Mietspiegel und Immobilienpreise von Wuppertal

Kurzbeschreibung

Krasse Gegensätze: Die schlechten Lagen verkommen, sie leiden unter Sanierungsfällen und Leerstand. In den guten brummt das Geschäft. Nicht zuletzt, weil immer mehr Pendler hierher ziehen. Das Hauptargument der Wuppertaler Makler geht so: Köln und Düsseldorf sind teuer. Wuppertal nicht. Hier sind die Immobilienpreise noch günstig.





Und die Verkaufslitanei lässt sich dem Kunden in allen Variationen erzählen. Die Version für Kapitalanleger, die auf der Suche nach Investitionsmöglichkeiten in Mietshäuser und hohen Renditen sind: „Wer im Internet nachschaut, in welchem Verhältnis der Kaufpreis zu den zu erwartenden Mieterlösen steht, der stellt fest: Wuppertal schneidet gut ab“, sagt Mike Mülheim von der Stadtsparkasse.





Die Version für Mieter und Käufer, die selbst in dem Haus wohnen wollen: „Das Gefälle wird immer größer.“ Makler Frank Müller wirbt damit, dass die Preise in Wuppertal stabil bleiben oder nur moderat steigen, während sie in benachbarten Städten wie ­Haan oder Hilden deutlich stärker anziehen. Botschaft beider Versionen: Vorteil Wuppertal.





Zwar hat die Maklerzunft in erster ­Linie noch mit dem Wuppertaler selbst als Kunden zu tun, aber das günstige Preis-Leistungs-Verhältnis, so beteuern alle, lasse zunehmend auch auswärtige Immobilienkäufer auf die bergische Stadt aufmerksam werden, dank der verkehrsgünstigen Lage vor allem Familien aus dem Umland.





Zahlen belegen den Trend: Im vergangenen Jahr wurden am Immobilienmarkt rund 540 Mio. Euro umgesetzt, ein Plus von 15 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Laut Grundstücksmarktbericht 2011 zahlten Käufer im vergangenen Jahr für ein neues Reihenhaus in ...

Immobilien- und Mietpreise in Wuppertal

Karte

Der Immobilienmarkt in Wuppertal

Extremfall - Die besten Wohnlagen in Wuppertal

Krasse Gegensätze: Die schlechten Lagen verkommen, sie leiden unter Sanierungsfällen und Leerstand. In den guten brummt das Geschäft. Nicht zuletzt, weil immer mehr Pendler hierher ziehen. Das Hauptargument der Wuppertaler Makler geht so: Köln und Düsseldorf sind teuer. Wuppertal nicht. Hier sind die Immobilienpreise noch günstig.





Und die Verkaufslitanei lässt sich dem Kunden in allen Variationen erzählen. Die Version für Kapitalanleger, die auf der Suche nach Investitionsmöglichkeiten in Mietshäuser und hohen Renditen sind: „Wer im Internet nachschaut, in welchem Verhältnis der Kaufpreis zu den zu erwartenden Mieterlösen steht, der stellt fest: Wuppertal schneidet gut ab“, sagt Mike Mülheim von der Stadtsparkasse.





Die Version für Mieter und Käufer, die selbst in dem Haus wohnen wollen: „Das Gefälle wird immer größer.“ Makler Frank Müller wirbt damit, dass die Preise in Wuppertal stabil bleiben oder nur moderat steigen, während sie in benachbarten Städten wie ­Haan oder Hilden deutlich stärker anziehen. Botschaft beider Versionen: Vorteil Wuppertal.





Zwar hat die Maklerzunft in erster ­Linie noch mit dem Wuppertaler selbst als Kunden zu tun, aber das günstige Preis-Leistungs-Verhältnis, so beteuern alle, lasse zunehmend auch auswärtige Immobilienkäufer auf die bergische Stadt aufmerksam werden, dank der verkehrsgünstigen Lage vor allem Familien aus dem Umland.





Zahlen belegen den Trend: Im vergangenen Jahr wurden am Immobilienmarkt rund 540 Mio. Euro umgesetzt, ein Plus von 15 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Laut Grundstücksmarktbericht 2011 zahlten Käufer im vergangenen Jahr für ein neues Reihenhaus in Wuppertal im Schnitt 245.000 Euro, für eine Doppelhaushälfte 275.000 Euro. Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand kosteten durchschnittlich 270.000 Euro. Neue Eigentumswohnungen waren für 2090 Euro pro Quadratmeter zu haben, Altbauwohnungen lagen im Schnitt bei knapp 1000 Euro pro Quadratmeter.





Hochwertige Neubaugebiete wie Scharpenacken am Rande des Stadtteils Ronsdorf, wo auf dem alten Gelände einer Bundeswehrkaserne 126 Einfamilienhäuser entstanden, waren schnell ausverkauft.





