UntermieteWorauf Airbnb-Vermieter achten müssen

Wer seine Wohnung über Airbnb vermieten will, muss einiges beachten
Wer seine Wohnung über Airbnb vermieten will, muss einiges beachtenPixabay

San Francisco im August 2008. Die Uni-Absolventen Brian Chesky und Joe Gebbia sind Mitte 20 und ständig knapp bei Kasse. Ihr Apartment im Herzen der US-Metropole kostet im Monat so viel Geld, dass sie es sich kaum leisten können. Da kommt ihnen eine Idee. In San Francisco findet eine Design-Konferenz statt, alle Hotels sind seit Monaten ausgebucht. Chesky und Gebbia wittern die Chance auf einen lukrativen Nebenverdienst: Sie legen drei Luftmatratzen in ihr Wohnzimmer und laden auf ihrer Webseite zum „Air bed and breakfast“ ein. Das Angebot kommt bei den Touristen an – und zwar so gut, dass die beiden klammen Absolventen beschließen, aus ihrer Spontan-Idee ein Geschäftsmodell zu machen. Der Name bleibt, sie kürzen aber ab: Aus „Air bed and breakfast“ wird Airbnb.

Heute ist Airbnb aus dem Übernachtungsmarkt nicht mehr wegzudenken. Auf der Online-Plattform finden Touristen mehr als vier Millionen Unterkünfte in 191 Ländern und 81.000 Städten. Neben dem Marktführer gibt es mittlerweile zahlreiche weitere Wettbewerber – im deutschsprachigen Raum sind das vor allem Wimdu und 9flats. Das Geschäft mit dem geteilten Wohnen boomt: Housesharing-Plattformen sind für Millionen Reisende eine attraktive Alternative zum klassischen Hotel. Und für ebenso viele Menschen eine willkommene Einnahmequelle.

„Wenn der Eigentümer feststellt, dass der Mieter ohne Erlaubnis seine Wohnung bei Airbnb anbietet, dann kann er den Mieter abmahnen“

Markus Kruse

Gerade in Großstädten ist Wohnen teuer. „Es sind daher insbesondere Mieter, die Wohnungen auf Online-Portalen anbieten“, sagt Markus Kruse, Geschäftsführer des Eigentümerverbands Haus & Grund Bottrop. Sie wollen – wie einst Chesky und Gebbia – die eigenen vier Wände vorübergehend zur Ferienwohnung machen, um etwas dazuzuverdienen.

Wer seine Wohnung über Online-Plattformen zur Vermietung anbietet, sollten jedoch vorsichtig sein, mahnt Kruse. Denn damit aus dem Nebenverdienst kein finanzielles Desaster wird, müssen Vermieter auf Zeit einiges beachten. Der wichtigste Punkt: Wer selbst zur Miete wohnt, sollte mit seinem Vermieter klären, ob kurzfristige Vermietungen überhaupt erlaubt sind. „Wenn der Eigentümer feststellt, dass der Mieter ohne Erlaubnis seine Wohnung bei Airbnb anbietet, dann kann er den Mieter abmahnen“, sagt Kruse. Vermietet man trotz Verbot erneut, darf der Vermieter sogar kündigen. Vorsicht: Erlaubt der Vermieter im Mietvertrag die Untervermietung der Wohnung, muss er deshalb noch lange keine tageweise Vermietung an Feriengäste dulden. „Das ist etwas anderes und erfordert deswegen auch eine gesonderte Erlaubnis vom Vermieter“, sagt Kruse.

Einnahmen aus Airbnb-Geschäften sind steuerpflichtig

Vermieter auf Zeit sollten außerdem beachten, dass die Einnahmen aus Airbnb-Geschäften steuerpflichtig sind. „Vermieter von ‚Luftmatratze und Frühstück‘ gehen ein hohes Risiko ein, wenn sie ihre Mieteinnahmen vor dem Finanzamt geheim halten“, warnt Axel Widmaier, Fachanwalt für Steuerrecht. Der steuerliche Freibetrag liegt für Alleinstehende derzeit bei 9000 Euro pro Jahr. Wer mehr verdient, muss die Einnahmen dem Fiskus melden.

Ebenfalls ein Thema: Umsatz- und Gewerbesteuer. Jedoch müssen die Einnahmen aus Airbnb-Vermietungen und anderen Geschäften schon beträchtlich sein, damit Nebenverdiener hier in die Pflicht kommen. Umsatzsteuer beispielsweise fällt erst dann an, wenn der Bruttoumsatz im Vorjahr mehr als 17.500 Euro betragen hat und im laufenden Jahr voraussichtlich 50.000 Euro übersteigen wird.

Manche Online-Plattformen zeichnen Nutzer als sogenannte „Superhosts“ aus, weil sie besonders viele positive Bewertungen von Gästen erhalten haben. „Das kann auf eine gewerbliche Tätigkeit hindeuten“, erklärt Widmaier. Vermieter sind in der Regel immer dann gewerbesteuerpflichtig, wenn sie neben der reinen Vermietung noch sogenannte unübliche Sonderleistungen anbieten. Was genau man darunter versteht, ist unter Experten umstritten. Dem Finanzgericht Berlin-Brandenburg reichte in der Vergangenheit schon ein täglicher Zimmerservice oder das Zubereiten eines Frühstücks.