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Immobilienpreise und Mietspiegel: Berlin

Den Berlinern mag irgendwann der Himmel auf den Kopf fallen, aber sie müssen nicht befürchten, vom Haus gegenüber erschlagen zu werden. Dafür sorgt seit 1887 die Baupolizeiordnung. Sie legte fest, dass Mietshäuser nicht höher sein dürfen als die Straßen breit – 22 Meter, gemessen vom Sockel bis zur Regenrinne. Die Überlegung dahinter: Wenn bei einem Brand die Vorderfassade umstürzt, sollen die gegenüberliegenden Häuser nichts abbekommen.

Diese Traufhöhe gilt noch heute, zum Ärger vieler Bauherren. Die Nachfrage nach Wohnungen in der Hauptstadt übersteigt das Angebot bei Weitem. Die Preise vor allem für Eigentumswohnungen steigen rasant, um Baugrundstücke liefern sich die Immobilienentwickler Schlachten. Da sind 130 Jahre alte Vorschriften hinderlich.

„Berlin wird künftig schneller, höher und dichter bauen müssen“, sagt Dirk Böttcher, zuständig für Wohnungspolitik bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, „sonst kriegen wir die Nachfrage nicht in den Griff.“ In einfachen Lagen hätten sich die Neubau-Kaufpreise seit 2010 um bis zu 70 Prozent gesteigert, so Juliane Mann, Vorstand beim Entwickler Project Immobilien. Manche Bestandswohnung ist heute sogar beinahe doppelt so teuer wie vor sechs Jahren.

Der Marktdruck lässt nicht nach. Jährlich gewinnt Berlin rund 30.000 bis 40.000 Neubürger, die Wirtschaftskraft wächst. Viele Käufer kommen aus dem Ausland: Russen sowieso, dazu Chinesen, junge ...

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Immobilien- und Mietpreise in Berlin

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Der Immobilienmarkt in Berlin

Den Berlinern mag irgendwann der Himmel auf den Kopf fallen, aber sie müssen nicht befürchten, vom Haus gegenüber erschlagen zu werden. Dafür sorgt seit 1887 die Baupolizeiordnung. Sie legte fest, dass Mietshäuser nicht höher sein dürfen als die Straßen breit – 22 Meter, gemessen vom Sockel bis zur Regenrinne. Die Überlegung dahinter: Wenn bei einem Brand die Vorderfassade umstürzt, sollen die gegenüberliegenden Häuser nichts abbekommen.

Diese Traufhöhe gilt noch heute, zum Ärger vieler Bauherren. Die Nachfrage nach Wohnungen in der Hauptstadt übersteigt das Angebot bei Weitem. Die Preise vor allem für Eigentumswohnungen steigen rasant, um Baugrundstücke liefern sich die Immobilienentwickler Schlachten. Da sind 130 Jahre alte Vorschriften hinderlich.

„Berlin wird künftig schneller, höher und dichter bauen müssen“, sagt Dirk Böttcher, zuständig für Wohnungspolitik bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, „sonst kriegen wir die Nachfrage nicht in den Griff.“ In einfachen Lagen hätten sich die Neubau-Kaufpreise seit 2010 um bis zu 70 Prozent gesteigert, so Juliane Mann, Vorstand beim Entwickler Project Immobilien. Manche Bestandswohnung ist heute sogar beinahe doppelt so teuer wie vor sechs Jahren.

Der Marktdruck lässt nicht nach. Jährlich gewinnt Berlin rund 30.000 bis 40.000 Neubürger, die Wirtschaftskraft wächst. Viele Käufer kommen aus dem Ausland: Russen sowieso, dazu Chinesen, junge Israelis aus der Start-up-Szene und Schweizer, die ihren starken Franken in Betongold umwandeln. Und es kauft „der Westdeutsche“, wie der Berliner heute noch die Bewohner der alten Bundesländer nennt.

An allen Ecken schießen Neubauten aus dem sandigen Boden. Es reicht trotzdem nicht: Knapp 8800 Wohnungen wurden 2014 fertiggestellt, 20.000 wären jährlich notwendig. „Ich sehe nicht, dass wir die in nächster Zeit bekommen werden“, sagt Helen Lindner, Researchleiterin beim Maklerunternehmen Ziegert. 

