BrexitBröseln Immobilienfonds nach dem Brexit?


Nadine OberhuberNadine Oberhuber ist Wirtschafts- und Finanzjournalistin. Sie schreibt auf Capital.de über Geldanlagethemen

 


Manche Nachrichten sind vermutlich zur Beruhigung gedacht, bewirken aber genau das Gegenteil: Es gebe noch keine Panik bei den deutschen Immobilienfonds, hieß es. Noch nicht also. Wegen des Austritts der Briten aus der EU machen sich derzeit viele Analysten und Immobilienexperten Gedanken um den Finanzplatz London und darum, ob es die hohen Preise bei Mieten und Gebäudeverkäufen wohl auch in Zukunft geben wird. Schließlich haben darauf in den vergangenen Jahren eine Menge internationaler und auch deutscher Investoren gesetzt. Sie haben in der Hoffnung auf hohe Wertsteigerungen viel Kapital in Hochhausprojekte und Büroimmobilien in der britischen Hauptstadt gepumpt. Der deutsche Immofonds, der am stärksten in England investiert ist, hat immerhin jeden vierten Euro in Großbritannien angelegt. Eine Reihe weiterer beliebter deutscher Immobilienfonds besitzt große Objekte dort. Und jetzt? Was ist, wenn in London demnächst die Hauspreise krachen, wie manche fürchten?

Schließlich sagen Marktanalysten derzeit einen Rückgang der Londoner Büroimmobilienpreise um rund 20 Prozent innerhalb der kommenden drei Jahre voraus. Das ist enorm und führte prompt zu Panikverkäufen bei britischen Immobilienfondsanlegern, zumindest bei den Kleinanlegern. Während Profi-Investoren bisher einen kühlen Kopf bewahren, gerieten Privatsparer in Aufruhr und wollten sich aus Angst vor Verlusten massenhaft von ihren Anteilsscheinen trennen – aber sie konnten es nicht. Denn bisher setzten allein sieben britische Fonds die Rücknahme von Anteilsscheinen aus. Darunter auch der größte britische Immobilienfonds. Seit dem Referendumstag am 23. Juni froren die Gesellschaften ein Anlegervermögen von insgesamt 18 Mrd. Pfund ein. Ihr Problem ist nämlich: Immobilienfonds haben gar nicht so viel Geld flüssig, um viele Investoren gleichzeitig auszuzahlen, weil das Kapital in den Immobilien steckt. Deshalb können sie die Verkaufswünsche derzeit gar nicht bedienen, selbst wenn sie es wollten.

Kein Vergleich zur Finanzkrise

Genau das hatten bereits viele deutsche Anleger in der Finanzkrise von 2008 erlebt. Denn auch die zog eine Welle von Immobilienfondsschließungen nach sich. Zwar hofften viele Fondsinitiatoren, das sei nur eine vorübergehende Phase und die Fonds würden bald wieder öffnen, doch die allermeisten davon taten es nicht. Etliche wurden bereits aufgelöst, einige befinden sich noch heute in der Abwicklung. Es dauert schließlich eine ganze Weile, alle ihre Immobilien in Zeiten sinkender Marktpreise wieder zu Geld zu machen und zu einem angemessenen Preis zu verkaufen.

Droht nun also eine Wiederholung dieser Geschichte? Nicht wirklich. Jedenfalls nicht den deutschen Anlegern, auch wenn Investmentlegende und Ex-Pimco-Chef Bill Gross warnt: „Ich meine, man sollte sich deshalb Sorgen machen.“ Doch heimische Marktbeobachter wie der Immobilienökonomen Steffen Sebastian von der Universität Regensburg sagen: Die Immobilienflucht nach dem Brexit könne man nicht mit dem Marktverwerfungen in der Finanzkrise vergleichen.

Natürlich klingt es beängstigend, dass Fonds wie der Hausinvest der Commerzreal auf einen britischen Immobilienanteil von 25 Prozent kommen, wie das Analysehaus Scope in einer aktuelle Auswertung aufschlüsselt. Beim Grundbesitz Europa sind es immerhin knapp 19 Prozent, beim Deka Immo Europa gute 15 Prozent, der Uni Immo Global kommt auf knapp zwölf Prozent, der Grundbesitz Global auf knappe zehn Prozent. Die übrigen haben kleineren Anteil als zehn Prozent in England angelegt. Insgesamt stecken knapp elf Prozent des Kapitals aller deutschen Immobilienfonds in englischen Gebäuden, sagen Zahlen des Fondsverbands BVI.

