GutachtenDas Ende des Immobilienbooms rückt näher

Blick auf den Münchner Marienplatz
München gehört zu den teuersten Städten in Deutschland

Seit acht Jahren kennen die Mieten und Kaufpreise für Häuser und Wohnungen in deutschen Ballungszentren nur eine Richtung: steil nach oben. Immer mehr Mieter haben Probleme, ein bezahlbares Zuhause zu finden; Käufern geht es nicht besser. Beides könnte sich bald ändern. Glaubt man Harald Simons, Vorstand der Empirica AG, hat die Preisentwicklung ihren Zenit erreicht. „Für München, Berlin und Stuttgart rechne ich mit einem Kaufpreisrückgang“, sagt Simons. Er ist Inhaber des Lehrstuhls für Volkswirtschaftslehre an der Hochschule für Technik, Wirtschaft und Kultur in Leipzig sowie Mitglied im Rat der sogenannten Immobilienweisen, einer Initiative des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA), dem Spitzenverband der Immobilienwirtschaft.

Die Zeiten der immer weiter steigenden Wohnungsnachfrage seien zumindest in den genannten Städten vorüber, sagt Simons. Seine Mahnung hat er auch im Gutachten des Rats der Immobilienweisen niedergeschrieben, das zu Beginn jedes Jahres erscheint und eine Bestandsaufnahme und Prognose zur Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes liefert. Für München, Berlin und Stuttgart prophezeien die Sachverständigen darin konkret, dass die Preise für Häuser und Wohnungen innerhalb von fünf Jahren um ein Viertel bis ein Drittel zurückgehen werden. Die Mieten dürften in diesen Städten mindestens stagnieren, eventuell auch sinken. Mit dieser Einschätzung stehen die Experten nicht alleine da. Im Februar warnte bereits die Bundesbank vor einer Überhitzung des Marktes. In den Metropolen der Bundesrepublik seien Immobilien 35 Prozent zu teuer, hieß es in dem Bericht.

Simons stützt seine Preisverfall-Prognose auf einen deutlichen Rückgang der Nachfrage. In den vergangenen Jahren habe vor allem der Zuzug der 20- bis 30-Jährigen den Bedarf nach Wohnraum und somit die Preise in den Metropolen in die Höhe getrieben. Doch die Jungen könnten sich Städte wie München, Stuttgart oder Berlin schlicht nicht mehr leisten. „Berlin ist vielleicht noch sexy, aber nicht mehr arm“, heißt es in dem Gutachten, das Simons mit verfasst hat. „Dass junge Menschen mit meist noch geringem Einkommen und noch räumlich ungebunden besonders sensibel auf steigende Lebenshaltungskosten und steigende Mieten reagieren, dürfte nicht weiter überraschen.“ Die Jungen zögen stattdessen in günstigere Städte wie Passau oder Leipzig.

Das vergangene Jahr hat gezeigt, dass in Städten wie Berlin und München die Party noch nicht vorbei ist, jedoch Stabilität einkehrt

Andreas Mattner

Auch ansonsten schwäche sich die Nachfrage nach Wohnraum ab. So sei die Zuwanderung, ob von Flüchtlingen oder Südeuropäern auf Jobsuche, gesunken. Gleichzeitig wird fleißig gebaut. In den sieben sogenannten A-Städten, zu denen neben den drei genannten auch Hamburg, Köln, Düsseldorf sowie Frankfurt am Main gehören, wachse das Wohnungsangebot immer stärker, weil die vor einigen Jahren massenhaft genehmigten Wohnungen nun fertig würden, schreiben die Experten. Am stärksten ist demnach der Zuwachs in Berlin: Wurden im Jahr 2014 nicht einmal 8700 Wohnungen fertiggestellt, waren es im Jahr 2016 schon 13.700. Im laufenden Jahr dürften 18.700 neue Wohnungen dazukommen, prognostizieren die Experten. Eine ähnliche Entwicklung beobachten sie in anderen Top-Städten. All das deute darauf hin, dass das Wohnungsangebot die Nachfrage in vielen Städten erstmals seit fast einem Jahrzehnt übersteigen könnte, so das Fazit der Autoren.

Das sehen allerdings nicht alle so. Die Berliner Senatsverwaltung beispielsweise geht in ihren Prognosen weiterhin von einem kräftigen Bevölkerungswachstum aus. Bis zum Jahr 2030 sollen rund 180.000 Menschen mehr in der Bundeshauptstadt leben als noch Ende 2016. Das entspräche einem Anstieg von rund fünf Prozent, der auch den Bedarf an Wohnraum in die Höhe schießen lassen würde. Sogar der Auftraggeber des ZIA-Gutachtens, Verbandspräsident Andreas Mattner, widersprach zuletzt den Immobilienweisen – wohl auch aus Angst, dass deren Schlussfolgerungen Investoren vertreiben könnten. „Das vergangene Jahr hat gezeigt, dass in Städten wie Berlin und München die Party noch nicht vorbei ist, jedoch Stabilität einkehrt“, sagt Mattner.

Es ist nicht das erste Mal, das die Immobilienweisen in einem Gutachten ein Ende des Booms prophezeien. Bereits in ihrem Frühjahrsbericht 2017 warnten sie vor einem drohenden Preisverfall in deutschen Metropolen. Eingetreten ist der Kollaps auf den Immobilienmärkten nicht. Zwar sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr bundesweit „nur noch“ um 7,9 Prozent gestiegen, wie das diesjährige Gutachten zeigt. Im Jahr 2016 hatten sie um 8,8 Prozent zugelegt. Der aktuelle Wert ist aber immer noch hoch. Heißt: Die Blase wird zunächst noch größer.

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