KolumneREITs - die (fast) perfekten Investments in Betongold

Symbolbild Geldanlage
Symbolbild GeldanlageGetty Images

Peter Seppelfricke lehrt Finanzwirtschaft an der Hochschule Osnabrück. Er ist zugleich Gründer und Geschäftsführer der Value Investor Research GmbH

Ein REIT beschreibt in Deutschland eine Aktiengesellschaft, die den überwiegenden Teil ihres Kapitals (mindestens 75 Prozent) in Immobilien oder Grundstücke investiert hat. Die Gewinne aus den Immobilien müssen dabei nahezu vollständig (mindestens 85 Prozent) an die Aktionäre ausgeschüttet werden. Als Gegenleistung sind diese Gesellschaften von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit. Die Besteuerung der ausgeschütteten Gewinne erfolgt ausschließlich bei den Anteilseignern mit deren persönlichen Einkommensteuersatz.

In Ländern wie den USA oder den Niederlanden haben sich die REITs bereits seit den 60er-Jahren zu einer beliebten Anlageform entwickelt. In Deutschland führt diese Anlageform jedoch ein Schattendasein und es gibt aktuell nur eine Handvoll börsennotierter REITs. Deutsche Investoren bevorzugen zumeist die Direktanlage in Immobilien (Kauf eines Objektes). Dabei hat die indirekte Anlage über steuerbegünstige Immobilienaktien zahlreiche Vorteile:

Hohe Rendite

Aufgrund der Befreiung von der Körperschaft- und Gewerbesteuer können REITs eine höhere Dividende ausschütten als herkömmliche Aktiengesellschaften. Die Dividendenrendite ist dabei regelmäßig höher als die Mietrendite von selbst erworbenen Immobilien. Der Grund hierfür: Der Marktwert der REITs an der Börse liegt zumeist deutlich unter dem Marktwert (Net Asset Value) ihrer Immobilien. Man bekommt die Immobilien sozusagen regelmäßig zu Schnäppchenpreisen an der Börse und dementsprechend können Anleger höhere Renditen auf das eingesetzte Kapital erzielen. An den Wertsteigerung der Immobilien nimmt man als Aktionär ebenfalls teil. Die Kurse der REITs an den Börsen verlaufen recht parallel zur Entwicklung der Marktwerte (Net Asset Values) ihrer Immobilien (siehe Abbildung). So betrug die Performance (Dividenden zuzüglich Kurssteigerungen) der deutschen REITs in den letzten zehn Jahren 10,7 Prozent!

Stabile Erträge

REITs investieren in eine Vielzahl von Objekten und können so die üblichen Klumpenrisiken beim Direktkauf einer Immobilie deutlich vermindern. Die Mieteinnahmen der REITs erweisen sich deshalb als sehr beständig und Anleger können mit regelmäßigen und gut planbaren Dividenden kalkulieren. Die Kurse von börsennotierten REITs erweisen sich deshalb auch deutlich stabiler als die Kurse anderer Aktien. Aufgrund ihrer geringen Korrelation mit anderen Anlageformen (Korrelationskoeffizient zu Aktienindizes ca. 0,5) können diese Immobilienaktien auch gut Wertschwankungen auf anderen Märkten abfedern.

Geringer Aufwand

Bei Direktinvestments im Immobilien verpuffen durch Grunderwerbsteuer, Notargebühren und ggf. Maklerkosten schnell 10 bis 15 Prozent des eingesetzten Kapitals. Nicht so bei REITs. Die Aktien können schnell und kostengünstig an der Börse erworben werden. Dabei fallen im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds auch keine horrenden Ausgabeaufschläge an. Die Immobilien werden professionell und effizient von Profis verwaltet und als Investor erspart man sich viel nervenaufreibenden Ärger mit Handwerkern oder Mietern. Dabei werden die Anleger über die Entwicklung ihres Eigentums bestens informiert: Die Unternehmen müssen die strengen Publizitätspflichten von börsennotierten Unternehmen erfüllen. So ist man als Anleger stets im Bilde, wie sich die Marktwerte der Immobilien, die Leerstandsquoten oder die Mieteinnahmen entwickeln.

Beispiel Alstria Office AG: Entwicklungen von Mieteinahmen und Marktwerten

Anmerkungen: Berechnungen des Autors mit Daten aus S&P Capital IQ. Die Funds from Operations (FFO) geben den operativen Cashflow der aktuellen Bestandsimmobilien eines REITs an. Zufällige Gewinne oder Verluste aus Veräußerungen werden ausgeblendet. Die Dividendenzahlungen orientieren sich an den FFO.

REITs verbinden das Beste aus zwei Welten: die Wertbeständigkeit von Immobilien sowie die Handelbarkeit und Transparenz von Aktien. Mithilfe eines breiten und effizient gemanagten Immobilienportfolios können Aktionäre auf einfache Weise stabile und hohe Dividendenrenditen erzielen. Kritiker mögen die Kursschwankungen von Aktien abschrecken. Diese kann man als Aktionär jedoch gelassen aussitzen: Langfristig orientieren sich die Aktienkurse an der Entwicklung von Immobilienpreisen und Mieteinnahmen. Vorausschauende Anleger freuen sich sogar über Panikattacken an den Börsen, denn dann können sie die Immobilien mit noch größeren Abschlägen (Discounts) auf ihre Marktwerte erwerben.

Die Risiken bei der Anlage in REITs sind beliebig skalierbar. Das ohnehin geringe Risiko kann durch Streuung der Anlage auf mehrere REITs in verschiedenen Regionen oder Immobiliensegmenten (Wohnimmobilien, Einzelhandel, Hotelimmobilien etc.) weiter vermindert werden. Mittlerweile gibt es auch zahlreiche REIT-ETFs, mit denen man praktikabel und kostengünstig in nahezu jedes beliebige Immobiliensegment weltweit investieren kann.

Wer ist dagegen riskanter mag, könnte durch einen schuldenfinanzierten Kauf die Rendite aus dem Immobilienbesitz hebeln. Aktuell kann man bei fairen Finanzdienstleistern (die deutschen Banken gehören leider kaum dazu) Wertpapierkredite mit etwa 1 Prozent Zins aufnehmen (EONIA +1,5 Prozent). Ohne viel Aufhebens (keine Grundbucheinträge, Notargebühren etc.) kann man so – ähnlich wie bei der Direktanlage in Immobilien – die Rendite hebeln. So lässt sich beispielsweise eine stabile Dividendenrendite von 5 Prozent mit 50 Prozent Schuldenfinanzierung auf eine Rendite von aktuell etwa 9 Prozent steigern (Leverage-Effekt). Bei sinkenden Immobilienpreisen wirkt der Hebel zweifellos auch in der anderen Richtung, aber das wäre bei einem schuldenfinanzierten Kauf einer einzelnen Immobilie ja auch nicht anders.

Kennzahlen der deutschen REITs (G-REITs)

Anmerkungen: Berechnungen des Autors mit Daten aus S&P Capital IQ.

 


Peter Seppelfricke lehrt Finanzwirtschaft an der Hochschule Osnabrück. Er ist zugleich Gründer und Geschäftsführer der Value Investor Research GmbH.