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Und selbst wenn einige von ihnen jetzt vorhätten, ihre Englandquote herunterzufahren, so könnten sie das derzeit nicht. Denn der Immobilien-Transaktionsmarkt ist in Großbritannien bereits so gut wie zum Erliegen gekommen. Nichts geht mehr. Doch Marktbeobachter können Anleger auf zweierlei Weise beruhigen:

Erstens zahlt sich für deutsche Sparer die Neuregulierung bei den offenen Immobilienfonds aus, die als Reaktion auf die Finanzkrise erfolgt ist. Sie verhindert ja seitdem genau diese Panikverkäufe wie sie in Großbritannien derzeit stattfinden. Denn seit 2013 müssen Anleger ihre Immofondsanteile mindestens zwei Jahre halten und sie müssen außerdem eine Kündigungsfrist von einem Jahr abwarten, bis sie an ihr Geld kommen. Zwar können Altanleger ihre Anteile nach wie vor täglich abstoßen, aber nur bis zu einer Gesamtsumme von 30.000 Euro pro Halbjahr. All das soll für mehr Planungssicherheit bei den Fondsinitiatoren sorgen. Oder, wie die Scope-Analysten es ausdrücken: Es sorgt für mehr „Robustheit“ der Produkte, weil es die plötzliche Mittelrückgabe begrenzt.

Zweitens sehen die Analysten selbst die deutschen Fonds mit hohem England-Engagement als recht solide aufgestellt. Die meisten von ihnen hätten das Gesamtkapital über so viele Länder gestreut, dass sie einen Einbruch des britischen Immobilienmarktes vermutlich gut wegstecken würden. Zudem hätten sie die Währungsrisiken, die bei Verkäufen durch das geschwächte britische Pfund anfallen würden, fast vollständig mit Devisengeschäften abgedeckt. Den Fonds komme auch zugute, dass sie bei den Immobilienbewertungen sehr konservativ gewesen seien, also nicht jeden Preissprung in London auch bereits nachvollzogen hätten. Als letztes Plus steht auf den Zetteln der Marktbeobachter: Die Mietverträge laufen mehrheitlich noch sehr lang, viele zehn Jahre und länger. Eventuelle Markteinbrüche würden sich also nicht sofort bemerkbar machen.

Mieteinnahmen werden sinken

Dennoch wird es natürlich Effekte geben. Dass die Preise in London fallen werden, gilt als ausgemacht. Ob es 20 Prozent sein werden oder bis zu 40 wie zu Zeiten der Finanzkrise, bleibt abzuwarten. Ein Preissturz könnte Fonds aber ebenso gute Möglichkeiten zum Neukauf eröffnen. Wie viele Firmen sich letztlich aus der City zurückziehen und dort für höheren Leerstand sorgen werden, kann noch niemand wirklich beziffern. Einige europäische Unternehmen bekräftigen zwar derzeit, dass sie den Standort England halten wollen. Aber es wird sich auf den Büroimmobilienmarkt auswirken, das ist klar. Einzelhandelsimmobilien beträfe es vermutlich weniger, sagen manche Prognosen. Denn das niedrige Pfund könnte künftig auch mehr Touristen anlocken. Dagegen spricht aber, dass der Binnenkonsum wohl schrumpfen wird, wenn England in die Rezession rutscht und seine Bürger weniger konsumieren. Die Zeit muss zeigen, welcher Effekt überwiegt.

Für deutsche Immobilienfonds heißt das: Sie müssen sich insgesamt auf geringere Mieteinnahmen einstellen – so oder so. Denn der Pfund-Kurs sinkt und die Mieten werden in Pfund entrichtet, dann in Euro umgerechnet und gehen dann erst in die laufenden Einnahmen der Fonds ein. Beim operativen Ergebnis werden die Investmentgesellschaften also den Brexit zu spüren bekommen, wenn auch nicht allzu stark. Bisher lagen die Renditen bei 2,5 bis drei Prozent, mal sehen, wer die künftig halten kann.

Es gibt aber auch Ökonomen, die sagen: Die neue britische Regierung werde wohl alles daran setzen, den Finanzplatz London zu deregulieren und dadurch zu stärken, um ihn künftig noch attraktiver zu machen, damit weiter Unternehmen und Investoren Milliarden in die Metropole pumpen. Das neue britische Motto könnte heißen: Jetzt erst recht! Sollen Immobilienfondsinvestoren daran glauben? Sagen wir es mal so: Die Briten haben ja schon häufiger ihren Eigensinn und ihren Hang zu Alleingängen unter Beweis gestellt. Den haben sie, keine Frage. Das wäre in diesem Fall also die durchaus beruhigende Nachricht.

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