ImmobilienWas tun mit Omas Häuschen?

Ein Eigenheim abseits von Ballungszentren findet heute kaum noch Käufer.
Ein Eigenheim abseits von Ballungszentren findet heute kaum noch Käufer.
© Getty Images

Klare Luft, kaum Verkehr, viel Grün, ein See um die Ecke. Pferde grasen vor dem Küchenfenster, und die größte Aufregung ist, wenn nachts die Wildschweine aus dem angrenzenden Wald mal wieder den Garten umgepflügt haben. Die „Nationalparkstadt“ Heimbach in der Eifel ist ein Naturidyll. Wobei: Stadt? Gerade einmal 4.000 Menschen wohnen hier. Dass es einmal deutlich mehr werden – eher unwahrscheinlich. Heimbachs Einwohnerzahl sinkt seit 2004. Mehr als die Hälfte der Bewohner ist bereits im Rentenalter oder geht demnächst in den Ruhestand. Jobs gibt es kaum in der Gegend, und bis in die nächste Großstadt, Köln, sind es 80 Kilometer, für die man mit dem Zug mit einmal Umsteigen anderthalb Stunden benötigt.

Doris Wissmann* verbrachte in Heimbach eine traumhafte Kindheit, ehe sie für ihr Studium wegzog und nur noch gelegentlich zu Familienbesuchen zurückkehrte. Heute wohnt die 43-Jährige in Berlin. Als Wissmanns Oma vor einem Jahr starb, hinterließ sie den Enkeln ihr Häuschen: ein kleiner, verwinkelter Bau, mit einfachen Mitteln nach dem Krieg gebaut. „An dem Haus hängen viele Erinnerungen, aber keines von uns Geschwistern will nach Heimbach ziehen“, sagt Wissmann.

Die Berlinerin und ihre Geschwister sind typische Vertreter der Erbengeneration. In den kommenden zehn Jahren wird in Deutschland ein Nachlass in Höhe von rund 3.100 Mrd. Euro weitergereicht. Ein Drittel davon entfällt auf Immobilien, wie das Deutsche Institut für Altersvorsorge (DIA) kürzlich ermittelt hat. Die sanierte Altbauwohnung in gefragter Lage einer Metropole ist dabei die Ausnahme, das Eigenheim in der Peripherie die Regel. Rund 2,4 Millionen solcher Ein- und Zweifamilienhäuser werden laut Zahlen des Analysehauses Empirica bis 2024 vererbt. „Knapp die Hälfte davon stehen in Regionen, in denen die Bevölkerungszahl stagniert, gut ein Fünftel sogar in Schrumpfungsregionen“, so Empirica-Forscher Reiner Braun.

Für Nachkommen stellen sich da eine ganze Reihe von Fragen: Wer soll in der Immobilie wohnen? Nur in jedem vierten Fall zieht tatsächlich ein Erbe ein. Soll das Haus verkauft werden oder die Auszahlung für Miterben errechnet werden, wollen die Begünstigten wissen: Was ist es überhaupt wert? Und falls ein Verkauf in Betracht kommt: Wie wird man das Haus am besten los?

Der Boom der Anderen

Erbschaften in Deutschland

Schnell wächst bei den Betroffenen die Erkenntnis, dass der viel beschworene Immobilienboom an ihnen selbst vorbeiläuft. In mehr als einem Drittel der Städte und Kreise Deutschlands sinken zurzeit die Preise für Häuser und Wohnungen, hat Empirica herausgefunden. „Ich fürchte, dass die Debatte über Preisblasen in Großstädten von einem größeren sozialen und politischem Problem ablenkt: dem Wertverfall von Immobilien in der schrumpfenden Provinz“, sagte der Immobilienökonom Tobias Just kürzlich in einem Interview mit Capital (Heft 01/2016). Hausbesitzer wie Erben überschätzten oft den Wert eines Eigenheims. „Es gibt in vielen Regionen schlicht nicht genügend Käufer. Es werden dann nicht Milliarden Euro vererbt, sondern nur Milliarden Steine“, so Just.

Die Lektion musste auch Lothar Freis* lernen. Er erbte 2013 ein Einfamilienhaus mit Garten und angrenzendem Bachlauf in Bad Schönborn im Kraichgau. Eigentlich kein schlechter Standort. Die Kleinstadt prosperiert, die S-Bahn-Fahrt nach Karlsruhe und Heidelberg dauert gerade mal eine halbe Stunde; der Zug hält fünf Gehminuten vom Haus entfernt. Die Zahl der Bewohner wächst langsam, aber stetig. Trotzdem gestaltete sich der Verkauf mühsam. Auf 250.000 Euro taxierte die örtliche Bank den Nachkriegsbau. Zu ähnlichen Beträgen wurden vergleichbare Immobilien im Internet offeriert. Um den Verkaufsprozess zu beschleunigen, inserierte Freis, der in München lebt, das Haus für 230.000 Euro. Nach neun quälend langen Monaten und vielen Fahrten war er das Häuschen los – für 170.000 Euro.

„Ich habe das Interesse an diesem Haus ebenso wie den Wert dramatisch überschätzt“, gibt er freimütig zu. Das sechs Jahrzehnte alte Haus entsprach einfach nicht den Vorstellungen der meisten Interessenten. Selbst in vergleichsweise attraktiven Lagen wie Bad Schönborn herrscht ein Überangebot an einfachen Bauten aus den 50er- bis 70er-Jahren, moderne Eigenheime hingegen sind knapp. Gegenüber von Freis’ Erbhaus sind kürzlich auf einem früheren Gewerbegrundstück 20 Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften errichtet worden. In Windeseile waren sie verkauft. Zudem war Freis in eine typische Falle getappt: Immobilienportale sind gerade in ländlichen Regionen voll von abstrusen Preisvorstellungen. Unrealistische Forderungen verlängern den Verkaufsprozess enorm, hat Peter Hettenbach herausgefunden: „Liegen die Vorstellungen des Anbieters 20 bis 25 Prozent über dem Marktpreis, dauert der Verkauf fast ein Jahr länger, als wenn gleich ein fairer Preis aufgerufen wird,“ so der Geschäftsführer des iib Dr. Hettenbach Instituts.

Der neue Capital-Immobilien-Kompass: Hier finden Sie detaillierte Informationen zu rund 11.000 Orten in ganz Deutschland, die laufend aktualisert werden.

Aktuelle Immobilienpreise und detaillierte Karten für alle Wohnviertel Deutschlands finden Sie im Capital Immobilien-Kompass:

immobilien-kompass.capital.de

Auch Makler und örtliche Banken nennen verkaufswilligen Erben in Erstgesprächen selten realistische Preise. Schließlich ist ihr erstes Ziel, das Mandat für den Verkauf zu bekommen, und erst das zweite, das Objekt loszuschlagen. Erwartungen herunterzuschrauben fällt Menschen nicht leicht. Wir hassen Verluste, zudem halten wir Dinge, die wir besitzen, für wertvoller, als sie tatsächlich sind. Experten sprechen in diesem Zusammenhang vom „Endowment-Effekt“ (Besitztumseffekt). Viele Eigenheimbesitzer sind zutiefst davon überzeugt, ihr Haus werde das einbringen, was sie im Laufe der Jahre hineingesteckt haben – und wundern sich, dass ihr Kalkül nicht aufgeht.