.
Bisher sind im Norden des Geländes vor allem Einfamilien- und Doppelhäuser entstanden. Um mehr Wohnangebot zu schaffen, hat die Lüneburger Verwaltung für den Südteil auch Geschossbauweise vorgesehen. In einem kleinen Stadtteilzentrum sollen sich Geschäfte, Arztpraxen und Dienstleister ansiedeln, auch eine Kindertagesstätte ist geplant. Die Häuserpreise im Hanseviertel liegen zwischen 350.000 und 600.000 Euro, die Wohnungspreise zwischen 2.300 und 2.900 Euro.
Direkt neben dem Hanseviertel bietet das Speicherquartier einen für Lüneburg neuen Wohntyp: Wo einst Korn lagerte und später die Verwaltung des Bundeswehrstandortes Lüneburg saß, entsteht ein Mix aus mehr als 100 Loft-Wohnungen plus kleinen Büros und Ladenlokalen. Einen modernen Kontrast zu den beiden alten Gewerbegebäuden bilden vier mehrgeschossige Wohnneubauten. Ihre Eigentumswohnungen auf 70 bis 140 Quadratmetern besitzen eine klare Architektur und offene Grundrisse, Südbalkon oder Dachterrasse und massives Eichenparkett. Um den Charakter des alten Speicherquartiers zu bewahren, blieben ursprüngliche Elemente wie die Güterschienen oder das Kopfsteinpflaster als Teil der neuen Grünanlagen erhalten.