Die Folge: Vernünftig bepreiste und gelegene Objekte gehen weg wie Krapfen an Karneval. Mit der wachsenden Nachfrage differenziert sich der Markt aus: Mitte ist für viele unerschwinglich geworden. Unter 4000 Euro pro Quadratmeter ist dort Neubau kaum zu bekommen, ein Penthouse kostet schnell über 10.000 Euro. Das Hochpreissegment sei „dünn, aber die Sprünge enorm“, sagt Vermarkter Nikolaus Ziegert.

In konzentrischen Kreisen schwappt die Nachfrage in die Fläche. „Alle Lagen innerhalb des S-Bahn-Rings sind gefragt“, sagt Jan Hebecker, Leiter Märkte und Daten bei Immobilienscout24.

Um mehr Bauland auszuweisen, überholt die Stadt ihre ­Flächennutzungspläne. Platz für circa 150.000 Wohnungen haben die Fachleute des Senats gefunden. Zehn neue Siedlungen mit insgesamt 50.000 Wohnungen sind bereits genehmigt, darunter das Kurt-Schumacher-Quartier in Tegel mit 5000 Wohnungen, Kitas, Schulen, Gewerbe und Parks. Damit schneller als bisher gebaut werden kann, hat der Senat eine Taskforce mit 50 neuen Mitarbeitern gegründet: Die „B-Plan-Fabrik“ soll Verfahren deutlich beschleunigen.

Die neue Dynamik macht sich im Stadtbild bemerkbar: Innenhöfe werden zu- und Dächer ausgebaut, Gewerbe muss weichen. Auf einstigen Brachen wie nahe dem Park am Gleisdreieck in Kreuzberg entstehen Luxuswohnungen und Stadthäuser. Zugleich legt sich die Stadt eine Skyline zu: Hochhäuser wie das „Upper West“ in der City West an der bisherigen Schmuddelecke Zoo. Am Ale­xanderplatz wurde der über 20 Jahre alte Masterplan von Hans Kollhoff wiederbelebt, der den Bau von bis zu zehn 150 Meter hohen Kolossen vorsah. Zwei Projekte sind konkret in Planung: das „Alexanderplatz Residential“ des Architekten Frank Gehry und ein Hochhaus des russischen Investors Monarch.

Für Star-Architektur seien Käufer bereit, „eine Prämie zu zahlen“, sagt Sebastian Fischer, Geschäftsführender Gesellschafter von Engel & Völkers Berlin. Beispiel: das „Sapphire“ von Daniel Libeskind mit Quadratmeterpreisen zwischen 4150 und 13.000 Euro.

Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach kleineren, billigeren Wohnungen. Wer früher mindestens zwei Zimmer wollte, gebe sich heute auch mit einem zufrieden, so Katja Giller, Gutachterin für Immobilienwertermittlung. Der Entwickler Project Immobilien bietet Anlegern in den „Park Suites Wilmersdorf“ Apartments mit Grundrissen von 19 bis 49 Quadratmeter an. Die Preise reichen von 3700 bis 5500 Euro pro Quadratmeter. Die Rendite veranschlagt der Anbieter mit rund fünf Prozent – bei einer angenommenen Netto-Kaltmiete von 17 Euro pro Quadratmeter.

Insgesamt wird die Luft für Vermieter dünner. In manchen Lagen Mittes oder Charlottenburgs lassen sich durchaus Mieten von über 20 Euro pro Quadratmeter erzielen. Doch insgesamt ist das Mietniveau in Berlin niedriger als in anderen Großstädten. Die Politik müht sich, dass das so bleibt: mit Instrumenten wie dem Milieuschutz, der in einigen Kiezen die Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen und allzu aufwendige Sanierungen verhindert, und der Mietpreisbremse, die bei Neuvermietungen den Aufschlag gegenüber der ortsüblichen Miete auf zehn Prozent begrenzt. Eine Analyse von Immobilienscout24 für vermietete Wohnungen im Stadtteil Wilmersdorf zeigt exemplarisch den Verfall der Renditen: In den letzten fünf Jahren ist sie von über fünf auf etwa drei Prozent geschrumpft.

Wer dennoch kauft, muss darauf vertrauen, dass Mieten und Kaufpreise weiter steigen – und dass andere Städte langfristig womöglich weniger zu bieten haben.

capital.de, 21.04.2016
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