Die Käufer: Leute wie Familie Scholz – ein Kind, derzeit noch wohnhaft in Elberfeld, zur Miete. Anfang 2012 zieht sie in eine Doppelhaushälfte im Neubaugebiet. Vater Dennis, gerade 30, schwärmt, dass „man sehr schnell im Grünen ist, und auch der nahe Kindergarten und die Grundschule Marpe haben einen guten Ruf.“ Die günstigen Zinsen seien natürlich ein zusätzlicher Anreiz gewesen.





Ein Jahr dauerte die Suche nach den 155 Quadratmetern Wohnfläche und dem 220 Quadratmeter großen Garten. Dafür zahlte die Familie rund 300.000 Euro. „Ob es die Immobilie fürs Leben bleibt, wissen wir nicht. Aber eine wertbeständige Kapitalanlage ist es auf jeden Fall“, sagt Scholz. Ganz Versicherungskaufmann, sieht er das Haus auch als Alters­absicherung.





Der Zuzug ist für die Stadt lebenswichtig. Jedes Jahr verliert Wuppertal um die 2000 Einwohner. Aktuell wohnen hier knapp 350.000, im Jahr 2020 werden es noch 334.000 sein, wenn die Prognosen von Experten eintreten.





Die Stadtoberen wollen gegensteuern. Gern würden sie Gruppen, die sich bisher nur zeitlich begrenzt in Wuppertal aufhalten, langfristig an die Stadt binden. Das gilt für die knapp 42.000 Pendler, die täglich zur Arbeit nach Wuppertal kommen, genauso wie für die rund 14.000 Studenten der Bergischen Universität. Matthias Haschke vom Stadtmarketing findet es „viel zu wenig“, dass von denen nur etwa 17 Prozent in der Stadt leben.





Erste Erfolge des sogenannten Empfehlungsmarketings, bei dem Studenten auf einer Internetseite für Wuppertal werben, gibt es: Die Anmeldezahlen der Erstsemester sind gestiegen. Weil die Wehrpflicht wegfällt und doppelte Abiturjahrgänge an die Universität strömen, dürfte sich die positive Entwicklung weiter fortsetzen.





Die schrumpfende Einwohnerzahl führt zu einer Zweiteilung des Immobi­lienmarkts. Am unteren Ende der Skala herrscht Sanierungsbedürftigkeit und Leerstand. Am oberen Ende der Skala läuft das Geschäft der Makler. Sehr gute und gute Lagen wie Toelleturm, Katernberg, das Briller oder das Zoo-Viertel sind weiterhin gefragt. Im Briller und im Zoo-Viertel erwartet die Zunft sogar steigende Preise in allen Segmenten.

Familien wollen vor allem nach Dönberg auf der Nordhöhe sowie Ronsdorf und Cronenberg im Süden. Ein großes Angebot an frei stehenden Einfamilienhäusern gibt es im grünen, aber abgelegenen Stadtteil Beyenburg im Südosten.

Die Faustformel: „Gehobene Eigenheime in guter Lage finden immer einen Abnehmer, sofern sie nicht mehr als 600.000 Euro kosten“, sagt Klaus Kipple von Engel & Völkers. Darüber werde die Luft sehr dünn.





Auch leicht renovierungsbedürftige Reihenhäuser lassen sich gut verkaufen, sofern sie für weniger als 200?000 Euro angeboten werden, versichert Stephan Vollmer von Alfred Vollmer Immobilien. Große Nachfrage sieht der Makler auch bei Mehrfamilienhäusern. „Das Interesse ist gewaltig“, bestätigt Makler Müller.

Allerdings zögerten viele Eigentümer zu verkaufen, weil sie keine Anlagealternative sähen und teils hervorragende Mietrenditen erzielten. Der Makler nennt Bruttoanfangsrenditen zwischen acht und zwölf Prozent sowie Nettorenditen zwischen sechs und 9,5 Prozent vor Steuern. Bedingung für einen Kauf sei eine gute Lage und ein guter Zustand des Objekts.





Vorsicht ist bei sanierungsbedürftigen Häusern und Wohnungen geboten. Davon gibt es in Wuppertal einige, vor allem entlang der Talachse und in den östlichen Stadtteilen wie Oberbarmen und Langerfeld.





Auf 7000 wird die Zahl der leer stehenden Wohnungen geschätzt. Etwa ein Drittel davon ist dauerhaft unvermietbar. Ein weiteres Drittel dürfte einen Investitionsbedarf von 400 bis 800 Euro pro Quadratmeter haben. Makler propagieren den Abriss solcher Objekte, doch die Stadt will lieber zur Sanierung animieren. Was sich lohnen kann: Eine Wohnung mit guter Ausstattung in guter Lage lässt sich schnell und lukrativ vermieten.

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