BrexitKönnen Sie das Gebäude sofort verkaufen?

Baukräne in London
Baustelle London: Die Aussichten für den Gewerbeimmobilienmarkt verdüstern sich
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Wenn schnelles Geld auf illiquide Vermögenswerte trifft, können schlimme Dinge passieren. Sechs große britische Immobilienfonds haben ihren Kunden mitgeteilt, dass sie momentan ihr Geld nicht zurückhaben können, nachdem viele Anleger versucht hatten es abzuheben. Der Vergleich zum Jahr 2007 liegt nahe.

Das erste Anzeichen der globalen Finanzkrise war damals der Abhebungsstopp bei zwei Bear Stearns Hedgefonds im Frühjahr 2007. In den Sommer platzte dann die Nachricht, dass BNP Paribas Abhebungen von einem seiner Geldmarktfonds gestoppt hatte. Einen Monat später begann mit dem britischen Kreditinstitut Northern Rock der Ansturm auf die Banken.

Das Einfrieren der Abhebungen wirft ein schlechtes Licht auf den Markt und kann selbst Probleme verursachen. Dennoch dürfte der britische Gewerbeimmobilienmarkt keine neue Subprime-artige Krise auslösen.

Düstere Aussichten für den Gewerbeimmobilienmarkt

Das grundlegende Problem liegt in der Inkongruenz der Liquidität. Die britischen Fonds agieren eher wie Banken, wo Investoren jederzeit ihre Bestände zu Geld machen können, obwohl es Monate braucht, die betreffenden Immobilien zu verkaufen. Genau wie bei den Hedgefonds oder dem Geldmarktfonds der BNP schafft das Anreize, das Geld sofort zu entnehmen, wenn es viele Abhebungen gibt. Niemand will auf den unattraktivsten und am schwersten zu verkaufenden Vermögenswerten sitzen bleiben.

Einige der schwer veräußerlichen Vermögenswerte von Hedgefonds aus dem Jahr 2008 stehen immer noch in den Büchern der Anleger. Zu den unattraktivsten gehört ein nicht ganz fertiggestellter Wohnblock auf der ukrainischen Halbinsel Krim, die vor zwei Jahren von Russland annektiert wurde. George Nianias, Gründer von Denholm Hall, dem eingefrorenen Fonds, dem der Wohnblock gehört, hofft, dass der russische Tourismus auf der Halbinsel die Immobilie von unverkäuflich auf „eine Frage des Preises“ hochstuft.

Die großen britischen Immobilienfonds besitzen Einzelhandelsimmobilien, Wissenschaftsparks und Bürogebäude fernab von Kriegsgebieten, und die Abhebungsstopps dürften Monate und nicht Jahre dauern. Trotzdem ist die Botschaft für den Gewerbeimmobilienmarkt düster. Die Preise sind in diesem Jahr gefallen, und laut Morningstar gab es schon fünf Monate mit Entnahmen aus Immobilienfonds – und alles schon vor dem Brexit-Votum.

Gewerbliche Immobilienpreise dürften nun stärker unter Druck geraten, da die betroffenen Fonds Tilgungen eingestellt und Gebäude verkauft haben, um an mehr Geld zur Finanzierung der Auszahlungen zu gelangen.

Vorsicht Ansteckungsgefahr!

Es besteht aber auch eine Ansteckungsgefahr für andere in Immobilien investierte Investmentfonds, wenn Anleger aussteigen wollen, bevor auch sie schließen. Die Nummer drei am Markt Legal & General hat bereits beteuert, dass sie für den Geschäftsverkehr geöffnet bleibt.

All das wäre ein Klacks. Wirklich gefährlich wird es erst, wenn andere Vermögensklassen in Mitleidenschaft gezogen werden, weil sich Investoren, die Cash brauchen, von anderen Werten trennen. 2008 war das ein ernstes Problem: Anleger konnten nicht verkaufen, was sie wollten, stattdessen verkauften sie, was sie konnten. In den Gewerbeimmobilienfonds steckt jedoch zu wenig Geld von Privatanlegern, als das es eine ähnliche Rolle spielen könnte. Nach Angaben der Bank of England beläuft sich das Anlagevolumen in offenen Immobilienfonds auf 35 Mrd. Pfund, das mache nur sieben Prozent des Gesamtumfangs des Gewerbeimmobilienmarktes im Vereinigten Königreich aus.

Eine psychologische Ansteckungsgefahr könnte entstehen, wenn Anleger das Vertrauen in Investmentfonds verlieren. Bei offenen Immobilienfonds passiert das stets zum Ende eines Zyklus. Das ist so vorhersehbar, dass Morningstar sie vom Fondsratings ausschließt. Und Hargreaves Lansdown, Betreiber eines großen Fondssupermarkts, empfiehlt keinen einzigen von ihnen. Laut den Regulierungsbehörden muss in den Fondsprospekten an prominenter Stelle vor der Illiquidität von Immobilieneigentum gewarnt werden. Aber: „Die Kunden lesen das ganze Zeug nicht“, sagt Mark Dampier, Forschungsdirektor bei Hargreaves Lansdown.

Aber auch wenn das Einfrieren der Fonds keine Kernschmelze des Finanzsystem bewirkt, darf man es doch nicht ignorieren. Das gleiche grundlegende Problem gibt es in Sektoren, die groß genug sind, um eine Gefahr für das System zu werden: Investmentfonds und Exchange Traded Fonds versprechen sofortige Liquidität, obwohl sie in viel größerem Umfang in schwer handelbare Unternehmensanleihen, Junk Bonds und sogar Bankkredite investieren. Das schnelle Geld ist hier noch nicht auf der Flucht. Bisher.

Copyright The Wall Street Journal 2016